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路劲处理顺驰遗留问题难度超过预期

2007年05月16日 23:49 来源于 caijing
路劲集团主席单伟豹透露,对顺驰的收购将于8月全部完成,总体而言“收购仍然很值”;顺驰仍需面对延期交房补偿问题



  5月16日,顺驰的“新东家”路劲基建有限公司(香港交易所代码:1098,下称路劲)首次高调亮相京城。路劲集团主席单伟豹在接受采访时承认,处理顺驰遗留问题的困难超过预期,但总体而言,“收购仍然很值”。

路劲收购顺驰一波三折
  自去年9月路劲在香港联交所发布收购顺驰的公告以来,路劲在八个月的时间里,分批接手了顺驰名下36个项目。单伟豹透露,路劲对顺驰的收购将于今年8月全部完成,路劲三年内的土地储备目标是1500万平方米,每年的销售量实现200万平方米。单伟豹希望经过三五年时间,令路劲达到与万科、中海、世贸等房地产企业同等竞争力水平。
  路劲从顺驰接手的土地面积共计600万平方米,经过筛选,最终留用的大概有400多万平方米;其余200万平方米有的退还给政府,有的退还给合作伙伴。
  对于收购顺驰,单伟豹坦承,“一开始我觉得这绝对是一个正确的决策,因为顺驰有600万平方米的土地储备、1300人的队伍、十几年的房地产经验,并且是2004年全中国销售量冠军。但进来以后的困难和麻烦比想象的多,欠款超乎预期,资金也多了20%-30%。在这个层面上看,顺驰和我们最初想的设想有一些距离。”
  单伟豹介绍,路劲把顺驰分成A和B两个项目。其中,A项目是历史遗留问题比较少的独资产业,路劲去年10月就已经入资,目前正常运行。顺驰B项目的整合进展较为困难,目前由单伟豹直管,从今年1月开始全部性的整合梳理,“到目前为止,基本上可以说稳定下来。”
  路劲对顺驰的收购可谓一波三折。最初,路劲定下三步走战略:第一步,以5亿元收购顺驰A(顺驰滨海)55%的股权;第二步,以3.8亿元收购凤凰城项目;第三步,以4亿元收购顺驰B(顺驰地产投资)55%股权。
  但四个月后,今年1月26日,路劲宣布终止收购顺驰B项目,同时计划增持顺驰A的股权至94.7%;并通过顺驰A,保留了对于顺驰B所属项目的选择权,最终收购价也在双方协商下进行了重估。业界普遍认为,这实际上相当于顺驰资产的收购价再度打折。
  如今,根据新的交易结构,在2007年10月30日前,顺驰A有权以100元的价格买下顺驰B的全部项目。但单伟豹称,路劲只会在顺驰B中选择“有盈利的”八个到十个项目收入旗下。
  单伟豹称,“梳理老顺驰遗留下来的问题,主要是银行、土地、工程欠款的问题,以及人员的调度和重新整合问题,6月底应该基本上可以梳理完毕;而在法律上过户,约在8月全部完成。”
  按照计划,他们将首先解决银行贷款、土地出让金欠款,工程欠款则排在次一级的位置。但路劲表示,这部分欠款也会根据工程进度逐步偿还。
  对于目前的收购结果,路劲依旧表示满意。单伟豹称,收购顺驰,使得路劲获得三方面收获:首先,土地价格增值超过预期,使收购项目获得不错收益;其次,对国内地产知名公司的收购,也使路劲在地产行业赢得一定知名度,有利于进一步树立“路劲”品牌;第三,收购使企业打造出一个优秀的团队,积累了行业里面丰富的经验。
  不过,即便土地升值给路劲的收购行动带来不菲的收益,但顺驰背后的庞大债务及开发这些项目所需的大量资金流对路劲构成严峻挑战。按照中国的土地政策,土地空置两年以上就必须收回。
  据悉,在路劲接手的36个项目整合中,约有27个或28个项目会完全归入房地产集团里面,名字仍是顺驰;有3个项目是合作项目,其中已经协议退还给合作伙伴,有的项目土地做了一半但仍退还给国土局。在公司品牌上,路劲的计划是,做得好的地区仍沿用“顺驰”品牌,做得不好地区的改用“隽御”。

顺驰需面对延期交房补偿问题
  顺驰的麻烦不仅止于与政府、银行和开发商的债务。单伟豹此次来京的主要目的是宣布顺驰-蓝调国际公馆重新开盘,但一些业主已在网上提出延期交房的补偿问题。
  对此,顺驰地产有限公司华北地区总裁谢远玉在接受采访时表示,“路劲入主以后以实际务实的态度解决这个问题。到现在为止,我们跟业主之间已经达成了合理的解决方式。”
  具体负责蓝调开发项目的北京顺驰置地丰润房地产开发有限公司副总经理王勇表示,“我们将按与业主协商的合同办理。”
  单伟豹在新闻发布会一开始则谨慎表示,“过去老顺驰做承诺,我们认为对客户是合理的就实现它;现在我们新的承诺,只要是基于合同和合理的层面我们能够做到的就承诺。”
  对于延期交房的赔偿,目前法律没有明确规定,只要不是在约定日期之前交的,就属于违约,要求对方承担违约责任。合同里约定有违约金的,按照合同约定给付,如果没有约定的,则双方共同协商解决,一般延期交房是每天赔万分之一至万分之十。可以肯定的是,对业主的延期交房补偿将构成路劲的一笔新负债。
  据焦点网上蓝调国际公馆论坛的网友gzld的资料显示,顺驰与业主签订的延期交房赔偿费为每天万分之一的违约赔偿金额。
  顺驰中国在北京开发的另外两个项目——顺驰领海、顺驰林溪,也同样面临未能按合同约定交房的问题。据最新的资料显示,领海项目开发商已将大户型改为小户型,使小区容积率增加,达不到以前承诺的小区拥有的绿地面积、湖面面积,这势必又将引发新的纠纷。
  这些因素不影响单伟豹对于路劲未来的发展前景乐观,“我们现在土地储备750万平方米,我希望能够在三年内达到1500万平方米,每年的销售量实现200万平方米。经过三五年,路劲和万科、中海、世贸等竞争能力持平是绝对可能的。”

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