SOHO中国55亿收购凯恒中心

　　5月26日晚，SOHO中国有限公司（香港交易所代码：0410，下称SOHO中国）发布公告，以约55亿元人民币收购位于朝阳门的凯恒中心，并将该项目更名为朝阳门SOHO。
　　一位接近此项交易的人士透露，凯恒中心原开发商因资金困境，无力继续开发，SOHO中国于半年前启动了收购计划。该项目债务债权关系十分复杂。收购后，SOHO中国需承担其高额负债。
　　北京凯恒中心原开发商系北京凯恒房地产有限公司（下称凯恒地产）。国恒企业发展有限公司（下称国恒）及宝丰物业投资服务有限公司（下称宝丰物业）分别占其40%股份，北京住总集团有限责任公司（下称北京住总）占其20%股份。
　　公告显示，SOHO中国将以约22亿元人民币收购国恒及宝丰物业所占凯恒地产的80%股权，另将承担凯恒地产逾33亿元人民币债务。
　　其中，凯恒地产因长期拖欠北京住总约6.3亿元土地一级开发款，遂将其20%股权抵押给后者。SOHO中国亦与北京住总签订协议，代为偿清此项债务，以获得其所持有的20%股权。至此，SOHO中国将拥有凯恒地产全部股权及凯恒中心的全部权益。
　　据公告披露，SOHO中国支付给国恒及宝丰物业的股权转让款，将分三次付清。其中，转让协议生效当日，支付5亿元。此后，再支付5亿元，并约定，以其中3亿元偿欠一笔遗留债务后，再付约4.8亿元。两个月后，在证明该项债务已偿还，因债务导致的查封等问题得到解决后，SOHO中国再于一年内付清其余款项。双方约定，在第三次付款前，未经国恒及宝丰物业同意，SOHO中国不得对凯恒中心的第三期——南区项目进行销售。
　　据了解，凯恒中心所在系北京市东城区朝内危改小区G、F地块，于上世纪90年代末即已立项，最早名为“朝阳新村”，为集写字楼、公寓、商场、娱乐、餐饮为一体的建筑群，后几易其主，几度更名，于2001年始动工，此时名为“百强中心”。至2002年，珠海国利以一笔来自中关村科技CDMA项目担保的“问题贷款”（见杂志总97期《中关村科技危机幕后》），通过其关联公司国恒，从中国凯利实业有限公司（下称凯利实业）购得该项目。
　　据了解，凯利实业系一家军工背景企业，在中关村科技危机事件中，便显示与珠海国利、国恒等公司有着千丝万缕的关联。另一方面，北京住总、中关村建设等建筑公司亦曾在其涉及的朝阳门危改项目的开发中，陷入极其复杂的债务纠纷中，而与该地块开发企业关系微妙。
　　北京住总与中关村建设亦曾在森豪公寓项目开发中，面临相似的复杂债务纠纷。该项目紧邻凯恒中心，同系朝阳门危改地块。2006年，因森豪骗贷案而成关注焦点，至今仍是一座烂尾楼。（见杂志总第167期《寡头之盟》）
　　国恒在接管凯恒中心后，亦因资金问题，及债务纠纷，开发进展缓慢。SOHO中国公告显示，该项目总规划建筑面积约48.5万平方米，共分三期，其中北区一期约为11.9万平米，已竣工销售，约5.3 万平方米已售予中国银行北京分行，约8886万元预收账款，仍属原股东。北区二期已封顶，建筑面积约6万平方米，预计明年竣工。南区三期建筑面积约30万平米，预计于2011年竣工。
　　项目中，商场部分占总建筑面积26%、写字楼部分占34%、住宅部分占15%，其他占25%。除去已销售部份，可计算出SOHO中国此次收购凯恒中心价格（总价格/总建筑面积）约为1.26万元/平方米。
　　目前，该项目二期，除欠1200万元土地出让滞纳金，已缴清全部土地款。该项目三期（即南区）则仅缴纳了15%的土地出让金。
　　资料显示，凯恒地产去年净亏损超过人民币2800万元，资产净值从2006年的4600万元降至2007年的1800万元。显然，连年亏损，无力开发是其决定转让项目的主要原因。
　　SOHO中国主席潘石屹在一份事先准备好的声明中称，“凭借一直坚持审慎的财务原则，SOHO中国得以稳占优势，在如‘朝阳门SOHO’项目这等机会来临的时候抓准时机。”接近交易人士透露，SOHO中国看中该项目，除因其位置及形态与SOHO中国擅于运作的商业兼住宅开发的模式较相吻合外，另一原因是其第三期尚有约30万平米未开发，为其开发留有较大余地。
　　2007年10月，SOHO中国在市场出现“拐点”前成功在香港上市，融资约达16.5亿美元。由于其土地储备较少，扩张谨慎，至2007年底，负债率仅为8.3%，现金存款约达150亿元。
　　潘石屹曾多次表示，将趁信贷紧缩形势下，多数地产公司陷入资金困境，适机收购。并放言，房地产公司将迎来“剧变的100天”，暗示许多地产公司可能会出现资金链断裂的危机。
　　这一说法亦受到一些分析人士的认可，华兴资本首席执行官包凡即认为，此次地产市场震荡将有利于一些资金较为充裕的地产商展开并购。
　　凯恒中心是SOHO中国在其上市后收购的第三个地产项目。2007年11月，SOHO中国以24.4亿元的价格，收购了北京华远地产股份有限公司的两个位于北京CBD区域内的项目，后分别命名为“光华路SOHO2”和“SOHO北京公馆”。
　　在收购凯恒中心后，尽管继承了约33亿元高额债务，SOHO中国公开表示其仍有约100亿元资金，负债率很低。
　　SOHO中国上市前的招股说明书曾表示，其募资的主要用途之一是参与前门改造中的11块土地的招标。其中，有八幅土地本将在一季度入市，但却因土地市场出现波动，各地纷现流拍等因素推迟至今。
　　消息人士称，未来两个月，地产市场上类似的大型物业收购将会很频繁。SOHO中国亦在酝酿一些新的收购。■