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陷入资金困境的部分地产商不得不以“割地”的方式延续生存，而外资也加快了入股套利的步伐。
一位接近摩根士丹利（下称大摩）的人士近日透露，大摩目前正在筹措一笔超过100亿元人民币的基金，准备继续加大对内地房地产业的投资。另一位消息人士则证实，大摩仍旧有意借内地房地产市场震荡之机，收购一些新的项目。
7月4日，雅居乐地产控股有限公司（香港交易所代码：03383，下称雅居乐）宣布与大摩引进的境外基金Crystal I Limited达成协议，向后者出售海南清水湾综合度假社区发展项目30%的股权，代价为人民币52.8亿元。
据了解，雅居乐于2006年取得清水湾项目开发权。该项目总占地约730万平方米，平均楼面地价仅为340元/平方米。原计划在十年以内分期开发，完成总计130亿元的投资。
国泰君安一份分析报告指出，若以收购价换算，海南清水湾项目目前估值是176亿元左右，即大摩以约1800元/平方米价格买入。
一位分析人士认为，“尽管雅居乐通过此次交易套取了一定的土地红利，但大摩的收购价格，仍旧低于土地市场的价格。地产商只有在遭遇到融资瓶颈无力开发时，才会采取项目融资的方式。”
受房地产成交量下滑及信贷紧缩政策影响，大多数地产公司自去年10月份以来，便陷入资金困境。尽管一些地产公司通过各种途径取得土地，却无力开发。一些在2007年极速扩张土地储备的地产商不得不转让项目股权，采取“割肉换血”的模式，合作开发。外资则借机以低价入股，套取这些公司的土地红利。
“尽管，国家对外资直接投资内地房地产业有诸多限制，但是目前，国家对外资以收购项目股权的方式，进入内地房地产业还没有什么限制。”一位分析人士表示。
不久以前，首创置业股份有限公司（香港交易所代码：02868，下称首创置业）向新加坡政府产业投资有限公司（GICRE）附属公司Reco Ziyang Pte Ltd（下称RZP）转让了天津三个项目的部分权益，并与之成立一家合资公司，共同开发重庆的一个项目。
8月22日，招商局地产控股股份有限公司（深圳交易所代码：000024，下称招商地产）公告称，拟向ARA Managers（Asia Dragon）Pte ltd（下称ARA）出售其所持的富城（中国）有限公司（下称富城中国）100%股权，作价为17.5亿元人民币。随着这次股权转让，富城中国所拥有的总投资约14亿元人民币的南京国际金融中心也将落入ARA囊中。
上述分析人士表示，目前，包括大摩、百仕通、RZP、凯德置地等在内的众多外资，都在寻求借房地产市场震荡之机收购一些项目。
“从前，内地地产公司即使选择高息贷款也不愿放弃低价取得的土地。因为后者利润更大。”上述分析人士表示，“如今，地产商不得不割舍一部分土地红利，采取转让项目股权的方式融资。”
在地产市场调整初期，曾有分析人士预测，内地地产业将迎来一个兼并潮。一些拥有资金的大型地产公司，会借机收购一些资金链断裂的小公司。但是，到目前为止，这一趋势并不明显。大多数大型地产选择收紧阵线，储备能量“过冬”，也这给外资进入创造了机会。
“外资的这一举动，不能完全看作是一种抄底的行为。”一位投行人士表示，“外资愿意与地产公司进行项目合作，至少表明他们长期看好内地房地产业。”■
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