美国房价上涨引发担忧情绪

　　证券时报网消息 北京时间4月9日凌晨消息，美国住房市场已经走出了深度滑坡趋势，房价上涨速度比任何人一年前所能想到的都要快。房价上涨的速度正在引发一种担忧情绪，即美联储降息举措将推动住房价格上升至过高水平。

　　对许多住房所有人来说，房价上涨值得庆幸的事情。但是，房价上涨的速度同时也正在引发一种担忧情绪，即美联储降息举措将推动住房价格上升至过高水平。2月份美国二手房价格比去年同期上涨10%，而且在整个冬季的各个月中也一直都在上涨，而从传统上来说，这几个月是房价变动较为缓慢的阶段。在春季购买季节 开始以后，房价显示出进一步上涨的迹象。

　　之所以会出现这种情况，首先是由于市场上可以购买的住房库存已经下降至20年以来的最低水平。自2008年以来，住房营建商几乎没有进行新的营建活动；银行出售的已丧失抵押品赎回权的住房数量有所减少；投资者囤积了更多住房，并将其转为出租。

　　与此同时，许多 抵押贷款借款人不愿或无法以当前价格出售房产，原因是现在的价格与2006年相比要低得多。紧缩的信贷标准意味着，某些屋主不愿意出售住房，原因是他们无法确定自己是否符合申请购买下一套住房所需抵押贷款的资格。

　　与此同时，住房市场的需求则正在上升，最初这种需求来自于以低于换房成本买房的投资者，随后则来自于租金的上升和利润率的下降。此外，住房价格预期正在变好，从而释放了原本受到抑制的需求。在截至2007年的10年时间里，美国家庭总数每年增加的平均数量大 约为130万个；而在这一阶段以后，家庭组成率则下降至这一水平的左右。

　　据加利福尼亚州山景城分析公司Altos Research称，在住房市场泡沫破裂的五年以前，家庭组成率低于自二十世纪六十年代以来的任何时间段。但是，人口的增长速度从来都没有停止过，很多家庭不得不选择同住。Altos Research首席执行官迈克-西蒙森(Mike  Simonsen)指出，在2008年到2010年之间，美国有大约200万个家庭迫切希望拥有自己的住房。这些新的家庭中，有许多都选择了租房，但选择买房的人更多。

　　其结果就是，住房市场现在的情况与两年前已经发生了逆转，也就是需求已经超过了可用库存。虽然今年的销售量可能会由于库存较低而受到限制，但有些经济学家还是指出，房价将会大幅上涨。

　　洛杉矶研究机构Beacon Economics的经济学家克里斯托弗-桑恩伯格 (Christopher Thornberg)指出：“许多人都认识到，不会再有第二波止赎浪潮，利率处于极低水平，而房价正在上涨。因此，如果要买房的话，那么最好是现在就买。”

　　较低的抵押贷款利率所带来的影响是非常深远的。在美联储从2008年底开始实施“量化宽松”政策以前，30年期固息抵押贷款的利率为6.1%左右，有资格申请1000美元月还款额的借款人可以拿到16.5万美元的抵押贷款；而在今天，同一名借款人能以3.5%的利率拿到最多 22.2万美元的贷款。也就是说，美联储的低利率政策已经将人们的购买力提高了三分之一。

　　所谓“量化宽松”(Quantitative Easing，QE)，是由日本最早提出的一个概念，是在经济萎靡不振、银行信贷急剧萎缩的背景下，日本央行对从2001年3月开始的零利率(银行间隔夜贷款利率)政策的进一步深化，主要是指中央银行在实行零利率或近似零利率政策后，通 过购买国债等中长期债券，增加基础货币供给，向市场注入大量流动性资金的干预方式，以鼓励开支和借贷，也被简化地形容为间接增印钞票。

　　那么，这是不是意味着住房市场已经再度开始出现泡沫呢？事实并非如此。就目前而言，全美住房价格与收入之比仍旧远远低于长期平均值。

　　现在美国买房者面临着一种进退两难的困境：是现在支付比一年以前更高的价格来买房，还是在明天支付更高的价格买房——到那时候，利率可能会高于当前水平。当前的形势是，美国住房市场终于开始“痊愈”，但这个市场可能会面临更大的波动性，直到买房是为了 居住的人们的需求增长以及信贷可获得性增强时为止。