北京城中村调查

　　证券时报网消息 从农业文明进入工业文明，人类的生产方式发生了极大改变。农民离乡离土，面朝黄土背朝天的农民变成了流水线上的工人，以及各行各业的工作人员，中国正经历着历史上最大规模的演进，从乡村社会快速推向城市社会。也正是在这种高速发展中，出现了社会不公、城乡差距等问题，于是新型城镇化应运而生。

　　近年来，北京在城中村改造、推进城乡一体化等方面成效显著，其投入力度之大、涉及规模之广，受到各方关注。近期，记者走访了北京五环内改造中的丰台区夏家胡同村、海淀区黑塔村和城中村改造面临困难的海淀区笑祖塔院村、丰台区马家堡三期等地，了解到在改造成功的样本不断涌现的同时，也存在一批遗留未开发的城中村。而导致城中村改造陷入困境的原因往往相似：资金匮乏、开发主体缺位、缺乏统一规划等。不过，成功的经验也在不断地探索中得到丰富。

　　⊙见习记者 姜隅琼

　　○编辑 衡道庆

　　城市格局变迁

　　1993年，国务院批复《北京城市总体规划》。次年，政府批复草桥、曙光等6处为全市首批城乡结合部改造试点，以绿养绿

　　岁月流转，沧桑变幻，北京市的旧城改造，经历了一轮又一轮。上世纪50年代梁思成等建筑大师提出，要在北京市现有城区外建一个新的行政中心，保护历史悠久的老街区。而北京最终采用了以旧城为中心向外扩张的改造方案，奠定了今日的城市格局。

　　1993年，国务院批复《北京城市总体规划》，要求北京“保证城市地区足够的绿色空间”。次年政府批复草桥、曙光等6处为全市首批城乡结合部改造试点，以绿养绿。北京市大规模拆迁启动于上世纪90年代。

　　最近一轮的“城中村”整顿可回溯到2005年。据统计，北京市当年有346个城中村。为配合奥运举办，重点整治了三环路以内及奥运场馆周边69个城中村。此后的五年间，又对171个城中村进行了综合治理。2010年市政府工作报告提出，按照“城乡统筹，一村一策”原则，启动两年内改造50个重点挂账村的城市化工程。至此，北京市城乡结合部改造进入高潮阶段。

　　北京“十二五”规划建议中明确提出，率先形成城乡经济社会发展一体化新格局的目标，城乡结合部改造到2015年基本完成。未来几年，北京将集中整治200多个“城中村”，建设、收购各类保障性住房100万套，其中城乡结合部整治、土地储备和重点工程拆迁等定向安置房40万套。

　　经过20多年起起落落，北京正在奔向新型城市化的快车道上。紧随其后，其他大城市、中心城市和中小城镇也在加紧步伐，但无疑，改造不是一朝一夕，甚至不是一代人就能完成的。其中的困难远大于想象，得到的经验也将改变城市未来形态。

　　开发缓慢之困

　　改造城中村，是环环相扣的完整体系，从土地流转到综合开发、人员安置以及商业利益分配，任何一环没有理顺，都会牵一发而动全身，并可能导致整个过程搁浅

　　在实地调研中记者发现，目前北京市城中村改造的困难集中在拆迁和开发过程中。拆迁在改造环节中首当其冲，不少当地居民不满拆迁补偿采取不配合态度，拖延了改造进度；同时，部分地方政府或村集体财政资金匮乏，也导致开发难以推进。

　　位于南四环的马家堡三期，昔日热闹的院楼已被夷为瓦砾四散的平地。一人多高的围墙把荒院和车来车往的马路隔开，围墙外大红的“建设文明丰台、幸福丰台”标语格外显眼。院内，角落处仍有几台推土机嗡嗡地工作着，拆迁收尾工作正在进行。

　　马家堡三期曾是北京丰台区有名的“脏乱差”城中村。奥运之前被列为重点改造项目。记者询问了村里尚未搬迁的几位居民，他们大多不愿多说，只表达了对拆迁补偿不满意的情绪。据了解，丰台区政府当时确定该地区住房拆迁补偿标准为每平方米4050元，同时提供售价每平方米5500元左右的低价商品房。而目前补偿标准不变，拆迁价格与安置价格存在一定倒挂，这在实际调查中并不是个别现象。

　　笑祖塔院村改造已经持续了5年多，记者在现场看到，只有靠近城际铁轨的旧瓦房拆了几户，往北的不仅没有拆反而被当地居民加紧翻盖或建新建筑用于出租。拆迁负责总队的负责人已经在这住了5年多，现在拆迁队撤了，他每天只是无所事事地在周围转转。他苦笑着说，“各人家庭条件不同，对拆迁补偿要求也不同。人家不愿意走，我们也不能强拆。”村头的刘阿姨告诉记者，上面派人来谈过两次，都因“价钱不合适”没有谈拢。

　　位于南四环的小红门乡2010年被列入朝阳区重点改造项目，目前改造仍没有动工迹象。原因极其类似。村委会工作人员表示，因涉及牌坊村、姚村好几个自然村上万户人口，得一个村一个村子谈拆迁补偿，一个村有几户人家不愿意搬，整体改造项目就被搁置下来。

　　开发主体缺位

　　停滞工程，表面看是资金问题，背后深层原因则是“城市飞地”因商业化价值低，开发成本高导致开发主体缺位，没有统一规划

　　海淀区北太平庄街道工委宣传部部长卢弘炜对记者表示，笑祖塔院村多是国企、军企和市属单位等的集体产权房，如铁路、木材厂的职工宿舍，产权较为复杂。面积也不大，统一开发比较困难。据他介绍，笑祖塔院村原先是为铁路建设预留的土地，但铁路一直没有开发，下一步工作主要是拆迁。不过他又表示，“这是铁路总公司的事情，铁路想啥时候弄就啥时候弄。”

　　城市开发，难以回避土地问题。政府职能部门因财政捉襟见肘暂缓项目推进，而一向热衷于拿地的房地产开发商因项目无利可图避之不及。地处北五环城乡结合部的大有庄村民告诉记者，因为在颐和园景区观景范围内，周围楼层不能超过5层，虽然面积较大，一直没有开发商愿意接盘，规划从市政预留绿地到联排别墅几易其稿没有定论；西四环外海淀区西冉村因在西郊机场空域辐射范围内，难以改造成商业用地，也导致开发商不愿介入。

　　如何平衡政府、开发商和村民村集体之间的利益，是横亘在北京乃至全国城中村改造过程中的一大难题。

　　开发商介入的实际操作中，除开发商业地产项目，往往要配套建设回迁房。某上市房企控股子公司负责销售的副总告诉记者，企业天生有逐利性质，保障房概念刚推出时开发商不愿意做，一是因为审批过程复杂，另一个原因是随着原材料和人工成本涨价，保障房利润空间受挤压严重。他认为更多是一种“政治任务”。

　　中投证券房地产行业首席分析师李少明认为，保障房没有太多利润空间。“保障房所建位置关系到购房者愿不愿意买，地段好，政府成本高，商业银行贷款压力大，意愿就低；但地段差人家又不愿意买，这是个矛盾。”

　　开发模式多样

　　面对重重困难，北京已摸索出一些成功经验。而在落实到具体改造过程中，根据各地实际情况，又衍生出不同模式

　　2009年，北京市圈定东西两个村大望京和北坞村作为50个重点村改造的试点。大望京模式，即改良版的征地建城模式，本质上是国家提高被征地农民的拆迁补偿待遇，使农民和村集体分享土地升值收益。具体操作是土地收归国有后用于银行抵押贷款，获得的资金投向土地整理和村民安置，整理好的土地拍卖获得收益偿还银行贷款。

　　北坞村则因土地面积较小，政府绕开“招拍挂”将村集体回迁房建设用地纳入国有，并配套划拨产业用地。村集体成立投资管理公司，开发回迁房和产业配套园建设。按照“双50”标准，即每人50平方米回迁安置房和每名劳动力50平方米建筑面积产业用地，村民宅基地置换回迁“上楼”，共享村集体产业收益的分红。

　　此后，试点成功的北坞模式和大望京模式向全市城乡结合部改造推广。夏家胡同是全市50个挂账重点治理村之一，其不隶属于任何行政村，是仅有197户、506人的规模较小的自然村。又因紧邻南三环外来人口聚集，是典型的脏乱差、治理难度大的“城中村”。独特的情况使改造既要参照各地成功经验，又要结合自身特点。

　　在从“自给自足”向“配套丽泽商务圈”蜕变的过程中，夏家胡同村党支部书记于进华感到压力很大。不过令他稍感欣慰的是，前期经过半年动员，按“逢征必转，逢转必保”的征地原则，依据“双50”补偿标准，另加重置成新价、搬家补偿价和配合奖励价等现金补偿，同时就地转移安置劳动力，失业人口按1260元/月的标准进行补偿。2012年10月仅用18天就完成了全村拆迁合同的签订。据悉，项目目前已完成一级土地开发，在国土局土地储备中心挂牌上市，有望5月下旬完成招标。

　　综合周边草桥村和试点村成功经验，夏家胡同一体化项目采用先垫付后移交的模式，即前期费用、征地和补偿费用等前期投入由村集体股份公司先行垫资，其中一部分是自有资金，一部分来自银行贷款，在土地完成招标之后国土局定向划拨对应成本和收益。

　　探索产业配套

　　围绕城镇化，单纯卖地并不具有可持续性。这对于习惯了与农作物打交道的村民，着实是一种考验

　　“把更多的利益留在村集体经济手中”，这是记者在采访中听到基层干部提起最多的一句话。

　　据夏家胡同村党支部书记于进华介绍，夏家胡同上世纪80年代起就形成了以厂代村、企业管村的管理模式。村集体企业拥有3个花木厂，自建库房出租给周边建材厂、家具厂作为仓储物流基地，上世纪90年代之前还拥有铝合金厂。企业年均收入1千多万，刨去成本300多万，在余进军看来“并不多”的实际收入，摊到每户村民身上年均分红1万多元。加上村民自行卖花、出租房屋，“生活富裕谈不上，自给自足没问题”。

　　然而，改制后的村集体股份公司花神庙投资管理中心面临更大的难题，是如何回收前期13亿元的开发成本，尽快形成实际收益。按照中心规划，夏家胡同有望依托丽泽金融商务圈，开发写字楼、公寓和商业综合体。背负全村500多人的希望，夏家胡同旧村改造项目负责人认为未来“还是要建支柱产业”。至于具体是投资中心自行建设项目直接租给开发商，还是在开发过程中引入开发商，按一定比例分成，则有待发展中进一步探索。

　　离北坞村不远的黑塔村，同属于海淀区四季青镇，正在完成最后的历史变迁。据当地村民介绍，黑塔村隶属于西山村委，居民已完成拆迁上楼。所在的西山公司在开发中引进三九药业旗下房地产公司，配套建成了汽配城、高尔夫球场和高端酒店等物业，使土地升值收益更大化。

　　和夏家胡同一样，分散在城市角落的村庄经过一体化改造后，正在孕育新生。