富力地产多个旧改项目将入市 2014年目标550亿

　　证券时报网消息 在香港宣布2013年上半年业绩的同时，富力地产董事长李思廉透露，明年的销售目标设定为550亿元，较今年提高30%。

　　李思廉说，550亿的目标是根据今年富力所获取的项目确定的。今年以来，富力在土地市场上的表现较为积极。截至7月31日，富力地产取得12幅土地，土地储备达到3450万平方米。用在土地投资方面的支出达到127亿，超过年初100亿的预算。这似乎弥补了过去两年，因为结构调整而令土地储备略显迟顿的状况。

　　早在今年3月的2012年业绩发布会上，李思廉就表示看到市场需求很强，未来三年会表现进取。

　　21日香港半年业绩发布会现场，李思廉再次强调，对今明两年看好，又认为从政策信号看，“大调控的方向告一段落”。

　　数据显示，截至6月30日，富力地产在建面积约为920万平方米。上半年该公司已完成销售目标420亿的44%，营业额则增加21%至101.9亿元。下半年富力将推出8个新项目，连同旧盘新推总货值超过400亿元。

　　不过，资料显示，富力的净负债比率达到100.9%，持有现金131亿元。而其短期借债及长期借债的当期部分达到93.9亿元。富力事实上在高负债奔跑。

　　下半年：多个旧改项目入市

　　截至6月30日，富力地产合约销售收入为人民币185.8亿元，同比增长18%；销售面积为161万平方米，同比增长29%。

　　上半年的销售增长点基本如公司管理层所料。在销售大本营，广州区域实现协议销售额45.7亿元，主要来自商业项目。其中位于CBD珠江新城的富力盈通广场以及富力盈凯广场两栋商用物业就实现26.2亿元销售额。此外，太原三个刚需产品项目共录得超过20亿元的协议销售额；而海南的三个度假及退休型住宅项目则录得人民币17.7亿元协议销售额，超过上一年度全年协议销售额的两倍。

　　从进入结算的项目来看，广州、北京、天津依然是富力的主要贡献区域。

　　董事长助理陈志濠对经济观察报透露，上半年富力的销售有三成来自商业项目。

　　期内主要出售刚性需求住宅，富力整体销售平均售价为9300元/平方米，下降33%。管理层解释，由于没有利润率特别高的项目支撑，加上一般售价较低项目影响，以及成都丽思卡尔顿酒店和惠州富力万丽酒店开业，期内公司毛利率为38.2%，较去年同期下降6%；净利润为13.9%，同比下跌6%。

　　不过，富力方面称对下半年销售拉升利润率有信心。下半年，富力推盘积极，近期广州区域就为5个全新的商业和住宅项目做联动推销。全国范围内则总共推出8个新项目。富力方面介绍，在建可售面积为685万平方米，下半年推出货值约400多亿，预计销售200多亿。管理层认为，有信心完成全年420亿销售目标。

　　下半年，该公司将有利润水平较高的商业项目和旧改项目投入市场，例如备受关注的广州杨箕村旧改项目。2011年，富力地产以4.73亿元底价拍得这块27.38万平方米的土地。加上18.8亿元的改造成本，该地块折合地价为8529元/平方米。当时周边楼盘项目单价已达三万。经过三年拆迁、调整规划，项目终于亮相。本月推介会上，富力方面首推86套超过200平方米的大户型住宅，单价5万元/平方米起。

　　李思廉透露，旧改项目利润率很容易可达到40%-50%，可拉升公司的整体利润率。

　　除了杨箕项目，与新鸿基地产、合景泰富地产合作开发的另一旧改项目猎德村亦有新货推出。其中由富力地产开发并销售的天盈广场将在下半年进入市场，体量达45万平方米。

　　2014年目标550亿

　　从半年业绩来看，富力的增幅在众多上市房企中并不显眼。不过，依据土地储备增长及开发节奏，该公司已定下明年销售550亿的目标。

　　李思廉透露，原本在3、4月份，销售目标设定为500亿，其后土地市场上又有斩获，于是进一步调整为550亿。

　　截至7月31日，富力地产以1563.94元/平方米的成本，新增权益总建筑面积超过810万平方米，截至目前，土地储备达3450万平方米。

　　李思廉坦言，拿地积极是因为看好今明两年，他还认为政策信号显示，“大调控的方向告一段落”。

　　新增土地储备中，总价最高的是上海虹桥项目。富力分两次摘得虹桥商务区核心区北片区两宗地，两地块共占地约10.63万平方米，总拿地代价约为36.31亿元。

　　上海市场是一个信号。与之相对应的是，去年上半年富力连续竞拍河北香河县低价地块，楼面地价在品牌开发商中一度排在最后。

　　李思廉笑言，今年这么多优秀开发商集中到上海竞拍是有原因的。早在2007年，李思廉就表示要以百亿巨资开拓华东市场，而上海是富力地产华东战略中最重要的一部分，在富力百亿计划中占到七成。然而，拓展并不如北京、天津顺利。直到去年，上海销售才出现单盘超10亿的表现。

　　富力选择今年再度重金投资上海市场。至7月底，富力在长三角的土地储备增加至总储备的10%，其中上海及周边又占长三角土储的一半。李思廉对经济观察报说：“会以行动说明一切（进入上海市场的决心）”。

　　除了上海，富力对广州、北京、天津等一二线城市的土地亦进行了补充。到7月底，富力已投入127亿元在土地购买上。这一数据超出年初预算，但仍在扩大。21日业绩发布会当天，富力再拿下南京一幅居住用地。

　　作为以旧改起家的地产商，李思廉透露目前在广东省内正进行其他旧改项目。“有的以获得土地凭证为准，有的以签署协议为准，还没到可以公布的时候。”李思廉说。

　　冲击销售目标的背后，富力的负债状况又回到了高点。截至6月底，富力地产现金持有为131亿元，净负债比率达100.9%。

　　不过，李思廉认为负债率等财务数据只是一个上限，现实中掌握100多亿现金是很健康的，能够有很大发挥空间。考虑到均价下跌及资本开支较高的因素，李思廉预期下半年净负债比率只能跌约10个百分点至约90%。

　　在较高的销售增长目标下，为销售额带来三成贡献的商业项目未来一段时间仍然会以售出为主。富力表示会将做商业项目的经验带到全国更多地方。同时，李思廉表示，目前商业项目自持的比例约为15%，未来希望自持比例达到三成，但起码要花5年的时间才能做到。

　　广州CBD珠江新城16个商业项目，共有超过211万平方米。不包括猎德旧改的合作项目，富力独自开发的项目中，除了两家酒店一家写字楼，其余项目都用作出售。目前仅剩余20多万平方米货量。