“徘徊”中的北京土地市场

土地市场在二季度有回暖迹象，但大多数开发商仍在观望，土地市场仍在“徘徊”之中

　　5月27日，北京市土地储备中心两块挂牌出让的土地成交。与一周前接到十余家开发商竞价，并以高出标底近4倍成交的顺义吉祥庄住宅用地不同，此次出让的两块土地，其成交价均高出起始价不多。
　　此外，备受关注的另一块大规模住宅用地——海淀区西北旺新村三期（南）居住项目（下称海淀西北旺地块）挂牌不久便被撤回。北京市土地储备中心公告称，其代征地现状存在问题，为保护潜在竞买人的利益，决定暂缓竞价。
　　与顺义吉祥庄地块不同，昨日成交的两块土地体量较小，价格较低，吸引开发商不多。其中，朝阳区华严北里46号办公（兼住宅）项目用地规划建筑面积为24267 平方米，起始价约为1.12亿元，经四次报价，由北京祥业房地产有限公司以约1.13亿元取得。怀柔区南大街2号商业金融用地规划建筑面积为14111.39 平方米， 起始价为2957.67 万元，经五次报价，由北京慧友房地产开发有限责任公司以3037.67 万元取得。
　　而在顺义地块成交当日，北京市土地储备中心撤下了本将在这一天入市的海淀西北旺地块。其总建筑面积约达28.7万平方米，转让起始价格约达17.6亿元（合楼面价格约6132元/平方米），是这一轮入市土地中面积最大、价格最高的一块。据了解，此前曾有多家开发商决定参与该地块竞标，其热衷程度并不亚于顺义地块。
　　北京市土地储备中心市场处工作人员表示，该地块暂缓入市的主要原因是土地一级开发整理问题，而非市场因素。这一说法亦得到一些业内人士的证实。有分析人士认为，目前多家开发商均有意对该地块展开争夺，一旦入市，可能会以较高价格成交。
　　“尽管地产市场仍不景气，但大规模的住宅用地在北京土地市场比较稀缺，这是顺义及海淀两块土地受到青睐的主要原因。”伟业顾问总经理林洁表示，“去年，一些上市地产企业融资后高价拿地，一些有上市计划的地产企业，则以拿地辅助上市，如今，这类企业的资金较为紧张，一些在去年拿地较少的国企、央企资金充裕，拿地欲望十分强烈。”
　　林洁认为，顺义地块的成交价格并不高，与周边别墅价格及往年土地价格相比，此地块楼面价格即使再高两千，也是可以接受的。
　　一位接近北京市国土局的人士表示，土地储备中心目前在推出土地时，十分谨慎。一方面，一块土地采取招拍挂的方式推出，需要准备半年左右。一旦流拍，“技术成本”很高；另一方面，在宏观调控的形势下，一些焦点地块若拍出较高价格，可能要承担较大的政治及舆论压力。在不确定市场因素的影响下，此时入市土地起始价格相对较低。
　　思源顾问总经理李国平亦认为，在土地市场低迷时期，一两块地火爆成交，并不能说明土地市场将重新陷入疯狂。大部分开发商仍受资金链紧张影响，拿地态度依旧谨慎。
　　目前，仍有两块土地未结束挂牌竞价。其中，朝阳区平房乡一地块，至今无开发商报价。平谷区紫贵庄园商住小区仅收到一份报价，未高出标底。两块土地预计于6月2日结束挂牌转让。
    分析人士认为，5月集中入市土地交易情况冷热不一：土地市场在二季度有回暖迹象，但大多数开发商仍在观望，土地市场仍在“徘徊”之中。
　　据北京市土地储备中心公布数据显示，2008年2月至4月，北京仅完成六块经营性用地出让。5月至今，北京土地市场集中放量，相继有十块土地入市。目前，已有七块成交。
　　其中，中粮地产（集团）股份有限公司（深圳交易所代码：000031，下称中粮地产）于5月19日，通过100多轮竞价，以25.94亿元将顺义吉祥庄三块住宅及商业用地纳入囊中。其中一块住宅用地楼面价格（总地价/总建筑面积）约达6497元/平方米，高出标底近4倍。令人们似乎看到土地市场有触底反弹的迹象。不过，其余六块土地转让价格均不高。■