房地产行业：政策预期有所好转 关注超跌机会

　　证券时报网消息 事件：

　　国务院总理李克强19日主持召开国务院常务会议，重申支持居民家庭首套自住购房信贷需求，并支持保障性安居工程建设。

　　主要内容：“稳刚需”提法层面更高，有利央行明确信贷操作和“刚需”释放

　　2011年住建部最早提出“优先保证首次购房贷款需求”。2012年2月3日，央行会议中再次重申“支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求”。

　　本次“支持首套住房信贷需求、支持保障性安居工程建设”提法首次上升到国务院层面。对相关问题重视程度和发言者地位都远超过往。最高层明确表态将对后期央行信贷操作和行业“刚需”正常释放产生积极影响。

　　政策预期：政府职能将定位于“抓保障，放市场”，未来专注树目标、做监管、抓保障，房价交给市场解决。随着李克强总理提出，“转变政府职能是深化改革的重要举措，关键是处理好政府与市场、与社会的关系，把该放的权真正放开放到位，更多发挥市场机制作用，激发创业创新活力和内生增长动力；把该管的事切实管住管好，加强市场监管，提高政府效能”，新一届政府有望将政府职能定位于“抓保障，放市场”两个重要方面，先树立长效住房政策目标，再建立市场化手段监管体系，而非行政干预市场，商品房问题交由市场去解决，同时织好安全网，保障低收入和住房困难人群的住房权利，用时间换空间的方式解决房价问题。

　　经济背景：实体经济疲软，地产再次成为经济主要支撑

　　最新公布的汇丰6月份中国制造业采购经理人指数(PMI)的预览指数降至48.3，再度低于市场预期，并创下9个月来新低。5月份终值为49.2。该指数高于50表明制造业活动较前月扩张，低于50表明制造业活动萎缩。

　　其中，新订单指数回落到47.1，创下10个月来的最低记录，是拖累整体PMI指数回落最主要的因素。新出口订单降至仅有44，是2009年3月金融海啸以来的最低值。产出指数回落至48.8，为8个月来的低点，该指数5月仍在50分水岭之上。就业指数同样下滑到10个月的低点，为47.9。

　　近期数据显示内需一直偏弱，基建投资的反弹并没有抵消制造业投资放缓的影响。内地汽车销售持续下滑，就业市场疲弱更可能进一步影响工资收入并拖低消费。

　　鉴于短期经济难以受到政策刺激而提振，汇丰预测二季度增长将放缓，并大幅将今、明两年的GDP增速预测从8.2%和8.4%下调至仅7.4%，甚至低于政府设定的7.5%的目标。

　　市场表现：股价走势与基本面背离，板块超跌明显

　　1、行业全年销售将超市场预期。1-5月商品房累计销售额达到25864亿元，较去年同期增长52.8%。如果把当前销售加上去年6至12月销售额，全年销售将同比增长14%左右。与年初大部分市场研究预测全年销售5%-10%的行业增速相比，行业全年销售有望超市场预期。

　　2、2013年业绩锁定性居历史相对高位，稳定增长可期。2013年一季度期末房地产板块预收账款总额达5711亿元，与2012年年末相比增长16.07%，龙头公司预收款总额达3431亿元，同比增长16.45%。房地产板块预收款总额是12年全板块结算收入的0.97倍，而龙头公司达1.27倍，处在历史相对高位，此外，在市场一致预期2013年收入增长25%的情况下，目前板块预收款已锁定2013年业绩的90%，未来行业实现稳定增长有保障。

　　投资建议：

　　低吸蓝筹龙头股，优选二、三线成长股1、低吸蓝筹龙头股：行业的发展日趋成熟使得大型房地产企业受益于优秀的管理能力和标准化的开发流程，宏观政策的严厉调控带来的融资压力更使得龙头企业在行业逆境中脱颖而出，以强有力的大股东背景支撑和雄厚的资金实力站在行业的最前沿。在收紧的政策环境下，大股东背景殷实、土地布局合理、资金成本低廉、管理水平卓越的龙头公司将能更好地抵御市场风险，适应市场变化，从而获得持续稳健的发展。

　　由于市场对流动性等问题担忧，本轮地产股龙头公司跌幅严重。从5月28日至6月19日，龙头公司平均跌幅达到18.69%，其中招商地产下跌幅度达到21.45%。估值水平看，目前龙头公司平均2013年动态PE在8.1倍，万科、保利动态估值在7.2倍上下。目前上市公司销售业绩增速符合预期，中报EPS增速稳健，不存在业绩下修风险，关注优质蓝筹龙头股（招宝万金）的低吸机会。（中信建投）