日益膨胀的投资性需求威胁中国楼市

    刚刚结束的全国城市住房工作会议让一部分中国开发商们对房地产市场前景作出了更乐观的预计。由于国务院副总理曾培炎在开幕讲话中，通篇没有提及“限制投资性需求”，使得很多市场人士猜测中央对于房地产投资性需求的态度可能发生了变化。
    中国在2005年和2006年对房地产屡施重手，最核心的调控手段就是要打压市场需求，特别是限制投资性消费，但是今年年初曾培炎在北京调研房地产的讲话和3月国务院总理温家宝在“两会”上的讲话，都不再提及要限制投资性消费。在华远控股董事长任志强看来，这很可能意味着未来的房地产宏观调控措施将会转向。
　　但部分开发商对于前景的预计也许过于乐观。国务院研究中心的一位内部人士透露，国研中心从今年年初就受委托在研究中国的房地产宏观调控政策，但是直至现在，也没有找到系统的办法来解决中国房地产现在面临的问题。
　　事实上，投资性需求的膨胀已经成为中国房地产行业目前最引人关注的现象。一种在业内广泛流传的说法是，在北京、上海等大城市，投资性需求至少占到房地产市场总需求的50％以上。
    事实似乎也验证了市场的种种猜测。8月9日，央行发布《第二季度中国货币政策执行报告》，报告明确指出：“住房需求较快增长在我国当前发展阶段具有一定的客观性和合理性……当前我国投资渠道较为狭窄，引发居民投资性需求快速增长。”
　　本次全国城市住房工作会议上，房地产调控再度重提，但是重点却不再是之前屡次强调的抑制投资性需求，而是以结构调整促进调控，一度已经被市场淡忘的“90/70”政策也因此成为热点词汇，被反复提及。
　　自2006年下半年以来，房价如同脱缰野马急速飙升。在这一轮房价上涨中，更多的不是过去几轮调控中媒体热炒的“山西煤老板”、“温州炒房团”这样的集体炒房，而是被房市爆涨吸引而来的个人“炒房”者。
　　以上海楼市为例。2006年，在各种措施调控之下，上海房价一度有下跌之说。但是，戴德梁行上海公司总经理陆逢兆透露，2007年5月以来，上海楼市明显回暖，只要能拿到销售证的房子，几乎全部售空；其中仅戴德梁行代理的中科大别墅，一个周末就卖掉了18栋别墅，买家中不少都是浙江商人。
　　而北京的代理商金网络一位销售经理则在接受采访时称，现在的楼市好得让人恐惧，“卖房子像卖大白菜一样，现在一个项目可以卖出过去两三个项目的钱。”这位销售经理说，“开发商基本上盖完房子就可以直接度假去了。”
　　一位曾投资蒙牛的知名创投人则被不少业内人士戏称为“土地主”，原因是他看好国内楼市，在全国买了54套房子作为个人投资。
　　由于相关数据的缺失，没有人能说得清目前市场上的投资性需求究竟占多大的比例。但业内普遍认为，在大城市，至少有一半以上的人不是为满足住房需求而买房，他们的目的就是投资或者投机。这已接近上世纪90年代初的房地产泡沫的水平。研究表明，1993年海南房地产泡沫破灭前夕，市场上投机性需求的比例是70％以上。
    中国证监会研究中心研究员王欧表示，只要是资本品，就一定会有投机。“这个道理在股市几年说下来，大家已经接受了。但在对待住房的投资性需求的问题上，还存在着一个惯性思维，没有真正把房地产当成一个投资品来考虑。”
    中原地产李文杰也认为，房地产市场中的投资需求，不仅取决于资本的逐利本性，很多时候也和大的经济环境有关。当经济持续增长、股市坚挺时，人们的消费信心增加，包括住房在内的各种投资需求也会被拉动。
    而随着市场对人民币升值的期待和流动性过剩的不断加剧，房地产市场的投资性需求还在加速膨胀。这种旺盛的投资需求不仅推动了重点城市的房价节节上涨，也逐渐对其他二三线城市形成“热岛”效应，导致整个房价就像着火一样在全国蔓延。
    作为一种特殊的商品，住房本身就有着满足居住需求和投资需求的双重功能。而在现在的中国，由于各界普遍对人民币升值抱有期待，加之中国经济发展带来的资金过剩，房地产市场供需矛盾难解，以至于房价“屡调屡涨”，引爆了投资者对于房地产市场的热情。房地产市场“只升不降”的示范效应就被不断放大，投资性需求成为“出笼老虎”，给中国的金融体系的健康造成巨大威胁。一旦房地产泡沫破灭，中国的银行体系将经受残酷考验。
    中国过去为遏制投资性需求，采取了一系列“堵”的措施，如：增加二手房交易营业税、增加个人所得税、提高信贷首付比例、提高贷款利率、限制外资买房等等。而未来，中国究竟如何看待房地产的投资性需求，如何对付和疏导这一日益膨胀的投资性需求，已成为解决中国地产调控问题的关键。■

    （详细报道将刊载于9月3日出版的2007年第18期杂志）