【夏季达沃斯】陈启宗抄底内地楼市

陈启宗
香港恒隆地产有限公司董事长

　　十年前，恒隆地产有限公司（下称恒隆地产）董事长陈启宗依靠对市场的准确判断，成功躲避了香港金融危机，成为香港地产业崩盘后惟一一家有能力逆市扩张的开发商。去年，陈启宗再次理性地避开了“土地狂飙”，如今再次迎来抄底内地楼市的良机。
　　“至2009年，恒隆地产在七八个城市投资400亿元，建造18个项目的计划没有改变。” 9月27日，在天津出席2008夏季达沃斯论坛的陈启宗接受专访时说。
　　据陈启宗介绍，恒隆地产目前已投资200多亿元，在济南、天津、无锡、沈阳四个城市核心区域，建造最为高端的商业地产项目。
　　“目前，恒隆地产还在洽谈几个项目。在熊市的时候，拿地成本会很低，几乎没有竞争对手。”陈启宗说。
　　不久前，广州市CBD珠江新城地标建筑东塔招标，印证了陈启宗的话。参与竞标的五家开发商，均是外资或外资联合内资的大型地产公司，但该楼仅以底价2860元/平方米出让给香港周大福企业有限公司——这家公司的老板是有鲨胆彤之称的郑裕彤，擅于不惧逆市扩张资本，而其他几家竞标公司，甚者均未报价。
　　陈启宗早在上世纪90年代亚洲金融危机时就上演过类似的好戏。1999年，陈启宗在香港地产市场陷入低潮期的时候，低价取得了多块毗邻海滨的黄金地块，并陆续开发了“君临天下”“碧海蓝天”“浪澄湾”等高端住宅项目。如今，这些项目为恒隆地产带来了惊人的高额回报。
　　“当时，香港市场上，只有李嘉诚和恒隆有钱，李嘉诚也在收紧对地产业的投资，恒隆得以在没有竞争对手的情况下，获得这样的资源。”陈启宗回忆说。
　　不过，由于此后香港地产市场一直不好，陈启宗拿到土地后耐心等到，直到去年才迎来一个地产高峰期——这个时期也只是持续了四个月，“君临天下”和“浪澄湾”借机卖出了最好的价钱。
　　恒隆地产刚刚发布的中期报告显示，公司2008年上半年销售额达100.79亿港元，其拥有现金存款约达105.8亿港元，没有任何短期负债，净负债为零。
　　对于目前中国地产面临状况，陈启宗早在今年年初恒隆地产发布的主席报告中就有所获救。“去年最值得关注的现象就是开发商在内地主要城市大购土地，包括部分对内地楼市抱怀疑态度的港商，也为攫取土地而把所有顾虑抛诸脑后，地价的飙升‘令人目眩’。”陈启宗警告说。
　　虽然恒隆地产在两个城市新物色了两幅土地，并且前几年所购的多幅土地也获得了巨额升值，但陈启宗明确表示，不欢迎开发商非理性地高价竞地，“因为这意味着未来的土地购置行动将变得更为艰难，而我们对土地成本的容忍程度是有底线的。”
　　陈启宗透露，恒隆地产目前拿地的价格只占投资成本的18%。“以前，商业地产的土地成本一般会占三分之一，两年之前，则达到40%至45%，去年夏天，居然接近400%。”陈启宗说，“恒隆地产对土地成本的上限在30%至35%。”
　　在去年的主席报告中，陈启宗亦曾以内地两块天价地为例，警示土地市场的疯狂可能引发的危机。其中，苏宁环球集团取得的天价地，是上海恒隆广场土地价格的10倍，另一块成都地块则是恒隆地产在沈阳取得土地价格20倍。
　　陈启宗在当时便指出，那些在2007年下半年高价取得土地的开发商，此后唯有将土地转让才能避免亏损，即使有资金实力的开发商，也要长期收回成本。现实果如其所言，苏宁环球如今已将其在上海所获地块退还政府。
　　面在意料之中的地产市场震荡，陈启宗表示，如果中央政府没有明显的救市政策出台，任凭市场调整，那么一些地产商只有付出惨烈的代价，市场才能调整到位。“地产市场调整中，破产、兼并都是非常正常的，香港地产市场的历次调整中，有很多大企业破产，留下来的企业，将迎来机遇。”
　　基于其对地产行业独到的理解，陈启宗经营的恒隆地产在中国内地选择了与众多内地开发商截然相反的发展模式。中国内地开发商一般选择快速扩大土地储备、快速开发、快速回笼资金的发展模式，陈启宗则只投资商业地产项目，坚决不涉足住宅项目，并且对其投资的商业地产项目只租不售。
　　对此，陈启宗解释说，这是针对内地的投资环境制定的投资策略，因为政府不会允许房价暴涨，也不会允许开发商大量囤地，从事住宅项目开发的政策风险很大。而商业物业的租金收益稳定，受调控政策影响较小。
　　“选择城市中最好的地块，然后通过良好的规划、设计、管理令商业物业的租金不断提升，并令商业物业的整体价值获得不断提升，这是恒隆地产的投资原则”。
　　“恒隆地产一向拥抱熊市，这个熊市越久越好。”陈启宗语调不紧不慢地说。■