招商地产蹊跷计提2.78亿 南京项目未开盘就预亏

　　证券时报网消息 “存货跌价准备是会计师和我们沟通后，从专业、谨慎的角度做的处理。”2013年4月18日下午，招商地产董秘刘宁这样来回应对上海佘山珑原和南京雍华府两大项目计提2.78亿元减值的事宜。

　　其中南京雍华府项目4月20日推出在即，曾经的地王未卖先预亏，发人深省。更让业界担忧的是，招商地产今年拟推的1/3项目是高端大户型产品。

　　招商地产2013年将面临大挑战。如何在完成400亿的销售目标之余，又提升利润率，这本是一个难题。

　　二次计提：两项目跌价2.78亿

　　“南京本是雍华府。”近日，这条量身定制的广告语在南京街头招摇，迅速打响了招商地产在推项目“南京雍华府”的名号。

　　4月13日，南京雍华府公开了售楼处和样板间。据可靠消息，该项目最快将在4月20日开盘。

　　值得指出的是，这个还未上市的项目，2012年度已计提了7200万元的存货跌价准备。同期进行减值计提的项目还有上海佘山珑原，存货跌价准备金额高达2.06亿元。

　　关于减值计提，2013年4月18日下午，招商地产董秘刘宁向理财周报记者作出解释，“一般通过地价加建安可以预估项目的成本，再根据未来同区域项目的销售单价减掉各种税费来计算项目的可变现净值，如果净值低于成本，在会计上肯定要提减值。”

　　记者统计发现，昔日的“招保万金”四大房企中，万科A、保利地产在2012年并无计提存货减值。金地集团 、招商地产则不仅进行了计提，且金额不小，分别为4.39亿元、2.78亿元。

　　“如果预判开发赚不到钱，考虑财务稳健会计提，上??公司尤其是港股比较规范，2008年金融危机的时候见得多。”4月16日上午，今鹰地产营销总经理林晓华在电话里表示。

　　实际上，这是招商地产近12年来第2次对具体项目计提存货跌价准备。

　　而上一次恰好就在2008年末。招商地产对旗下两大项目佛山依云上城和苏州唯亭计提了高达2.96亿元的存货跌价准备。同年，金地集团对深圳龙华新城项目(上塘道)、东莞金地格林庭园项目、武汉京汉大道项目合计提取了3.57亿的减值，保利地产计提了2.99亿，万科A对可能存在风险的13个项目计提存货跌价准备12.3亿元。

　　2008年之后，万科A、保利地产已不再有类似计提的披露。

　　项目延期

　　事实上，招商地产对前述两大项目进行减值计提，事出有因。

　　位于上海松江新城东区的佘山珑原项目早在2010年10月开工，2010年年报中其竣工预计时间是在2013年12月，而在2012年，这一时间点又被刷新至2014年12月，推迟了整整一年。前文提及的减值项目佛山依云上城，其项目一期也被推迟了一年完成。

　　招商地产计划对上海佘山珑原项目投入30.33亿元，截至2012年末投资了24.43亿，仍剩5.9亿元的投资额。该项目一期已于2012年1月竣工，而二三期仍处在前期策划中。

　　2012年3月27日，上海佘山珑原一期竣工不久，招商地产上海分公司即宣布推出20套特价房源，号称6折起售——前期备案价49000元/平米，实际精装修的最低售价仅2.5万元/平米。

　　“谁告诉你是打6折？那只是广告。”刘宁否认了6折的降价幅度。

　　记者了解到，招商地产之所以打出价格牌，与该楼盘惨淡的销售有很大关系。

　　上海“网上房地产”网显示，佘山项目备案名为“静观萃园一期”，早在2011年6月25日已获得首批125套房源的预售资格，但距开盘时间过去9个月，该项目仍然是零成交。截至2012年末，预售比例仅为2%。

　　对预售情况，招商地产内部人士透露，“说实话，佘山地区高端楼盘太多了，销售是会遇到一些困难，卖不出去。肯定要降价才能卖得动，但是我们又不想降太多的价。”

　　位于南京河西的招商雍华府项目也存在滞延情况。原定2011年7月开工，后来被推迟至2012年12月份。

　　据记者了解，和上海松江一样，南京河西也是豪宅云集之地。

　　长期跟踪房地产行业的华南券商人士猜测，“招商也可能是在等待一个更合适的销售时机来推这两个盘，业内也不乏捂盘惜售、拖延工期的情形。”

　　不过很快业界便传出消息，南京雍华府最快将于4月20日推出其一期2号楼共93套高层房源，面积98-143平米，均价26800元/平米，2015年5月份精装交付。

　　“当时我们的土地还有一些拆迁的因素没有解决，所以开工也比预计的晚一些。”刘宁表示。

　　地王搁浅与400亿目标

　　房子未卖却先预亏，这是一个问题。如何确保2013年的400亿目标又提升利润率，这也是一个问题。

　　国内某大型地产上市公司财务总监告诉记者，“地价的波动是很明显的，如果是相对在一个高点，又在一个不合适的区域拿了地，做出错误的决策，风险是比较大的。”

　　业界表示，前述项目亏本销售，跟招商地产常拿地王不无关系。

　　计提了2.06亿跌价准备的上海佘山珑原项目，其所在地块由招商地产和万科在2010年2月联合竞得。成交总价为17.16亿元，成交楼面价达1.64万元/平米。该幅宅地一度成为松江的“地王”。

　　“1.64万元/平米的楼面价，打6折，地王带精装修售价只有2.5万/平米，开发商的利润就很少了。”前述华南券商人士认为。

　　同样在2010年，招商地产经过33轮的激烈竞拍，终于在10月24日以18.6亿元摘得河西NO.2010G45地块，即南京雍华府所在地块。

　　该地块楼面价为1.28万/平米，曾一度创下河西土地拍卖史楼面单价之最。按照每平米投入2.17万元，精装修近5000元/平米，预售价只有2.68万元/平米来计算，利润单薄。

　　值得关注的是，招商地产2013年所推的产品户型，大户型高端产品占比将超过三分之一，如何解决这些高价地王项目出现亏本，是招商地产不得不面对的问题。