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各地房产中介遭遇频密“监管”

张映光 王晓林 实习记者 汪苏
2008年02月14日 16:40
“中介寒流”全国蔓延后,北京建委召集各大中介老总“恳谈”,广州等地也将先后出台房产中介业管理新规

“中介寒流”全国蔓延后,北京建委召集各大中介老总“恳谈”,广州等地也将先后出台房产中介业管理新规

  获悉,北京市建设委员会(下称北京建委)市场处近日召集了各大中介公司老总开会,旨在平抑近期房产中介市场不稳定态势。对于会议内容,北京建委市场处处长沈洁讳莫如深。北京建委副主任苗乐如则表示,建委因行政能力有限,一直委托北京市房地产中介协会对市场实施监管。针对中介市场出现的问题,今后将加强监管力度。
  2月14日,一份名为《广州市房地产中介服务管理规定(征求意见稿)》(以下简称《规定》)开始在网上公开并征集公众意见。《规定》为政府规章,内容共八大块,对中介店铺公示内容、接受业务、广告宣传、推介业务、带客看房、商议交易、利益披露、合同签订、业务记录、资金行为等方面进行详细规范,同时对市民极为关注的中介从业人员信用、存量房交易资金托管等也作了明确规定。
  《规定》首次提出“房地产说明书”概念。广州市国土房管局地产中介服务管理所所长史小明解释,说明书内容涵盖了房屋坐落、用途、建筑年限等内容,确保房产真实性。值得注意的是,不仅中介对说明书的内容要负责,业主或出租方也需共同承担房产信息真实的义务。
  而在二手房成交量萎缩8成,房产经纪全行业出现亏损的大连,一项新规定也将于3月1日起施行。此后,大连市存量房的经纪合同和交易合同将实行网上备案。
  各地监管机构频密“关注”地产中介行业的一个背景是,一股“中介寒流”自2007年11月起迅速由深圳蔓延至广州、上海、北京、大连等一线城市。多家大型连锁中介或关闭门店,或陷入崩盘,甚至爆出高管涉嫌卷款出逃的丑闻。
  “从去年12月到现在,我们很多门店的二手房交易量都是零。” 北京中大恒基房地产经纪有限公司(下称中大恒基)一位高管说。由于成交量萎缩,他们已经关闭了48家门店。
  市场人士注意到,这股中介寒流与2007年四季度以来的中国房市调整正相重叠。2007年八九月间,中国政府从加快保障住房建设和紧缩银行信贷两个方面,对房地产市场启动了新一轮宏观调控,大中城市商品房成交量锐减,房价涨幅也出现了不同程度的回落。
  一位房产经纪业资深人士则认为,与房地产一级开发相比,中介居于产业链的最末端,门槛不高,资产不大,就像农贸市场里的菜农一样,从未得到政府部门的重视;但它对市场的反应是最及时、最真实的。
  对于没有权威数据参照、又很难用常理和一般经济规律分析的中国房地产市场而言,居于产业链最末端的二手房中介恰恰充当了“房市晴雨表”的角色,其暴露出的问题不只限于行业本身。
  在房地产中介行业发展初期,楼盘代理、吃差价、收取代理费是中介商的三种主要经营模式。而伴随着地产的火爆,地产中介行业迅速成了一台不是金融机构的“融资机器”。
  房产中介是一个没有多少固定资产的行业,门市是租的,电脑、电话不值几个钱,最主要的资源是信息和销售团队的经验。但是,就是这样一个行业,却可以沉淀上百亿元的现金流。
  一位资深房产经纪人士分析,房产中介资金沉淀除房款首付外,还包括租赁业务中沉淀的租金。两方面资金沉淀加在一起,远超人们预料,数额庞大。据称,一家仅20多家门市的中介公司,资金沉淀便可达几千万元。
  “中介靠挪用客户资金扩大规模,是一种十分冒险的经营策略,如果成交量维持在一个稳定的水平,资金沉淀也是稳定的;一旦成交量骤然下降,短则15天,最长一个月,便会像创辉一样垮掉。”上述资深中介人士表示。
  由于缺乏有效监管,房产中介更像一个“体外”金融机构。“对中介来说,这笔现金流就像一把枪,有人用它杀人,有人用它自卫。用法不同,全靠自律。”上述中大恒基高管说。■

  (全文详见即将于2月18日出版的2008年第4期杂志)

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版面编辑:运维组
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