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上海重现2009年土地市场行情 房企豪赌房价大涨?

2013年06月20日 07:58 来源于 财新网

  证券时报网消息 随着今年3月开始,每月土地出让金均超百亿,标志着上海土地市场进入了集中爆发期。克而瑞副总裁于丹丹在6月16日天汇广场商业首发会上说,今年前5月房企业绩回升,是土地市场热度不退的重要原因。

  上海亿翰智库董事长陈啸天指出,去年下半年开始销售畅旺,现金流充裕,市场供不应求已经出现,企业拿地需求很大。“今年政策大背景并不是要房价跌,而是要限涨,下半年还会持续这个态势。”陈啸天认为,供求关系要到今年四季度会得到缓和。

  上海城市房地产估价有限公司邵明浩分析指出,目前处于政策真空期,房企表现出来的大多是补仓性的拿地,还没赌整体土地价格的上涨。

  业内预警高价地风险

  2009年底-2010年初,上海也曾涌现过一批高价地现象。以龙湖地产为例,2009年12月18日,龙湖地产通过招拍挂方式,以17.2888亿元的高价竞得嘉定区嘉定新城两宗地块,总规划建筑面积14.55万平方米,折合楼面地价高达11883元/平方米,溢价率417%;今年年初,该公司以15.95亿元的价格夺下松江龙兴路R19-2号地块,溢价率为173%,成交楼面地价为10750元/平方米。

  当年在龙湖嘉定地块附近,保利家园公寓房源售价约为1.5万元/平方米,绿地松江名邸公寓房源的价格则已降至1.2万元/平方米,与龙湖拿地成本仅有约2000元/平方米的差距。当年就有业内人士质疑,在房价下行通道中,龙湖上海高价拿地有较大风险。

  目前,龙湖嘉定和松江项目,一个均价为3.3万元/平方米,另一个为3.7万元/平方米,算是“躲过”了亏本风险。

  不过,克而瑞上海机构研究总监薛建雄指出,这一轮高溢价土地出让,与2009年底-2010年初的楼市疯狂期相比,仍然比较理性。现在出让的地块面积都比较小,容积率低,开发商可以多开发地下面积做商业。故而世博区域近期的小地块比较抢手,且屡创高价。

  金丰宜居&佑威联合研究中心执行董事黄志坚认为,目前的市场总体还是供不应求,导致价格上涨,所以房企拿地底气很足,都在赌房价上涨,楼板价高得越多则赌的成分越大,“但不应该盲目乐观,房企高溢价地要看楼板价和容积率是否合理。”

  成本预期的博弈

  易城中国副总裁柳费国认为,长三角商务圈的利好、上海土地供应有限以及上海市场成本推动力,推动了这一波土地成交量价齐涨的行情。“目前房企对土地的认知有两种观点:一线城市很核心的,再贵都要,二是区域经过理性规划,成熟且清晰的都会毫不犹豫进入。”

  柳费国以大虹桥或世博板块为例,房企现在对这两个板块的预期很高。“同样是高端住宅,位于上海南外滩一线滨江地段的绿城黄浦湾和位于淮海路商圈的新华路一号,后者是传统的成熟商业地段,但房子今年以来一再打折,目前最低8折,从3000多万跌到2400万。但黄浦湾随着老码头和世博板块的升值预期,房价就不断上涨,现在最便宜也卖到8-10万元/平方米,升值空间还很大。”

  这也就解释了上个月世博板块为何能拍出4万元/平方米的地价。世博6幅地块,楼板价从5月8月下午的3.32万元,升到5月9日上午的3.99万元,到9日下午的4万元,记录不停被刷新。

  邵明浩指出,世博板块出现楼面价4万元/平方米并不奇怪,和前期便宜的地块比,少了很多配建要求,例如地下空间的建设、相关配套等。

  在薛建雄看来,世博留下的大批世界级文化场馆不亚于纽约的百老汇;由央企总部和国级企业组成的世博A、B片区不亚于纽约的时报广场、洛克菲勒中心;由世博轴改造而来的“世博源”,洲际、凯悦和希尔顿等5家世博酒店群组成的“第五大道”也已成型。世博板块代表中国商业、文化的未来,潜力巨大。

  台湾远东和Maxbase分别以4万和3.99万创下的世博地王,已经超过2009年海航在陆家嘴创下的3.65万的最高地价。世博仅用了3年多时间,就创造出陆家嘴15年建设所达到的地价水平。

  据公开资料显示,世博板块内唯一在售别墅项目尚东鼎,4月份成交的千万级房源达到16套;而陆家嘴在售的三个楼盘滨江凯旋门、汤臣一品、中粮海景加一起,4月份仅售出9套千万级房源。另外,世博板块多个公寓楼盘的价格一年来都上涨了5000元/平方米以上,前滩一号从去年12月开盘的3.6万元涨到今年5月的4.2万元,万科五阶坊从去年5月开盘的3.7万涨到如今的4.1万元。



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版面编辑:李丽莎
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