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大资管时代利好房企直接融资

2013年07月25日 08:36 来源于 财新网

  证券时报网消息 房地产再融资暂停三年,倒逼多种直接融资方式发展,其中房地产私募和房地产信托更是扩张迅猛。随着大资管时代的到来,房地产公司的融资渠道还将得以扩展,融资成本也有望降低。当然,各种融资渠道之间的竞争也将愈发激烈。

  公募基金援手

  7月17日,新华联公告称,公司拟通过汇添富资本管理有限公司,公开发行资管产品募集资金。这是国内开发商首度与公募基金合作。此前,新华联与中融信托、新华信托均有合作项目。

  公告披露,这一资管计划由汇添富资本发起设立,每一资管计划均分为A类及B类份额。其中,A份额的资产总规模不超过11.5亿元,向社会公开募集;B份额的资产规模不低于5.5亿元,由新华联认购。汇添富资本拟委托平安银行对上海新华联发放委托贷款总计不超过16.5亿元(含新华联认购资管计划的资金5.5亿元),委托贷款利率约8.94%,贷款期限为两年。汇添富资本拟用募集资金以5000万元受让北京新华联长基商业地产有限公司100%的股权,委托贷款期满后,由新华联或其指定第三方以5000万元回购该部分股权。

  去年11月1日,修订后的《证券投资基金管理公司子公司管理暂行规定》开始施行,这一规定意味着基金公司通过子公司,获得了投资于“未在证券交易所转让的股权、债权及其他财产权利”等专项资产管理计划的通道,使基金管理公司的投资领域从现有的上市证券类资产拓展到了非上市股权、债权、收益权等实体资产。

  伴随着公募基金等新兴融资渠道开始以信托方式分食房地产融资大餐,开发商的融资成本也有所降低。用益信托统计的数据显示,7月前两周,房地产信托产品平均预期年收益较去年同期已经出现下降,目前整体在9%左右,年化收益超过10%的信托产品已不多见。而房地产再融资重启的预期,也是房地产信托收益下降的原因之一。诺亚财富建议投资者,应适当降低房地产投资收益的预期。

  地产私募受挑战

  大资管时代的来临,参与到房地产金融的机构必将越来越多,信托、券商、基金与房地产私募基金之间会有更多的跨界合作。没有金融牌照的房地产私募基金能跨界生存的关键,便是其内在的项目管理能力,一些管理不到位的基金必然会被洗牌。

  据清科不完全统计,2012年整个房地产私募基金行业资金管理规模为2000亿元,比2011年翻了一番。最近5年,无论是房地产基金管理公司的数量、房地产基金成立的数量,还是行业募集资金量、资产管理总量,都呈现爆发式增长。虽然房地产基金在开发商整体资金来源中占比仅在2%-3%之间,但是行业在如此短时间内的野蛮生长势必会导致种种问题。随着大资管时代的来临,房地产私募基金的洗牌时间正慢慢临近。

  从私募基金管理人(GP)资质来看,主要有独立管理人与开发商背景两大类,房地产私募基金的未来发展趋势是提高自己的核心竞争力,培养专业的行业规范及操作素养。独立管理人,如建银精瑞资本,成立较早,管理团队也是银行、信托等专业金融机构出身,这类基金一般作风较为稳健,风控较为规范;另一种是开发商背景的房地产基金,如星浩资本,本身只是作为开发商集团公司各种融资通道的一种补充,只要基金恪守管理人中立原则,也有很好的发展空间。不过,在开发商背景的房地产基金中有很大部分基金是由中小房地产商自身主导成立的,与开发商的相互依存关系明显,一旦开发商的项目发生问题,基金在后续资产处理时涉及LP投资人与项目方利益间的权衡处理会成为一个难题。

  多位接受中国证券报记者采访的房地产私募都表示,与房地产信托相比,房地产私募在激励机制与专业能力等方面依然具备优势,在房地产信托问题频出的当下,还没有暴露出房地产私募的偿付问题。目前已经有房地产私募以劣后受益人(相对优先受益人,承担高风险,获得高收益)的身份参与到房地产项目管理中,把控项目风险。这也是包括信托公司和公募基金等其他机构难以做到的。



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版面编辑:邱嘉秋
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