华润置地背靠母公司输血 上半年拿地支出超百亿

　　证券时报网消息 华润置地(01109.hk) 正不遗余力“筹粮”。5月13日，华润置地宣布以先旧后新方式配售股份来集资101亿港元，所得款项用作集团未来收购土地储备等。完成新股认购后，华润置地的持股量会由65.03%下跌至61.27%。

　　今年以来，华润置地融资举动频频，据时代周报记者不完全统计，其已与多家银行订立贷款融资协议，累计总数达89.75亿港元。

　　左手融资，右手拿地，时代周报记者梳理华润置地官网信息发现，上半年华润置地已有多次拿地动作，遍及北京、南昌、桂林、上海等城市，拿地支出金额超124.6亿元，总面积超150.14万平方米。

　　时代周报记者致电华润置地香港办公室希望进一步了解此番增发融资详情及拿地状况。不过截至发稿，对方未对采访作出置评。

　　百亿拿地

　　去年4月，华润集团迎来57新董事长傅育宁，一年多来，其在集团消费、医药业务“大动刀”。在集团重要业务板块—房地产这一项，傅育宁也屡屡出招。

　　1月7日，华润置地与首开股份、平安不动产组成联合体，以86.25亿元拿下了北京丰台花乡巨无霸地块，这是彼时华润置地3天之内在北京收获的第三宗土储。

　　自2012年参与深圳旧改而将自己的业务重心向南转移后，华润置地地产业务开始有重新回归到大本营所在地北京的迹象。值得注意的是，华润置地另外两块地的合作伙伴中，都有招商局的身影，而“空降兵”傅育宁正是招商局此前的掌门人。

　　华润置地正加速一线城市土储，其在3月份联手华发股份70.52亿元在上海拿地。据时代周报记者统计，仅上半年，华润置地的拿地支出金额就超124.6亿元，总面积超150.14万平方米。

　　频频出手拿地，华润置地对资金的渴求可见一斑。今年以来，华润置地作为借款人已经与多家银行订立了贷款融资协议，累计总数达89.75亿港元。最新的一大举动，就是101亿港元配股集资。

　　“上半年华润置地拿地频繁，需要支付的资金较多。”一名港股券商分析师张强（化名）在接受时代周报记者采访时强调，不过其负债率不高，债务压力不大，资产负债表健康。股份配售后将进一步改善资产负债表。总体而言，我们相信这次配售是利好消息。

　　申银万国（香港）分析师Kris Li则直言，近期内房股的配股集资活动无疑会令市场对房地产板块略生疑虑，但对于华润置地来说，本次再融资无疑正面影响更大。获得的100亿港元资源将有助于公司在市场整合以及土地市场大面积回暖前拥有更多机会。

　　他同样提到了华润置地在深圳的机会，“在收购了母公司3个大型深圳项目后，今年深圳华润置地的销售有望达到200亿元左右，而深圳市场是去年四季度以来复苏最明显的一线城市。今年前4月，其一、二手房销售面积均同比增长超过70%，房价自去年9 月份以后连续8个月环比回升。”

　　华润置地日前公布的销售数据显眼，2015年1-4月，其合同销售金额和面积分别增加55.8%至人民币213亿元和42.2%至185万平方米。截至4月底，公司完成2015年销售目标人民币780亿元的27.3%。

　　同时，新投资物业刺激租金增长。2015年1-4月，华润置地租金收益增加18.6%至20.3亿港元。可出租面积由2014年的340万平方米计划增加至2015年的500万平方米，而且多个共100万平方米出租面积的投资物业在2014年陆续开业， 并于2015年贡献全年租金收益。

　　招银国际在近期研报中称，“以销售增长计算，华润置地是众多内房行业内表现最好公司之一”。

　　集团输血

　　不过，在一片乐观赞美声中，一位深圳本地的房地产业内人士向时代周报记者指出，“华润置地的亮眼业绩和成长路径，其实离不开母公司的输血”。

　　“华润置地的销售业绩并不及万科，但总市值却与万科等巨头接近。尽管两者拥有相同的大股东，资本市场显然给华润置地更高的估值。孵化注资一直是华润集团的运作模式，对华润置地尤其如此。”上述人士称。

　　时代周报记者查阅相关信息发现，截至5月18日，华润置地总市值为1609.9亿港元，折合人民币1288.242亿元，而万科的总市值则为1534.29亿元。而在销售业绩方面，根据两家企业年报，2014年万科实现销售金额2151.3亿元，而华润置地当年的销售金额则为综合营业额706亿元。

　　从2005-2012年，华润置地通过定向增发吸收母公司的优质资产已达9次，注入资产总价值约400亿港元。

　　而被机构分析师频频提及的“利好”，则是去年年底从母公司资产注入5个项目，包括深圳大涌村项目、深圳三九银湖项目、深圳帝王居项目、济南兴隆项目及济南档案馆东项目。当时就有分析认为，未来，深圳大冲村项目及银湖项目预期的销售贡献将高达810亿元。

　　标在当时上调了其评级，标普分析师叶翱行表示：“获得母公司资产注入后，预计未来两年内，华润置地的运营规模将显著扩大，投资物业的经常性收入将明显增加，为其利润和现金流提供更大的稳定性。”

　　穆迪副总裁/高级分析师梁振邦则分析认为：“5个项目的注入将会提高华润置地的资产规模以及未来合约销售额和现金流。另外，此次资产注入印证了华润集团的孵化战略及其对华润置地的高水平支持。华润集团主要通过换取股权方式注入现金流产生能力强的资产。”

　　新增长动力

　　“华润作为央企拿地，不仅是因为其有资金、人力和政府资源优势，更多的是其出于大背景下的经营策略考虑。”北京兰德咨询总裁宋延庆分析认为，华润目前正在调整产业结构，商业地产是华润置地结构调整的着力点之一。

　　而实际上，华润置地将着力点放置于商业的思路早已彰显。早在2010年，华润置地高层已公开表示，商业地产的资产比例和盈利贡献在2015年要达到40%。

　　不过，截至目前润置地旗下商业地产的资产比例和盈利占比仍然较小。根据华润置地2014年年报显示，公司投资物业资产账面总值达752.71亿港元，占集团总资产的22.7%；去年包括酒店经营等投资物业营业额达54.36亿港元，按年增长17.6%。

　　这或许也成为华润置地近期频频发力商业地产的原因。去年7月，华润置地则更是公开发布了其商业地产战略。华润置地总裁唐勇在当时称，2017年和2018年，华润置地将迎来商业项目开业的高峰期。他甚至指出，如果2017年底将华润置地的商业地产业务单独剥离，该业务将相当于一家市值1000亿元的上市公司。

　　公开资料显示，预计到2017年底，华润置地在全中国将有40多个商业项目投入运营。届时，华润置地投入运营的零售物业建筑总面积将超过600万平方米。

　　德意志银行近期发布报告，该行对中国的必需品零售市道前景转趋正面，预期2016年及2017年核心地段及高质素的商场租金将回复增长。并预测作为大地主的华润置地，将因此受惠。

　　“润地今年至2017年总出租楼面面积料分别增至500万、580万及800万平方米，投资物业将成为其主要增长动力，预期其2017年的投资物业租金收入将超逾80亿元人民币。加上获母公司注入的可售资产，将有助带动集团2015年至2017年盈利率强劲增长。”德银指出。