2008年中资地产商流动性将尽

　　标准普尔2月28日发布报告称，在宏观调控和资本市场低迷的背景下，2008年中资地产商的融资渠道将日渐萎缩。若市场状况不能及时改善，行业流动性将逐渐用尽，难以保持增长动力。　
　　标准普尔分析师符蓓表示，由于2007年前三季度房地产销售的强劲表现，加之股权和债权融资渠道畅通，地产商流动性普遍充裕。即使只有一两个项目的小地产商，也能保持较高水平的现金流。因此，2007年地产行业的两极分化和行业整合进程并不明显，相反，全行业孕育着积极扩大土地储备规模、延伸业务版图的野心。
　　但自2007年四季度以来，市场状况发生逆转。提高第二套住房贷款标准、加大经济适用住宅建设力度、紧缩房地产开发贷款和按揭贷款、征收土地闲置费以及限制海外资金流入等一系列调控措施，令地产商的营运环境受到严峻挑战。
　　其中，提高第二套住房贷款标准增加了中高端市场潜在购房者的购房难度，A股市场不断下跌，更令其用于购买住宅的金融资产大幅缩水；房地产市场或将出现“拐点”的说法，和政府加快保障性住房建设的政策意图释放，则让更多的中低端购房者持观望态度，令地产商流失潜在客户，加剧了市场竞争；银行收紧信贷，使得地产商越来越难以取得信贷额度；监管部门缓解投资过热的努力，也使房地产公司在A股市场上市或再融资已经不再容易。
　　符蓓认为，房地产销售开始下滑，使地产商很难依赖自有资金；政府强化对使用预售款账户的监管，也让房地产商依赖预售款进行扩张的难度越来越大。为加快资金回笼，一些地产商如万科，已开始在部分一线城市采取降价策略。
　　标准普尔大中华区资深董事曾怡景则表示，如果市场状况长期不佳，将引发房地产业出现价格战，导致企业利润率和现金流大幅下降。
　　同时，与一年前相比，海外投资者对中资地产商转持谨慎态度，地产新股与债券发行的难度日益增大。如碧桂园虽然于2月15日成功发行50亿元可转债，但融资成本已大幅上升。与此同时，去年中期以来，国家外汇管理局明显放慢海外资金汇回国内的审批步伐，即便地产商能够成功地在国际市场融资，将资金由海外市场转移至国内也是一个挑战。
　　对此，曾怡景表示，相信政府不是要打压房地产行业，而只是要控制行业发展的速度。未来一段时间，宏观调控还将持续。
　　他同时预测，2008年房地产行业将加快两极分化和行业整合，土地储备、融资渠道及人才将成为竞争焦点。规模较小、资金紧张的地产商可能在中短期被淘汰出局；财务状况较好的地产商则会伺机获取境况不佳的地产商的土地和项目储备。
　　鉴于传统融资方式受限，标准普尔分析师卢文正认为，中资地产商已开始探寻其他融资方式，如越来越多的国际地产商将国内市场的回调视为机会，从而加速进入中国市场；某些境外银行正在加大，向中资地产商的境外放贷力度，与国内银行相比，其贷款期限更长，利率也更具吸引力。
　　同日，标准普尔还公布了对13家海外上市中资地产商的评级结果，中国海外发展（香港交易所代码：0688）、碧桂园（香港交易所代码：2007）均获得“BBB-稳定”的投资级企业信用评级。在A股上市的万科、金地则不在评级范围中。■