叶翔：寻找活过15年的房地产商

    中国大部分房地产商并没有经历过真正的泡沫破裂，因而怀有“例外”的侥幸心理，但规律无法违逆，房地产投资明年可能出现下行，并进而对中国经济产生影响，汇信资本董事总经理叶翔表示。
    叶翔是在9月26日校园行浙江大学站活动中做此表示的。在与浙江大学学生们的沟通中，叶翔对目前影响中国及世界金融和经济态势的因素一一作了论述。
    叶翔称，在带动中国经济增长的投资一项中，直到今年7月份投资增长还超过20％，但是8月的数据开始回落，尤其是房地产投资。之前每个月的房地产投资增幅都超过30％，但现在已下降到20％多。叶翔认为，未来的房地产投资会出现下行，但大部分房地产商和房地产投资者并没有经历过泡沫破裂，因此对可能到来的熊市还缺乏理解和认识。
    他引用了王石在万科一次会议上的讲话，并对其观点表示认同。叶翔说，在上半年，全国有两家房地产公司打折最厉害，一家是万科，一家是中海发展，而这两家正是香港上市的大陆房地产公司中最好的两家。原因为何？因为两家都经历过房地产的最低潮时期。
    叶翔说，在1993年广东、海南、广西北海的房地产泡沫，及一年以后的泡沫破裂中，万科等房地产商对市场有了深刻的认识。1993年，海南部分质量较差的房子也上涨到每平方米7000元，泡沫破灭之后15年，部分房产至今仍未回到当年的价格水平。
    叶翔引用了另一个说法：经历二战和大萧条之后，美国在上世纪60年代迎来高速发展时期，当时曾经有一句话，叫“不要相信年纪超过30岁的人”；而现在华尔街也有一句话，叫“不要相信年纪小于70岁的人”。在中国房地产行业，绝大部分房地产商的历史都少于15年，也没有经历过1993年至1995年的南方泡沫破裂。
    此轮房地产泡沫，北方和上海最早出现泡沫，深圳和广东部分其他地区泡沫最大。深圳楼市从2006年开始上涨，真正上涨的时间只有一年多，因为深圳人对1993年的房地产泡沫记忆犹新。在下跌的时候，深圳和广东部分其他地区也是下跌得最快的。
    在其他地区，房价之所以跌得慢，部分原因是很多人没有经历过房地产下跌的痛苦。叶翔幽默地说，当资产开始下跌的时候，人人都倾向于找理由，说我这个地方是例外，但实际下跌往往没有例外，基本规律不能脱离。
    他认为，中国此轮房地产泡沫形成时间较短，只有数年，和美国十几年形成的泡沫相比有所不同，一旦破裂对社会经济的伤害也相对较小。但是，房地产泡沫一旦破裂，一定不会很快再次上涨。美国经济学家曾经做过一个统计，房地产泡沫破裂之后到恢复上涨，平均至少需要50个月，即四年时间。
    叶翔说，今年上半年，许多房地产商仍旧比较乐观，认为下半年情况就会有所缓和，因此上半年在土地开发和房产建设方面仍旧在增加投资。到8月份，房地产商开始看到，行情并没有起来。到明年如果房地产市场仍未活跃，将会对房地产建设产生很大影响。
    叶翔说，目前影响中国经济的诸种因素中，好消息是通货膨胀已回落。食品价格原占CPI33％，食品价格回落后，8月CPI涨幅只有4.9％。然而，由于美国和欧洲需求萎缩，四季度和明年出口情况不妙，尤其是日常消费品方面。出口和投资的下降可能会影响到中国整体经济。如果企业收入减少，造成企业行为更加谨慎，中国经济可能陷入恶性循环。■