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房产新政:热钱时代结束 (7-25 PM)

2006年07月25日 16:50 来源于 caijing
叫停外资直接投资中国房地产,并未封死外资进入渠道,但投资成本和退出门槛的升高,及传递的政策导向,将产

生深远影响  
  尽管传闻已久的对外资进入房地产业的限制性政策刚刚正式发布,但是,大多数业内人士均在一周前便拿到了这份由建设部、国家外汇管理局、国税总局等六部委会签的文件。
  文件分四方面,共计十四条,意在规范房地产市场外资准入和管理。业界普遍认为,从具体执行的角度来看,这份文件对于有一定规模的境外投资机枪约束力有限,但其中传递的政策导向却不容忽视。至少在房地产投资方面,这份文件的出台意味着,鼓励热钱进入的时代结束了。

八部委拉网投限

  这一刚刚颁布的新文件,对于看好中国房地产的境外机构或个人是一个直接的打击。首先,他们直接投资中国房地产的路被封死了。根据新的规定,境外机构和个人如果不是为了自用,而是纯粹出于投资目的在中国境内买房,必须具备两个新的条件:
  一是必须申请设立外商投资企业,在商务主管部门和工商银行管理机关办理注册登记手续,并到中国税务机关办理税务登记;
  二是除个人以外,只有投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的、注册资本不低于投资总额50%的境外机构才能获准在中国投资房地产。
  除此之外,新的规定还特别指出,参与投资的各方,不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中,订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。规定还要求中国外汇管理部门对境外资金购房结汇进行严控。
  不过,这些原则性的规定最终将如何执行,还有待包括建设部、商务部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行、税务总局、国家工商总局、银监会、外汇管理局等在内的八部委制定操作细则。
  “从对外资进入房地产的几乎不设防,到八部委史无前例的拉网设限。政策导向可谓骤然转变。”一位不愿透露姓名的外资房地产商评价说。
  这一转变的背后,是近年来外资对中国房地产业投资成倍增长下,政策制定者对其投资动机、拉动房价的影响,及其蕴涵的潜在金融风险的多重忧虑。

汹涌的外资

  今年5月,在国家外汇管理局发布的《2005年中国国际收支报告》中,外汇流入房产领域被视为关注重点,提升到了“维护国家经济金融安全”的高度。
  据该报告显示,2005年境外机构购买中国建筑物业34亿美元,占去年房地产总投资额的15%,但因部分无法核实的交易未被统计在内,实际数字可能更高。
  而据仲量联行报告显示,2005年境外投资者在国内房地产领域投资约55亿美元,占2005年国内全部房地产投资总量(包括土地市场交易)的3%,主要投资城市集中在北京、广州、上海三地。
  仲量联行7月12日发布的2006上海房地产市场研究报告进一步显示,今年上半年境外投资者在国内主要城市投资总额已接近去年全年境外投资的70%,约35亿美元。
  今年五六月间,正是中国的房产新政起草酝酿之际,各大境外投资机构闻风而动,掀起了限制性新政出台前的最后一轮收购狂潮。
  先是新加坡嘉德置地斥资13.5亿元购入西直门西环广场的部分商业物业。而后,香港新世界中国地产有限公司,又通过公开挂牌出让方式以13.46亿元取得了贵阳金阳一地块开发权。渣打银行则携手摩根士丹利房地产投资基金向世茂房地产控股公司投资5000万美元。
  不过,外资收购狂飙的风眼还在上海。
  6月6日,摩根士丹利继4月投资数亿陆续收购浦东陆家嘴中央公寓4幢住宅楼及浦东金桥埃蒙顿假日广场项目,又以7.58亿收购华山夏都高档住宅。
  香港协和集团出价一亿美元从荷兰ING手中取得盛捷高级服务公寓的100%股权;美国高盛以逾7000万美元的价格买下虹桥花苑酒店式公寓;基汇Gateway Capital则斥资约6亿元人民币购买了新天地旁翠湖天地18号楼。
  对外资频繁染指上海地产的现象,新华社特以内参形式发表《国际资本趁楼市调整大量收购稀缺地产资源》一文。上海市房屋土地管理局于今年4月核实情况汇报显示,截止到2006年一季度,上海市共有房地产企业5023家,其中外资企业为365家,占总数的7.2%,房地产企业注册资金达2796亿,其中外资749亿。占总数26.8%。
  仲量联行研究报告显示,外资企业数量不多,但资金量庞大,主要集中于高档住宅公寓。
  在搜房公司总裁莫天全看来,外资集中投资高档物业项目的三类投资动机,是引起政策制定者警惕,而最终推出限制性政策的诱因。
  莫认为,外资投资中国高档物业,一是赌人民币升值;二是寻求短期套利;三是以参股的形式变相高利放贷。这三类动机下的投资行为,由于主要投资对象是价格最高的那部分房产,对于拉动楼市价格继续上涨起了相当大的作用,其潜在的金融风险亦不容忽视。
  华高莱斯总裁公衍奎则分析认为,在国内金融市场尚未放开的背景下,具有稳定高收益的房地产行业,已取代信誉不佳的中国股市,顺理成章地成为境外资本的金融投资平台。这是外资逐利地产市场的主要内因。
  在此背景下,政策制定者对外资利用房产套汇的警惕,显然主宰了这一限制性政策的导向。

“进得来,出不去”

  新政确立的市场准入原则,是政策导向的一条隐藏的界线。逐一分析新政的执行条件不难看出,在进入市场的公司注册程序上设置审批及资金两道门槛,意在制约境外机构投资者以买房为主的金融性投资,转向以开发为主的投资。
  “50%的注册资本金和注册审批程序,对大多数正规的外资进入市场影响不大。”伟业顾问董事金勇根据其长期承办的外资客户业务分析认为,“但是,这一政策的导向,对外资机构的投资信心可能形成影响。”
  “这种政策导向似乎是在警示一些以套汇为目的的境外投资者,投进来的钱很可能出不去。”莫天全说。
  进一步分析目前几大境外投资机构,可以发现,新加坡凯德置业、香港新世界等具有一定实力的开发型地产公司,比较符合新的市场准入标准,受政策波及较小。而摩根士丹利、美国高盛等机构投资者则可能受到新政的影响,但这种影响有多大还要看新政的后续细则。
  “显然,新政并不鼓励近年来众多机构投资者大规模收购商业物业的做法。”一位外资地产商说,“按照新政的规定,机构投资者今后亦必须以公司实体形式进入地产市场经营,此后其每一项收购均会受到比过去更为严格的监管。”
  对此,摩根士丹利、美国高盛等外资机构均以政策尚未经官方渠道公布为由,谢绝发表看法。
  伟业顾问董事金勇则表示了相反的意见,他认为将机构投资者的投资动机粗放地理解为认定为短期套汇和投机,比较负面和武断。
  金表示,在非开发性的投资行为中,应对投资商铺、写字楼与投资住宅项目区别对待。因商铺、写字楼项目很难实现短期套现,机构投资者往往更看重其长期稳定回报,并通过引入优良管理以提升其物业价值,这类投资行为显然并不存在政策预见的金融风险问题。
  华高莱斯总裁公衍奎则认为,尽管存在某些机构投资者利用投资地产套汇的可能性,但在比较封闭的汇对政策下,外资依然进入容易,流出困难。在比较封闭的金融环境下,外资进入地产远未达到高峰。
  今年五月,在八部委酝酿新政的背景下,摩根士丹利执行董事Garth Peterson公开强调,“机构投资者并没有想象中那么大规模地冲击内地楼市,且进入的根本目的也并非着眼于人民币汇率投机。摩根士丹利房地产基金在中国的投资总额,甚至没有达到其在日本投资额的5%。”
  尽管如此,在连年调控政策的限制下,内资企业亦真亦假地叫苦,滋生了限制外资的呼声高涨。更有舆情将房价高企之罪加至外资头顶,喊打之声不绝于耳。
  “利用调控政策下,内资企业资金链的紧张,一些外资变相放贷,使内资不得不接受高达10%以上的利息。更有外资大量囤盘,以牟取短期获利。对外资确应加以限制。”一内资地产商表示。
  此次在新政中,对不得签定保证任何一方固定回报或变相固定回报条款的规定,显然便针对外资变向放贷而设立。
  “尽管如此,在技术层面上,这些新规的实际作用十分有限。”搜房的莫天全说,“新政的意义,宏观大于微观,导向性高于操作性。”
  一个被普遍公认的看法是,此次对外资准入的限制,对于真正的外资的影响目前尚难判定,不过,以内资为主的“假外资”则肯定要受到致命的打击。这类于境外注册的内资企业,地产业内比比皆是,目的是享受国家对外资企业的免税优惠政策。如今,新政规定的50%的注册资本金,对大多数外资企业也许不是问题,但对假外资,却可能是难以逾越的门槛。

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