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SOHO中国55亿收购凯恒中心

2008年05月27日 16:15 来源于 caijing
北京凯恒地产无力继续开发,SOHO中国需承担其高额负债

  5月26日晚,SOHO中国有限公司(香港交易所代码:0410,下称SOHO中国)发布公告,以约55亿元人民币收购位于朝阳门的凯恒中心,并将该项目更名为朝阳门SOHO。
  一位接近此项交易的人士透露,凯恒中心原开发商因资金困境,无力继续开发,SOHO中国于半年前启动了收购计划。该项目债务债权关系十分复杂。收购后,SOHO中国需承担其高额负债。
  北京凯恒中心原开发商系北京凯恒房地产有限公司(下称凯恒地产)。国恒企业发展有限公司(下称国恒)及宝丰物业投资服务有限公司(下称宝丰物业)分别占其40%股份,北京住总集团有限责任公司(下称北京住总)占其20%股份。
  公告显示,SOHO中国将以约22亿元人民币收购国恒及宝丰物业所占凯恒地产的80%股权,另将承担凯恒地产逾33亿元人民币债务。
  其中,凯恒地产因长期拖欠北京住总约6.3亿元土地一级开发款,遂将其20%股权抵押给后者。SOHO中国亦与北京住总签订协议,代为偿清此项债务,以获得其所持有的20%股权。至此,SOHO中国将拥有凯恒地产全部股权及凯恒中心的全部权益。
  据公告披露,SOHO中国支付给国恒及宝丰物业的股权转让款,将分三次付清。其中,转让协议生效当日,支付5亿元。此后,再支付5亿元,并约定,以其中3亿元偿欠一笔遗留债务后,再付约4.8亿元。两个月后,在证明该项债务已偿还,因债务导致的查封等问题得到解决后,SOHO中国再于一年内付清其余款项。双方约定,在第三次付款前,未经国恒及宝丰物业同意,SOHO中国不得对凯恒中心的第三期——南区项目进行销售。
  据了解,凯恒中心所在系北京市东城区朝内危改小区G、F地块,于上世纪90年代末即已立项,最早名为“朝阳新村”,为集写字楼、公寓、商场、娱乐、餐饮为一体的建筑群,后几易其主,几度更名,于2001年始动工,此时名为“百强中心”。至2002年,珠海国利以一笔来自中关村科技CDMA项目担保的“问题贷款”(见杂志总97期《中关村科技危机幕后》),通过其关联公司国恒,从中国凯利实业有限公司(下称凯利实业)购得该项目。
  据了解,凯利实业系一家军工背景企业,在中关村科技危机事件中,便显示与珠海国利、国恒等公司有着千丝万缕的关联。另一方面,北京住总、中关村建设等建筑公司亦曾在其涉及的朝阳门危改项目的开发中,陷入极其复杂的债务纠纷中,而与该地块开发企业关系微妙。
  北京住总与中关村建设亦曾在森豪公寓项目开发中,面临相似的复杂债务纠纷。该项目紧邻凯恒中心,同系朝阳门危改地块。2006年,因森豪骗贷案而成关注焦点,至今仍是一座烂尾楼。(见杂志总第167期《寡头之盟》
  国恒在接管凯恒中心后,亦因资金问题,及债务纠纷,开发进展缓慢。SOHO中国公告显示,该项目总规划建筑面积约48.5万平方米,共分三期,其中北区一期约为11.9万平米,已竣工销售,约5.3 万平方米已售予中国银行北京分行,约8886万元预收账款,仍属原股东。北区二期已封顶,建筑面积约6万平方米,预计明年竣工。南区三期建筑面积约30万平米,预计于2011年竣工。
  项目中,商场部分占总建筑面积26%、写字楼部分占34%、住宅部分占15%,其他占25%。除去已销售部份,可计算出SOHO中国此次收购凯恒中心价格(总价格/总建筑面积)约为1.26万元/平方米。
  目前,该项目二期,除欠1200万元土地出让滞纳金,已缴清全部土地款。该项目三期(即南区)则仅缴纳了15%的土地出让金。
  资料显示,凯恒地产去年净亏损超过人民币2800万元,资产净值从2006年的4600万元降至2007年的1800万元。显然,连年亏损,无力开发是其决定转让项目的主要原因。
  SOHO中国主席潘石屹在一份事先准备好的声明中称,“凭借一直坚持审慎的财务原则,SOHO中国得以稳占优势,在如‘朝阳门SOHO’项目这等机会来临的时候抓准时机。”接近交易人士透露,SOHO中国看中该项目,除因其位置及形态与SOHO中国擅于运作的商业兼住宅开发的模式较相吻合外,另一原因是其第三期尚有约30万平米未开发,为其开发留有较大余地。
  2007年10月,SOHO中国在市场出现“拐点”前成功在香港上市,融资约达16.5亿美元。由于其土地储备较少,扩张谨慎,至2007年底,负债率仅为8.3%,现金存款约达150亿元。
  潘石屹曾多次表示,将趁信贷紧缩形势下,多数地产公司陷入资金困境,适机收购。并放言,房地产公司将迎来“剧变的100天”,暗示许多地产公司可能会出现资金链断裂的危机。
  这一说法亦受到一些分析人士的认可,华兴资本首席执行官包凡即认为,此次地产市场震荡将有利于一些资金较为充裕的地产商展开并购。
  凯恒中心是SOHO中国在其上市后收购的第三个地产项目。2007年11月,SOHO中国以24.4亿元的价格,收购了北京华远地产股份有限公司的两个位于北京CBD区域内的项目,后分别命名为“光华路SOHO2”和“SOHO北京公馆”。
  在收购凯恒中心后,尽管继承了约33亿元高额债务,SOHO中国公开表示其仍有约100亿元资金,负债率很低。
  SOHO中国上市前的招股说明书曾表示,其募资的主要用途之一是参与前门改造中的11块土地的招标。其中,有八幅土地本将在一季度入市,但却因土地市场出现波动,各地纷现流拍等因素推迟至今。
  消息人士称,未来两个月,地产市场上类似的大型物业收购将会很频繁。SOHO中国亦在酝酿一些新的收购。■

版面编辑:运维组
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