11月前三周成交量超“金九银十”

　　降息提升成都楼盘销量，一手商品住宅“四连涨”

　　一场由降息引发的楼盘热销正在逐渐蔓延。

　　11月21日，中国人民银行宣布下调存贷款基准利率。时隔两年的首次降息，再一次挑拨了购房者和房地产业内的敏感神经，利好的热度也迅速传导至楼市，多地出现“日光盘”，成都多个项目开盘去化率也有所提高，其中，更有商铺房源出现“日光”。

　　不过，多位分析人士指出，本次降息对楼市绝非单纯利好。在楼市库存依然高企的阴霾下，如果供求关系未来没有发生实质性变化，降息对市场的提振作用将难以持续。

　　购房者：30年商业房贷减额9.4万

　　对于选择频率较高的“20年期”商业贷款而言，10年分期贷款，月供将减少204元，总利息将减少24327元；30年分期贷款，月供将减少262元，总利息将减少94074元。

　　对于成都市民李小姐来说，降息无疑带来了又一份“大礼”。就在本月初，住建部等三部门出台的住房公积金新政在成都正式落地实施，公积金单笔贷款最高额度由40万元提高至50万元。彼时，刚刚与开发商签订合同的她立刻享受到了政策红利。“我们选择的是组合贷款，刚刚准备递交贷款材料，新政就下来了。这也意味着，我们可以少交10万元的现款，这样压力相对要小一些。”李小姐告诉记者。

　　此轮降息，将为李小姐等欲购房、已购房且合同注明“浮动利率”的“房奴”，节省更多的利息支出。

　　按照央行要求，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，这也是自2012年7月来的首次降息。其中，五年期以上住房商业贷款基准利率由6.55%调整为6.15%，下调了0.4个百分点；住房公积金贷款基准利率由4.5%调整为4.25%，下调了0.25个百分点。“6.15%”的新基准利率，也意味着，在此前利率的基础上打了个9.4折。记者测算发现，若购房者贷款100万元、银行房贷利率采用基准利率不上浮，那么，对于选择频率较高的“20年期”商业贷款而言，调整前后的月供分别为7483.2元与7251.12元，月供差额为234元，全年可减负2808元，而总利息也将由65.77万降低至61.76万，共减少56179元。此外，10年分期贷款，月供将减少204元，总利息将减少24327元；30年分期贷款，月供将减少262元，总利息将减少94074元。

　　公积金贷款方面，以30年期、按等额本息法计算，贷款90万，利率调整后月供可减少约130元，总利息可少还约4.7万元；贷款50万元的，月供可减少约73元，总利息可少还约2.6万元。

　　不过，从记者了解的情况来看，虽然贷款利率自22日起就开始下调，但目前购房者尚不能马上享受到降息带来的月供减少，具体执行中还需要看房贷合同中对于调息周期的约定。而由于建、工、农等多家银行都执行房贷利率按年调息，所以，真正的月供减少或将从明年1月开始。

　　此外，据不完全统计，目前北京、上海、广州、深圳、天津等近20个城市已正式宣布下调公积金贷款利率0.25个百分点。而月初刚刚公积金新政的成都，但是还未加入队列。

　　市场面：短期需求正在集中释放

　　上周成都市商品住宅共成交6045套，环比上涨4.33%，成交面积为56.23万平方米。一手商品住宅成交套数呈现“四连涨”，而仅11月前三周的成交总量已超过“金九银十”。

　　在分析人士看来，今年以来，楼市迟迟走不出调整的“紧箍咒”就是房贷额度和利率。而CRIC研究中心研究员杨科伟指出，“此次降息有助于提升有实际需要的购房者支付能力，特别是对仍在观望的购房者的信心和预期会有莫大的提振，短期内前期积压的需求将会有集中释放。”

　　事实上，相比于“9·30”房贷新政的不温不火，此次央行降息显然对市场的刺激显得更加立竿见影。新政刚刚“面市”，北京、深圳等多地开盘项目就受到追捧，不仅再现“日光盘”，咨询购房人群也明显增多。

　　在成都，降息也让此前持观望情绪的人群纷纷出动，多个新盘受到追捧。据锐理数据监控，新政出台后两天，6个开盘累计推货约1364套，开盘也去化率有所提高。其中，截至开盘当天12：30，三佳悦都开盘认购率就达到83.3%；而商铺房源更是全部出清。而在开盘两小时后，中国水电泛悦国际开盘认购率也达到80.1%。此外，位于高新区的理想028项目,也迅速去化211套房源，开盘认购率达73%。

　　种种迹象表明，这场由多项政策松绑开启的调控利好正在逐步蔓延。从近期的相关统计数据和部分房企公布的销售业绩来看，继“9·30”政策出台之后，大部分楼盘销售都出现好转，供应量也随之增加。据中原监测数据显示，上周成都市商品住宅共成交6045套，环比上涨4.33%，成交面积为56.23万平方米。一手商品住宅成交套数呈现“四连涨”，而仅11月前三周的成交总量已超过“金九银十”。

　　其中，成都主城区出现“三连涨”，共成交2531套，环比上涨10.91%；成交面积为23.68万平方米，环比上涨9.53%，成交量与10月初相比涨幅达202%；近郊县商品住宅成交也高位企稳，成交3514套，成交面积为32.55万平方米，环比上涨53.07%，集中备案的项目，令龙泉驿销量大幅攀高，成交套数环比上涨96.54%。

　　据搜房网相关调查显示，受访的购房者中，58.5%认为这次降息对购房有影响，会因此多考虑自己的购房需求，接近40%的受访者则表示会因此次央行降息政策而加速购房。

　　记者观察

　　降息对楼市并非单纯利好

　　尽管成交数据显著回暖，但成都多位地产圈人士对于此次降息却显得更为冷静。某品牌楼盘营销负责人表示，其项目成交确实出现上涨，但并非只是出于降息消息的刺激，而是与产品本身跟销售策略有一定关联。

　　值得注意的是，成都楼市目前的库存量仍然居高不下，这也决定了去库存仍是年前的市场重心。同策咨询研究部总监张宏伟认为，此次降息后，一线城市及库存去化周期在15个月以下的城市的房价将出现小幅上涨。据有关机构统计，截止11月23日，成都主城区商品住宅存量面积为752万平米，按目前的销售速度预计，在没有新增项目的情况下，去化周期约39周，显然不在此列。

　　另一方面，在多位分析人士看来，本次降息对楼市绝非单纯利好。

　　尽管认为央行此次降息会对购房者信心将起到较大提振作用，未来数周市场的窗口期依然能维持，需求也会有持续释放，但杨科伟也指出，银行毕竟是自负盈亏的商业机构，不对称降息和提高存款利率上浮区间，无疑会让其资金成本有增无减，利差的减小也将会抑制银行发放个人按揭贷款的积极性，个人房贷业务也必将大大压缩。对购房者而言要获取优惠利率将更不可能，甚至基准利率也难以保证。

　　张宏伟也分析认为，降息并不意味着银行等金融机构对楼市风险控制降低要求，未来一段时期内无论是开发贷款还是个人按揭贷款，银行等金融机构“惜贷”的行为还会持续。由此房企不会因为此次降息而在资金面有较大缓解，其中中小房企仍可能面临更多债务违约风险。

　　吉雪娇本报记者吉雪娇

　　

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