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郁亮:房地产将持续冬天模式

2013年07月01日 15:07 来源于 财新网
首次提及万科转型,万科的新定位是做城市的配套服务商;“万科会一直运营冬天模式,我们已经不指望春天夏天,尤其是夏天。”

  【财新网】(记者 朱以师)对未来两三年房地产行业的走势,万科集团总裁郁亮在6月28日的全国媒体见面会上表示,行业春天不太可能会到来,会一直持续冬天模式。

  “万科会一直运营冬天模式,我们已经不指望春天夏天,尤其是夏天。”郁亮说,只有多锻炼身体,才能对抗各种可能的不利因素。严格限价的情况下,政府让卖多少钱就卖多少钱,“就是少赚一点钱,想明白这一点就没什么好担心的。”他认为,如果行业不理性,回到地王频出的时代,面粉贵过面包,行业的所有人马都会深受其害。“在行业冬天,应对的方法则是更加谨慎对待现金流,更多去满足客户主流需求,这样就能活下来。”

  对于土地市场,郁亮认为,上半年有所复苏。但是一线城市的土地市场有些疯狂,地王频频出现。他表示,万科不会参与地王的争夺。他所指的“地王”,是那些“面粉价格贵过面包价格”的地块。

  针对行业波动及土地市场的不均衡,万科的应对方法是平衡全国各区域的布局。目前,万科在国内设广深、北京、上海、成都四大区域公司,分别负责华南、环渤海、长三角、中西部的业务。郁亮认为,行业的波动并非全国完全同步的,“北京上海感冒了,二三线还很红火。北京上海复苏了,可能二三线才开始下降。均衡布局能降低行业波动对万科的影响。”他表示,如果一些城市过热,买地就先放一放。现在万科在全国62个城市的土地储备能够满足未来两年的开发量。

  为应对行业的快速变化,万科每个月召开月度会,明确未来一个月的工作要求,同时调整未来三个月的工作计划。每个季度会调整一次全年计划,每年秋季会讨论未来三年在每个城市的发展计划书。计划会根据市场情况不断调整。

  对近期银行出现“钱荒”的现象,郁亮认为是好事,中国经济需要挤泡沫,之前因为货币超发引发的各种不合理的现象需要调整。这种调整在未来2-3年内将对房地产行业将产生重大影响。但是,房地产行业可能基本不会再出现大鱼吃小鱼的情况了,更多将是合作拿地、合作开发。

  郁亮认为,中国的经济结构转型升级肯定会很痛苦,房地产企业需要寻找新的发展之路。“不到十年,我们就会在传统的住宅业务上遇到天花板。现在中国每年新建1000万套住宅,能够持续几年?未来的时间,中国的住宅需求量会稳定下来,甚至会萎缩。”郁亮说,城市还在发展,万科要在传统业务遇到天花板之前,提前探索新的发展道路。

  郁亮首次提到了万科的转型。郁亮说,万科的新定位是做城市的配套服务商。以商业地产为例,万科不得不去做,但万科的目标是与城市同步发展。以城市配套服务商的角度看,政府未来可能以BOT方式将城市垃圾场交给市场运营,拿钱或拿土地补贴。万科未来可能会经营垃圾场。

  同时,郁亮判断,在网购时代,商业购物中心会越来越受打击。因此,万科对商业购物中心非常慎重。万科将根据不同城市的发展阶段,尝试各种创新业务,比如养老服务、文化娱乐等等。“城市发展的不同阶段需要不同的配套服务,如果把思路打开,地产商还有很多事情可以做。”

  对城镇化的建设思路,郁亮坦言,他也很担心城镇化最后变为房地产化,但是承担这一重要的责任的应该是地方政府。同时,郁亮认为,中国应该继续走城市化的道路,而非城镇化的道路。“50万人口以下的城市,对人的吸聚能力很小,城市辐射功能也小,城市的经济性不好。但是,500万人口以上的城市,有规模但也不够经济。”郁亮认为,除了北京上海等超大型城市周边建设小城镇是可行的,其他地方都不太可行。因为小城镇对人的吸聚作用在下降。中国未来应该多发展50-100万人口的中型城市,这样才能让城镇化水平得到切实提高。

  关于房产税,郁亮认为,房产税的征收无助于改变土地财政的状况,也无法解决房价高的问题,而且房产税的征收成本在所有税种中最高。他建议,借鉴台湾的高端房奢侈税的思路,制定合理的免征面积,然后收取奢侈税。同时,收税专项用于保障房建设。另外,空置房问题需要用发展住房租赁市场的思路来解决,引导和规范租房市场健康发展,而不要寄望于用征税来逼出空置房。█

  

责任编辑:龙雪晴 | 版面编辑:赵志成
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