上海城投抛售金虹桥国际 金光纸业心急欲接盘

　　证券时报网消息 [ “等到挂牌期满，金光纸业肯定会到产权交易所举牌。据我所知，他们现在也怕有竞争对手出现。” ]

　　在上海长宁区娄山关路的核心地段，有一幢“门字形”建筑格外显眼。最近，这个名为金虹桥国际中心的项目正在上海联合产权交易所以21.6亿元的价格挂牌转让60%的股权。

　　出让方分别为上海城投置地(集团)有限公司(下称“城投置地”)和上海联和物业发展有限公司，双方各持有项目30%权益。

　　出让文件显示，该项目除转让方外还有两个股东，且其中一个股东明确表示不放弃优先购买权。公开资料显示，金光纸业(中国)投资有限公司(下称“金光纸业”)持有该项目30%权益，剩余10%股权则由上海易端投资有限公司持有。

　　接近出让方的知情人士向《第一财经日报》记者透露，不放弃优先购买权的股东为金光纸业。“这个项目已经接近完工，且地段非常好，出让底价也不高，金光纸业拿下的意愿较强，不过，目前项目还处于挂牌阶段，不排除有其他公司愿意溢价接盘。”

　　　　项目评估增值逾200%

　　2006年4月10日，上海长宁区虹桥拓展区C4地块的摘牌过程风平浪静，上述四家公司以10.79亿元联手夺得该地块，随后，四家公司按出资比例成立了上海金虹桥国际置业有限公司(下称“金虹桥公司”)负责开发这一项目。

　　两天前，记者在金虹桥国际中心项目现场看到，工程施工已经接近尾声。该项目总建筑面积26.6万平方米，其中地上部分14.5万平方米，预计于2013年底竣工验收，建成后可提供商务办公11万平方米、商业设施7万平方米、配套设施8万平方米。项目总投资计划为44亿元，目前已投资约28.28亿元。

　　上述知情人士称，该项目后续运营还需投入不少资金，两家出让方都是国企，他们并不愿意继续参与运营，所以考虑在工程接近完工时“套现”。“国资企业有自己的考虑，但项目本身没有任何问题，在这样的地段已经没有土地出让了。”

　　根据上海中创海佳会计师事务所出具的审计报告，截至2013年3月31 日，金虹桥公司经审计后的总资产为29.36亿元，净资产为11.9亿元。值得一提的是，上海立信资产评估出具的评估报告，以2013年3月31日为基准日，金虹桥公司评估值为人民币35.87亿元，评估增值23.97亿元，增值率201.25%。

　　城投置地的母公司上海城投控股股份有限公司(600649.SH，下称“城投控股”)对外表示，增值的主要原因一是土地使用权于2006年取得，采用市场法确定地价时，土地有较大增值；二是已投入的开发成本并考虑适当的开发商利润。

　　　　城投控股急于套现？

　　其实，早在今年5月29日，城投控股就发布公告称，将以10.8亿元的价格挂牌转让其持有的金虹桥国际中心30%股权。

　　城投控股方面表示，金虹桥项目性质为商业地产，持有经营的回收期较长。为尽快回笼资金，规避项目风险，实现收益最大化，公司拟采用股权转让的方式提前收回投资。本次转让可以回收资金约10.8亿元，预计可产生约5.4亿元的净利润，进一步改善公司财务状况。

　　公司一季报显示，城投控股2013年1~3月实现归属于上市公司股东的净利润2.66亿元，同比大幅下降74%。可见，如若顺利转让金虹桥公司30%股权，城投控股净利润大幅下滑的局面将有所改善。

　　事实上，这已非城投控股首次出售资产以增加净利润。2011年，城投控股13.13亿元转让了上海新江湾城投资发展有限公司50%股权；2012年，城投控股又以11亿元转让合流污水一期资产。

　　此外，记者了解到，持有项目30%股权的上海联和物业发展有限公司为国有独资公司，隶属于上海联和投资有限公司。

　　业内人士表示，这个项目如果运营得好，还是有比较大的利润空间的，但商业项目回报较慢，且后续仍需投入不少资金。“两家国有股东出手套现也可以理解，毕竟当时的拿地成本很低。”

　　值得一提的是，出让方给竞买方设立了较为苛刻的条件，如意向受让方提供的银行存款证明金额合计不低于13亿元；截至2012年12月31日，意向受让方经审计的财务报表净资产不低于100亿元(或等值金额的外币)，且资产负债率不高于50%。

　　　　金光纸业心急接盘

　　“等到挂牌期满，金光纸业肯定会到产权交易所举牌。据我所知，他们现在也怕有竞争对手出现。”知情人士向记者透露，“这么大一个项目，但挂牌期只有短短一个月，出让条件又这么苛刻，你可以想象金光纸业有多着急。”

　　德佑地产市场研究部总监陆骑麟表示，该项目附近的SOHO中山广场办公的售价在4万~5万元/平方米，商业的售价在6万~10万元/平方米之间。金虹桥国际中心的位置好于SOHO中山广场，仅11万平方米的办公楼就能够获取近40亿元的销售收入，还有7万平方米的商业设施，按照最低6万元/平方米的单价计算，也能获得约42亿元的销售收入。

　　“那个项目是区域内品质最高的，将会弥补周边顶级写字楼不足的局面，一旦出售的话，必然会获取比较高的收益，并且长期租赁的话，也能获取较高的租金回报，预计该项目租金价格能达到7.5~9元/平方米·天。”陆骑麟告诉记者，实际上仅出售办公楼部分，就能与44亿元的总投资接近，该项目还是有比较大的利润空间。

　　金光纸业隶属于印尼金光集团。金光集团有独立的房地产开发板块，而金光纸业涉及的地产业务并不多，最为著名的一个项目要属上海50层高的外滩中心。此外，金光纸业正在上海北外滩与香港建设合作开发“白玉兰广场”项目。