地产公司靓丽中报的背后

　　保利房地产（集团）股份有限公司（上海交易所代码：600048，下称保利地产）上半年营业收入和净利润均实现成倍增长。
　　保利地产7月25日发布的中期报告显示，2008年上半年，保利地产实现营业收入53.81亿元，净利润10.34亿元，分别比去年同期增长156.4％和272.18％。销售面积和销售额亦同比增长三成。
　　保利地产营销中心总经理何智韬表示，公司较早预计到今年市场形势严峻，在年初时就定下“加快销售速度”的总体方针和各个地区的销售策略，并在项目组合、产品组合上作出了精细的策划。比如，推出别墅、洋房等新产品线。并在一些中小户型的设计上作出改进，通过增加可利用空间、设计大阳台、大露台等方式使其项目具备一定的总价优势。
　　何智韬同时表示，保利地产在去年拿的一些土地价格较低，而公司管理成本一向控制得较好，这也提升了利润空间。
　　保利地产中报同时显示，上半年，在宏观调控下，保利地产依然保持较快速度扩张，经营活动产生的现金流为-64.5亿元，比去年同期增加超过10倍。报告期内，保利地产在建、拟建项目共有61个，规划总建筑面积2402万平方米，并新拓展了八个项目，规划总建筑面积412万平方米。
　　不过，保利地产资金链并不十分紧张。中报显示，本期末，保利地产负债率为70.2％，比一季末下降约1.6个百分点，与地产行业平均负债水准基本持平，且其负债中，包含约106亿元房屋预售款。此外，保利已于今年7月完成发行43亿公司债。这使得公司在本期末拥有现金约36亿元，比去年同期增加约19亿元。
　　国金证券认为，保利是行业整合进程加速的受益者。
　　与保利地产同一时间发布中报的苏宁环球股份有限公司（深圳交易所代码：000718），2008年上半年实现营业收入20.28亿元，净利润5.48亿元，分别比去年同期增长148.42％和460.82％。此前，深圳华侨城控股股份有限公司（深圳交易所代码：000069）亦发布业绩预增公告，预计上半年净利润将有200％－250％的同比涨幅。
　　不过，据了解，地产上市公司中期业绩大增，与地产公司特殊的会计制度有一定关系。地产公司的房屋预售款一般计入流动负债，在完成房屋交易后，才计入销售利润。中期业绩部分反映了上一财年的实际业绩。
　　申银万国一份分析报告表示，上半年，重点公司净利润同比增长43％。受益于2007年房地产市场的景气，房地产企业今年中期的业绩增速仍能维持在较高水平，且确定性相对较高。但也有部分企业因为2008年现房销售受到行业调控的影响（如招商地产）或结算时点的问题（如金融街、中华企业），出现负增长。
　　但实际情形要比报表难看。2008年上半年，行业整体销售萎缩较为明显，全国销售收入同比萎缩5％左右。主要城市萎缩幅度更高，深圳、广州、北京和上海的成交面积分别同比萎缩45％、48％、42％和26％。受制于行业整体的低迷，上市公司的销售业绩亦低于预期。
　　申银万国认为，下半年观望情绪仍将持续，反转动力可能来自于宏观政策。如果没有政策的变化，购房者的观望情绪很难发生改变，预计全年成交面积将萎缩5％－10％，部分一线城市萎缩幅度更大，在20％－30％左右。今年下半年更被一些分析人士认为是地产公司的年关。
　　ChinaVenture投中集团发布的报告显示，二季度，房地产行业并购规模大幅增加，并购案例数量达总数量4.5％，并占总并购金额近50％。伟业顾问董事金勇表示，目前对于一些运营好、项目好的公司而言压力并不是很大，整个行业内部的整合正在进行中，而一些去年犯了错误的公司可能要为自己的行为付出代价。■