北京拟试点宅基地换房

拟发布的试点指导意见在政策上没有大突破，腾退出来的宅基地仍然是集体土地性质，不能用于房地产开发

　　北京拟进行宅基地换房试点，但腾退出来的宅基地仍然是集体土地性质，不能用于房地产开发。
　　2月17日，北京市国土资源局办公室主任高英军透露，该局耕地保护处已拟定了《北京市农村集体建设用地使用权流转试点指导意见（征求意见稿）》（下称《意见》）。待《意见》经北京市政府正式批准后，北京将进行宅基地换房的试点工作。
　　据了解，《意见》规定，对于符合规划、合法取得且权属明晰的集体建设用地可依法采取出让、租赁、作价入股、转让等方式进行流转，但农民所分得的房屋仍是集体产权，而腾退出来的宅基地也仍然是集体土地性质，不能用于房地产开发等用途。
　　《意见》还规定，流转的集体建设用地可用于二三产业发展，主要用来发展村镇企业集体经济，同时必须符合国家产业政策、土地供应政策、环保要求等。以出让、出租等方式流转集体建设用地使用权的，须经本集体村民会议三分之二以上成员或代表同意。
　　高英军表示，《意见》还处于讨论阶段，要等国土资源部正式出台相关规定后，再进行修订，并上报北京市政府讨论批准，才会正式对外发布。
　　至于有报道称“今年将在平谷区马坊镇、大兴区采育镇进行宅基地换房试点”，高英军表示，上述两镇只是在讨论中提出来过，具体试点地点还要等《意见》正式发布后再决定。
　　中国农业大学教授朱启臻认为，“北京的这个规定在制度上没有突破，以前虽然没有明文规定，但底下都是这么做的。之所以现在出台这样的办法，主要还是中共十七届三中全会提出‘逐步建立城乡统一的建设用地市场’后，来自下面的各种力量在积极推动，希望利用农民的宅基地搞各种开发。”
　　他表示，房地产开发商之所以也关注宅基地换房，是试图将农民迁入楼房后，在腾退出来的宅基地上搞商品房开发。虽然国家目前对此依然明文禁止，但还是会产生“擦边球”现象，比如进行旅游度假村、酒店开发等。
　　现在，从《意见》原则来看，北京市的宅基地换房试点尚没有为这类土地开发最终能否或如何改变土地用途，变身为城市建设用地指出一条明确的路径。但允许试点本身意味着，允许基层在政策模糊地带继续探索。
　　去年，北京怀柔、平谷等区县分别提出过各自的宅基地换房试点计划，均因涉及商品房开发而受阻，其中关键仍是缺乏将农村集体用地转变为城市建设用地的审批操作细则。
　　据了解，怀柔区杨宋镇南、北年丰两个村已就宅基地换房做了整体规划，拟在村中空地建设村民集中住宅楼，动员村民搬迁上楼，节约下来的宅基地拟进行商品房开发。
　　“我们的规划在村里进行了公示，90%以上的老百姓都签字同意了，目前规划已经上报到区规划局，但还没有审批下来。”北年丰村党支部书记穆启然说。
　　具体负责该规划的北京军都晨宇工程设计有限责任公司工程师刘宏华称，南北年丰的整体规划尚在反复修改。北京市怀柔区规划分局认为宅基地换房还没有具体的规定可以依据，并且事关重大，目前该项目审批处于搁置状态。
　　中国农业大学教授朱启臻认为中国应谨慎对待农村土地的管理，他在接受采访时表示，“对于农民来讲，宅基地不仅是一个居住地，还有生产功能，他们可以在院子里养猪、养鸡、种果树，发展庭院经济。上楼后，部分农民可能因生活方式的改变失去生活来源。”
　　据了解，“尽快发布《农村集体建设用地出让和转让管理暂行办法》”是今年国土资源部的工作计划之一，该办法目前尚在研究中。■

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