深圳房价跌回2007年年初水平

　　自2007年11月开始下滑的深圳房价继续跌势。深圳市国土房产局最新公布的数据显示，今年5月全市住宅均价为11014／平方米，环比下跌7.92%，已回落到2007年年初的水平。
　　据深圳市国土房产局6月12日公布的《2008年1-5月深圳房地产市场分析报告》（下称《报告》），今年1-5月，深圳住宅均价分别为每平方米15080元、16314元、13618元、11962元和11014元，其显示的下滑趋势，正好与去年同期的上涨趋势背道而驰。
　　2007年1月以来，深圳新建商品住宅价格几乎逐月上涨。当年1月，房价突破1万元/平方米的均价。此后继续温和上涨，自5月起更是突飞猛进，至2007年10月达到历史最高均价，即每平方米17350元。此后，随着交易量大幅下滑，市场开始调整，去年11月，深圳市房价骤降，此后持续滑落。
　　“这是自去年8月以来，在一系列调控政策的背景下，购房者与开发商持续博弈的累积结果。” 深圳市社科院城市营运研究中心主任高海燕表示，购房者持续观望，开发商手中房屋存量不断扩大，加上不断新增的供应量，目前深圳房地产市场已处于供大于求的局面。
　　“现有存量加上未来七八个月的新增供应量，今年可供销售的房屋面积比去年实际销售量的高出1倍。这种情况下，购房者的消费心理自然平稳，而开发商随着现金流动性持续恶化，对市场的判断必然越来越悲观。”高海燕说。
    “深圳数月来的房价下调中，前期由投资需求拉高房价的房子，其价格下跌最快，比如深圳关外的房子。但是真正体现住房刚性需求的房子，像中心位置的福田、罗湖等区域的房子，其价格降幅还是很少。”国泰君安分析师孙建平指出。
　　孙建平认为，深圳房价快速上涨始于2007年一季度后，根源是投资性需求过旺，造成消费恐慌。现在随着市场理性回归，房产投资的财富效应已经下降甚至消失。
　　据了解，在过去两年中，深圳房地产市场盛行短线投资。购房者拿到房产证后半年内的转手率高达30%。而长线投资者，在三年后转手率也达到26%。
　　高海燕认为，深圳房地产市场的需求结构已在调整，之前投资性需求比例过高的局面已不存在，“短期内，深圳房价重新抬头不太可能。但如果今年8月均价跌到每平方米11000元以下，则长线的投资客可能会重新进场。毕竟从长远来看，未来消费者的住房购买力将会增长，而房产资源会逐渐减少，三年以上的长线投资是有机会的。”
　　此外，《报告》显示，今年3月以来深圳新建住宅销售呈现持续上升的走势，尤其是5月份销售面积为38.48万平方米，环比增加15.31%。新建住宅交易量上升，也导致二手房在近期回暖，5月份二手房交易量环比增加13.38%。
　　然而，业内人士普遍认为这并不能改变市场继续调整的趋势。他们认为，今年5月新建住宅交易量增加，主要是深圳“五一”春交会期间参展楼盘降价促销所致。此外，二手住宅交易规模也很有限。《报告》显示，今年1-5月，深圳二手住宅交易面积126.2万平方米，同比下降67.91%，与新建商品住房交易面积的比例也由去年的1.86:1降至1.02:1。
　　高海燕判断，未来深圳房价还会继续下降，虽然幅度不会太大，但价格下调的房屋面积将会扩大。
　　“必须注意的是，5月份一手房均价11014元/平方米只是交易的价格，并不代表现实所供应房屋的基准价格。目前来看，成交的房子主要是开发商供应的特价房和优惠房，这部分房子占整个楼盘的比例是有限的，大部分只有20%的比例。今后，这个比例可能会扩大到50%。”高海燕说。■