京沪深二套房首付相继加码 业界预测广州将跟进

　　证券时报网消息  

　　继“深八条”、“京七条”之后，昨日，“沪七条”正式出炉，明确将提高商业贷款二套房首付比例至七成。据悉，上海是继北京、深圳之后全国第三个将二套房首付提至七成的城市。京沪穗深中，仅广州尚未有新政出台，业内人士纷纷预测，广州新政“呼之欲出”，并且很可能将跟进北上深，提高二套房首付比例。

　　调控加码“三缺一”

　　随着昨日“沪七条”的落地，京沪穗深四大城市中仅广州一城的楼市新政未有动静。业内戏称道“三缺一”，不少业内人士认为，广州新政的出台为期不远了。

　　方圆地产首席分析师邓浩志表示，广州或在三中全会后出台楼市调控政策。从市场情况上看广州涨幅居前，从调控动作上看广州已经落在北京、上海、深圳之后，唯一要等的可能是三中全会的方向性意见。“广州离调控已经不远了。”他说。

　　“从‘深八条’开始，我就认为广州跟进的可能性很大，京沪新政的出台进一步增加了这个可能性。”广州力迅地产市场研究经理肖文晓说道，“但估计广州拟出台政策的内容会一如既往的务实理性，不会有大的波澜。”

　　有专家断言“广州将跟进”

　　纵观京沪深近日出台的新规，核心内容便是提高二套房首付，而广州新政具体跟进此做法的可能性大不大？上海易居房地产研究院副院长杨红旭直接给予了肯定的预测，认为“广州将跟进”。而广州不少业内专家也认为广州不排除跟进的可能。

　　由于新政未出，广州各大银行目前对二套房首付仍在执行旧规，仍为六成。但是由于年底，银行贷款额度紧张，不少银行的二套房贷利率都在原来上浮10%的基础上继续上调，最高已经调至30%。

　　“沪七条”亮点有二——

　　商贷首付提至七成纳税社保年限收紧

　　根据上海市房管局发布的“沪七条”内容，要求“对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上”。

　　除了二套房首付上调之外，“沪七条”还在限购细则上做了调整。内容规定“调整非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”。进一步收紧了限购的条件。

　　新规出台，对市场影响几何？上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，“沪七条”力度不大，影响有限，市场不可能由热转冷，将会抑制少量本地改善需求和外地刚需。同时，他认为对民众的心理影响将大于实际影响，少数买家将会选择观望。因此，明年楼市将会有所降温。

　　京沪深中，深圳上海将二套房首付上调的范围锁定为商业贷款，而北京却把公积金贷款也纳入其中。

　　另外，北京还规定，名下有房者，二套房首付比例一律升为七成，而对于名下无房，但又存在贷款记录者，首付仍维持六成。新政从今年4月8日起已经执行，目前仍然维持此政策，暂未再调整。

　　深圳也明确从11月6日起正式执行，而上海发布的“沪七条”中未涉及具体的执行时间。

　　京沪穗深二套房首付政策对比

　　首付比例贷款范围 新政执行的时间

　　北京七成商业贷款及公积金贷款 2013年4月8日

　　深圳七成商业贷款 2013年11月6日

　　上海七成商业贷款 未涉及具体时间

　　广州六成商业贷款及公积金贷款 2011年初

　　朱大鸣：三中全会房地产政策大猜想

　　在十八大三中全会召开之前，人们对于可能出台的政策无限遐想。然而，就中国当前的形势来看，虽说经济整体处于上升阶段，但是，暴露的问题也不容小觑。央行日前发布的三季度货币政策执行报告透露出对于中国宏观经济的最新担忧：新的强劲增长动力尚待形成，经济运行往往呈现脉冲式的小幅和反复波动特征。而且，经济可能将在较长时期内经历一个降杠杆和去产能的过程。央行特别点出了房地产和地方政府性债务两个领域“问题比较突出”。

　　去杠杆化和去产能化两个过程是中国经济当前最主要的特征。之所以要去杠杆化，其核心原因在于，过去我们释放了过度的货币，从而导致资产价格暴涨和通货膨胀压力异常增大。而这种情况偏偏遇上经济增长动力不足，从而表现出明显的滞胀特征。这种滞胀还发生了重大变异，即无论是政府债务还是私人债务，都在呈现加速积累的状态。

　　去产能化主要是基于过剩商品而言，产能过剩主要是由于出口受阻以及消费能力较低双重制约。一方面，美国次贷危机将全球拖入死局，全球经济实质上仍处于危险期，虽然有一些地区出现了所谓的繁荣，主要是受到货币幻象的刺激。在这种情况下，中国出口并不乐观。另一方面，国内消费不振，主要是由于工资收入增长乏力，再加上一些家庭背负着沉重的房贷，无力提振消费。中国市场固然庞大，但没有足够的能力支撑中国经济所生产的产能。因此，大量的资本投入了房地产领域，而房价暴涨的负面影响已经渗透整个经济的每一个细胞之中。企业生产成本不断上升，用工成本也大幅度提高，消费者的生活成本也在加速上扬，甚至已经透支了整个家庭未来的消费支出。

　　就地方债而言，诚如央行所担忧的，这可能是诱发中国式次贷危机的导火线。人们盲目相信政府的偿债能力，而地方政府所受到的实际约束力有很小，人们无法把握其投资收益的真实状况，犹如开车夜行而将车灯蒙上，其所透露出来的危险的信息非常强烈。针对这一危险，央行提出，要以市场化机制化解地方政府债务问题，探索建立管理规范、财务透明、运行长效、风险可控的地方政府举债融资机制。问题在于，通过市场化机制解决地方债问题，到底是在分散风险，还是直接解除危险，如果地方举债发展模式没有根本改变，答案是非常明晰的，即是在分散风险。分散风险固然能够对冲非系统性的风险，但并不意味着问题的解决，在面临系统性风险之时，其破坏性力度将成倍放大。这一点美国是有教训的，美国投资银行利用各种看似科学的衍生品工具，将次级贷款的风险分散化，其结果诱发了全球性金融灾难。本来信用或偿债能力就有问题，非要拼命举债买房或者举债投资，岂能会因为风险分散就能躲过资源和资金误配的危机。

　　或许人们认为管理层不提房价可能意味着对于房市调控的放松，这一论断可能是错误的，不提并不意味着管理层不知其风险所在。即使是楼市春天派，在某种程度上也并非看不到某些城市积累的房地产泡沫。部分城市存在的房地产泡沫，是显而易见的，如何化解这些泡沫是值得争论的。争论的焦点在于我们在面临这些泡沫时，到底是该采取行政干预手段还是该采取市场化手段来解决。

　　一些观点认为，中国房地产泡沫之所以被放大，最关键的是调控沦为空调，政策执行力度不够，或者是没能出台重击性措施来控制房价，与之相反，一些人则认为就是政府过度干预，才酿成如此房地产泡沫一再吹大。在化解泡沫问题上，前者认为要控制房价上涨，后者认为要靠市场力量来消化房地产泡沫。从现实来看，这些年来房价上涨最根本的因素还是市场自身规律在起作用，无论采取什么样的措施，都可能无法抑制房价上涨，所以，仅仅从结果来说，楼市政策无效论是在混淆视听，而认为市场能够自行消化泡沫，其实质就是任凭市场大跌大涨，无视房地产本身就是老百姓财富集聚地，如果房地产大幅度震荡会给整个经济带来沉重冲击。我们认为，越是在关键时刻，政策越是要谨慎出击，这种出击力度要真实可靠，既不能隔靴挠痒，不出关键政策，也不能一棒子打死，冲击力度过大。（中国经营网）

　　马光远：强烈要求房地产调控退出房地产市场

　　今年房价以超过20%的涨幅领涨全国房价的北京，继出台了增加“自住商品房的供应”等政策之后，最近又召集开发商开会，强化房地产调控措施，遏制房价进一步上涨。坊间及媒体流传的版本是：北京建委在座谈会上传达了6点会议意见，包括年底前涨价项目一律不批、前期上市已很久的项目，控制涨幅不高于10%、高于4万的项目今年不批准、捆绑精装逃避监管的方式呗禁止、现房销售以不涨价的原则审批、通过折扣的方式涨价将被约谈以至于封网等等。

　　很显然，这是一个很敏感的时刻。每年的四季度，迫于地方及全国“两会”的压力，各地一般都会在政策及执行层面“收紧”，特别是，11月，全球瞩目的三中全会即将召开。面对今年房价快速上涨的态势，坊间不断有三中全会将对房地产调控进行“顶层设计”的种种传言。在管理层沉默半年之久之后，房地产调控政策何去何从，又成了外界极为关注的话题。从目前房价的涨幅看，70个大中城市中，涨幅超过10%的城市超过了15个，而这15个城市几乎很难完成今年的房价调控目标。因此，随之而来的猜测是，四季度房地产调控将进入政策加码的严厉期，全国及各地出台新的新的调控举措对房地产降温，并安抚外界的焦虑和质疑。

　　笔者相信，面对今年难以完成调控目标的压力，北京这种年底收紧调控的措施绝不会成为孤例，预计一些城市将紧随北京后尘推出自己的调控措施安抚市场。然而，无论是舆论的反应，还是调控措施本身而言，却并没有得到外界积极的评价。北京的调控举措，除了“自住型商品房”政策，是通过增加供应的手段进行调控，被外界视为可取之外，其他的举措，包括对4万以上的楼盘不批，被认为纯属为了压低今年全年的涨幅而采取的无用之举。今年不批准销售，不等于这些高价楼盘消失了，一旦以后批准销售，势必对整个预期又会造成极大的负面影响。在上一轮调控中，特别是2011年，北京也曾采取同样的政策，但结果是，这些高价楼盘在2012年基本顺利上市，并助推2013年房价大涨。因此，对于这种运动式的、应付检查式的作秀调控，不仅无法改变房价上涨的预期，反而因为政策的紊乱，对未来的房价造成更加负面的影响。如果其他城市效仿，相信在明年的“两会”之前的四季度，房价的表现都会相当和谐，然而，这并不能真正稳定房地产的预期。

　　特别是，我们看到，今年包括北京在内的一线城市，自2季度以来房价开始了加速上涨。这些城市尽管都根据“国五条”的要求出台了调控细则，特别是北京，从自己的规定看，更是成为严格执行“国五条”的楷模城市。然而，在整个房价快速上涨的过程中，这些城市都没有采取任何的措施遏制房价，而且不断的推出高价地，甚至推出“地王”助涨上涨的预期。截止目前，北京土地出让金已超过1327亿元，创下北京年度土地出让金第二高，仅低于2010年的1600亿元。土地市场的火爆，直接推涨预期，而“地王”的出现，更是使得看空房价者寥寥无几。这样，在房价已经平均上涨20%，土地出让金超额完成任务的情况下，在年底之际，才作秀式的提出所谓的调控措施，在外界看来，除了通过不让高价房上市从而拉低全年的涨幅之外，对于稳定房价而言，基本没有任何作用。

　　笔者认为，面对目前中国房地产市场的现状，应该考虑加快让以行政调控为主的政策退出，通过长效机制的建立，稳定房地产市场的预期。短期的行政调控措施，特别是全国一刀切的调控，已经无法适应中国房地产市场健康发展的需要。过去10年，以行政措施为主要手段、以控制房价过快上涨为主要目标、以抑制不合理的需求为主要途径的房地产调控，由于过于浓厚的行政色彩，以及政策的短期与多变，不仅没有做到抑制房价的过快上涨，更是扰乱了整个房地产市场的预期，不仅购房者无所适从，更使得整个行业的发展都因为政策的不断加码而难言健康，问题和矛盾重重。特别是，购房者在这场长达十年的博弈中已经深刻理解了调控的精髓，对于房地产调控已经不信任，出台任何房地产调控政策都会被视为“助涨”的信号而起到反向的作用。

　　而且，从房地产的基本面看，在经历10多年速发展后，中国在住房问题上已经逐步告别绝对短缺，除少数热点城市，住房供应已经能够基本满足居住需求。住房的最大问题，已经不是总体的供应问题，而是分配的不均和保障严重不足的问题，包括：土地市场的垄断导致土地供应，特别是居住用地人为供应不足：基本制度体系缺乏，导致住房分配不公，住房资源集中在少数人手中；保障房欠账严重，这些问题，靠短期的调控已经很难解决，必须通过改革土地制度、加快房产税以及住房消息的联网和建立住房普查制度等长效机制加以解决。在住房市场供求已经总体平衡的情况下，停留在过去的思维，一而再，再而三的出台所谓的调控政策，强调热点城市的供需矛盾，不仅不是灭火，而是煽风点火，不仅稳定不了市场，而且会极大的破坏市场的预期。

　　最近习总书记在政治局集体学习时，围绕房地产市场所做的重要讲话，已经在暗示未来的房地产政策将从行政调控转向制度建设。他提出要处理好住房建设上的“四大关系”，包括：政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系，特别是提出了构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，明确了市场和政府的边界。这意味着，中国房地产调控的思维将发生很大的变局，以行政调控为主的政策体系将逐步淡出，在住房的问题上，将厘清市场与政府之间的关系，主要发挥市场的作用，政府只需做好制度建设以及保障房的工作。这是对过去政府过度干预市场的纠偏，值得深思和肯定。

　　笔者能够理解某些城市年底急推调控的心情，但这样的举措本身在经历多年的博弈之后已经为开发商和购房者娴熟掌握，不真正下决心从长效机制上下功夫，而只是玩所谓调控游戏，玩者无心，看官乏味，最终只能贻误建立公平的住房供应体系的时机。就此而言，笔者是强烈要求房地产调控退出房地产市场的。

　　(马光远，经济学者、北京市政协委员)