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外资投资中国地产冲动难遏

2007年08月26日 21:08 来源于 caijing

  130号文限制了中国房地产开发商从外资手中获得债权融资。但这一政策与中国监管部门过去一年间出台的其它限外政策一样很难收到实效,因为外资在预期人民币将继续稳步升值的情况下难遏投资中国地产的冲动
  8月8日,中国房地产机会有限公司(China Real Estate Opportunities Limited,下称CREO)向伦敦证交所提交文件,宣布完成对上海城一期(City Centre)和上海中环广场(Central Plaza)的收购。这一投资表明,尽管中国监管部门已出台一系列限制外资政策来表明对外商投资中国房地产的不欢迎态度,但外资仍兴趣不减。
    根据文件,两起收购的金额合计超过50亿元人民币。其中,对上海城的收购价格超过2.7亿英镑,瑞士信贷提供融资;对上海中环广场的收购价格约为7283万英镑,AAReal Bank提供了融资。
    就在8月7日,新加坡政府背景的新加坡腾飞集团(Ascendas Group)在上海宣布,成立两只总额为14亿新加坡元(约合70亿元人民币)的私募基金,专门投向中国内地的工业和商业地产项目。腾飞集团总裁张雪倩称,腾飞集团在两笔基金中各占比30%左右,其他参与者均为亚洲或国际上知名的投资者。
    在预期人民币将继续稳步升值的情况下,虽然中国监管部门着力限制外资投资中国房地产一年多来,不断出台政策,却似乎依然无法打击外资进入中国房地产市场的冲动。
    最新的一项限外政策被业内称为“130号文”。2007年7月10日,国家外汇管理局下发《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》,规定2007年6月1日以后(含2007年6月1日)取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业,不论是新设还是增资,各分局均不予办理外债登记手续。
  过去债权投资因为其回报稳定、风险小,并且税务方面更有好处,一直外资在投资中国房地产行业时偏爱的形式。
  “实际上,130号文是限定了未来在中国新成立的外资房地产公司将不能从海外贷款。” 德勤华永会计师事务所有限公司(下称德勤)合伙人罗永昌说。
    巧合的是,130号文发布正是著名的“限外令”171号文出台一周年。2006年7月1日,建设部等六部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(又称171号文),对境外企业持有房地产的方式及外商投资房地产作了严格的规定。
    171号文对外资持有中国房地产方式、资本配置、融资等方式进行限制,其中禁止了投资者以境外直接持有中国物业的方式投资中国房地产。这一规定实际上堵住了外资以股权投资直接向国内投资的途径。
    2007年3月6日,商务部又发布《商务部办公厅关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》(业内称为25号文),全文提到房地产的地方只有一处,即“严格限制外商投资房地产”,亦算得上官方针对外资房地产一次较为严厉的表态。未及三个月,商务部和外管局又联合发出《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(业内称50号文),强调境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式,规避外商投资房地产审批。
    不过,“上有政策下有对策”。一家在海外红筹上市的房地产企业负责人士对记者表示, 130号文发出后,他们也曾专门就此与外国投行等投资机构进行过探讨,得到的结论是,外资房地产企业从境外贷款的道路不可能被完全卡死。
    德勤提供的研究数据亦可印证上述说法:2007年一季度,公布的外资对中国房地产项目的总投资额达54亿美元,比上一季度增加30%。根据德勤统计,外资投资最多的属商住混合综合性物业项目,增长最快的则是住宅楼项目。从地点上看,上海依旧是外资房地产商最青睐的城市。在德勤列出的8个最大的外资投资房地产项目中,6个项目在上海,另外两个分别在北京和四川。
    “目前中国房地产市场上国外的买家要比国内的卖家多,显示依然有很多外资房地产公司希望进入中国市场。”德勤表示。
    一家境内房地产投资公司高管对记者表示,对于外资来讲,投资中国地产除了看好物业本身的租金回报和长期长值,人民币升值的预期也是一个重要因素。
    CREO为爱尔兰最大房地产投资公司之一财富控股集团旗下公司,后者从2002年开始进军中国房地产市场,目前集中于在中国的一级和二级城市寻找开发和投资机会,包括上海、北京、青岛、杭州、大连和广州等。
    CREO于7月11日在伦敦证交所AIM板块上市,融资2.59亿英镑,其目标是要成为“最大的专注于中国房地产投资和开发的欧洲公司”。

(详细报道将刊载于9月3日出版的2007年第18期杂志)

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