首创置业“割肉”出让项目股权

　　首创置业股份有限公司（香港交易所代码：02868，下称首创置业）再度向外资转让项目股权，通过合作开发弥补资金不足。
　　8月20日，首创置业发布关联交易公告，称其与公司股东Reco Ziyang Pte Ltd（下称：RZP）共同出资，在重庆成立一家合资公司，并向合资公司转让位于天津的三家项目公司的部分股权。
　　据了解，RZP是新加坡政府产业投资有限公司(GICRE)附属公司，于1997年在新加坡注册成立。其间接持有首创置业1.65亿股股票。
　　GICRE则是新加坡政府投资有限公司(GIC)旗下负责房地产投资的机构，GICRE于1982年成立，是目前世界最大的房地产业投资公司之一。
　　公告显示，首创置业与RZP成立的合资公司，注册资本为9500万美元。双方各出资一半，各占股50%，共同开发重庆市江北区一块土地。这块土地是由首创置业于今年初斥资12.3亿元获得，规划总建筑面积达98万平米。预计2009年开始预售。
　　另外，首创置业以600万元将新明公司60%股权转让予RZP。首创置业全资附属北京尚博地将新青公司40%及60%股权分别转让予首创置业及RZP，代价各为400万元及600万元。首创置业还将天津伴山人家45%股权转让予RZP，代价为9240万元。
　　新明公司已取得天津市东丽区的华明项目开发权。该项目规划总建筑面积达30.8万平米，首创置业以9.8亿元获得，其中，60%资金由RZP提供。
　　新青公司已经取得位于中国天津市新青区的新青项目的开发权。规划总建筑面积达17.19万平方米，首创置业以7亿元获得。RZP亦出资60%。
　　天津伴山人家则位于天津市塘沽北部新区。规划总建筑面积达57.99万平方米，由首创置业斥资2.05亿元取得。
　　受房地产成交量下滑及信贷紧缩政策影响，大多数地产公司自去年10月份以来，便陷入资金困境。尽管一些地产公司通过各种途径取得土地，却无力开发。一些在2007年极速扩张土地储备的地产商不得不转让项目股权，采取“割肉换血”的模式，合作开发。外资则借机以低价入股，套取这些公司的土地红利。
　　7月4日，雅居乐地产控股有限公司（香港交易所代码：03383，下称雅居乐）公告称，与摩根士丹利引进的境外基金Crystal I Limited达成协议，将向后者出售海南清水湾综合度假社区发展项目30%的股权，代价为人民币52.8亿。据了解，雅居乐获取该项目地价约为300元/平方米，摩根士丹利入股收购价格约为1800元/平方米，雅居乐虽因此成倍获利，但此转让价格仍远低于市场价格。
　　首创置业则几乎未从此次转让股权中获利。其公告显示，首创置业仅从出售新明公司获利1630元，从出售新青公司获利1805元，从出售天津伴山人家获利3660元。
    一位接近首创置业的分析人士表示，首创置业在获取上述地块时，即已确定将采取与RZP合作开发的模式。其意在通过这一途径，谋求逆市扩张。这一方式与雅居乐因无力开发，借助出让股权获取融资的模式有所不同。
　　首创置业与RZP合作由来已久。2007年10月，首创置业与RZP即在成都市成立一家合资公司。开发位于成都市龙泉驿区的项目。该公司注册资本为5000万美元，首创置业出资55%。
　　今年3月，首创置业又与关联人士 RZP及陕西海亿在西安成立合资公司。注册资本为9500万美元，各方分别出资占股38.4%、57.6%及4%。
　　RZP亦始终在寻找合适的机会，以通过创建合资公司或股权投资的方式，进入中国内地房地产。除与首创置业合作，RZP还于去年12月与万科达成协议。万科以近3亿元将沈阳一家项目公司51%的股权及无锡一家项目公司40%股权转让给RZP。
　　一位分析人士表示，目前，包括大摩、百仕通、RZP、凯德置地等在内的众多外资，正寻求借房地产市场震荡之机“抄底”。此前，外资投资中国房地产市场的主要方式多为购买已经建成商业物业，或通过私募入股，上市退出。如今，一系列限制外资直接投资房地产的政策，令外资很难再通过直接购买物业的方式获利。市场震荡亦令许多上市计划纷纷搁浅。
　　不过，一些大地产公司资金链告急，却令外资觅得良机。“从前，内地地产公司即使选择高息贷款也不愿放弃低价取得的土地。因为后者利润更大。”上述分析人士表示，“如今，地产商不得不采取转让项目股权的方式融资。”
　　首创置业通过去年的极速扩张，令其在今年中期，交上一份亮丽中报。其营业额达24.8亿元，与去年同期相比，增长601%。但是，这仅代表其在去年的销售业绩。
　　首创置业中报显示，受今年上半年市场震荡影响，其销售面积为13万平方米，比去年同期下降60%。签约销售总额17.33亿元，比去年同期下降48%。
　　首创置业还退出苏州阳澄湖项目及太原长风项目开发。尽管其公告表示，退出项目概因政府更改规划，当地政府已退还土地款。但是，资金不足的因素亦不言而喻。
　　为补充资金，首创置业尝试各种融资途径。其刚刚递交了发行不超过18亿元公司债的申请，用于偿还银行贷款和补充流动资金。紧接着，又递交了回归A股上市的申请，拟发行14亿股，融资额高达近百亿元。所融资金用于近十个地产项目的开发，其中便包括与RZP合作的多个项目。
　　一位投行分析人士认为，首创置业回归A股的申请，短期内很难获批。首创置地曾多次递交过回归A股的申请，均被证监会驳回。此外，富力地产、复地地产回归A股的申请已压制一年之久，亦未获批。
　　不过，不久前，招商地产再融资80亿元获批，令不少地产公司看到股市融资解困的希望。■

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