2013年4季度以来美国房地产销量和开工放缓。本文着重讨论美国房地产复苏进程中的两个问题:1)美国房地产复苏是否还会持续?2)目前房地产复苏对美国经济增长的拉动效果如何?u但基本面因素支持美国房地产复苏继续向上。本轮美国房地产市场的复苏主要缘于地产供给的相对偏少,以及美联储极度宽松的货币政策。在相对偏紧供给之下,需求的小幅改善也足以确立房地产市场向上拐点出现。基于以下四方面,未来一段时间房地产仍然会持续复苏:1)成屋和新屋库存量接近历史低点。2)房价收入比、房价租金比降至2000年水平。3)2011年以来新增家庭数量仍明显超过住宅完工量。4)政府多方面扶持房地产信贷增长。
从直接和间接的效应来看,目前房地产复苏对经济增长的拉动有限。一方面,建筑开工等固定资产投资增速虽有显著回升,但在绝对规模上仍远低于危机前水平。虽然2013年美国新屋开工全年实现23%的增长,但从绝对量来看,新屋开工数只是由2012年的78万户增加至93万户。而如果要与目前新增家庭数量相匹配并考虑到房屋更新需求,每年150万户的房屋开工数量才算正常。另一方面,房价上涨对消费支出的传导依赖于信贷增长,但传导机制受到一定约束。尽管家庭部门资产负债表已有明显改善。但是在低利率和房价上涨刺激下家庭部门仍没有进入有效地加杠杆周期。房价上涨对消费支出的传导受制于两方面约束仍然较弱:(1)银行放贷意愿不足;(2)薪资增长有限,家庭举债消费信心不足,再加上由房屋买卖、抵押等带来的房地产投资收益增长有限,所以家庭加杠杆的意愿不强。以上两点意味着信贷增长可能还将维持温和偏低的水平,这会制约房价上涨对更广泛经济复苏的传导。
投资者还需要耐心等待地产复苏向更广泛经济复苏的传导。我们认为,美国房地产市场基本面仍支持复苏持续,但现阶段房地产复苏对美国经济的拉动相对缓慢。
本周动态
美国3月密西根信心指数低于预期,其他数据如耐用品订单、新屋销售、个人收入支出等多反应2月份经济运行态势,2月份资本支出、个人消费等表现平平,经济是否能在3月反弹还有待下周公布的制造业PMI以及就业数据的再次确认。
本周欧元区超预期指数降幅较大,而美国超预期指数渐企稳,但是受上周美联储偏鹰派言论的影响,收益率曲线中短端利率出现明显上移,美股市场也受到波及,本周纳斯达克股指与罗素中小盘分别下跌2.8%和3.7%,创近一年半最大单周跌幅。本周新兴市场股市跑赢发达市场。
与美联储偏鹰派言论形成鲜明对比的是,德国央行行长魏德曼表示:欧央行可以考虑购买欧元区政府债券和优质私人企业资产,以支持欧元区经济复苏。
魏德曼曾是QE的主要反对者之一。这表明欧洲央行在量化宽松问题上的立场有很大的改变。受此影响欧元兑美元汇率下跌,美元指数延续反弹走势,新兴市场货币汇率本周跌幅较小。我们维持未来一个季度美元指数温和上扬的判断。大宗商品中以波罗的海干散货指数和贵金属价格跌幅居首。
风险:美联储紧缩预期加强;美元走强;新兴市场动荡进一步扩散。
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