深圳房企新势力崛起 “新三剑客”潜龙在野

　　证券时报网消息  2015年初，万科与绿地上演了一出“宫斗剧”：攀比自家全年销售额，就“中国房企销售冠军”宝座而争执不下。万科曾经看似难以撼动的行业“老大”地位遭到挑战。

　　以佳兆业为代表的“中兴一代”深圳房企，则恰好赶上房地产走向“白银时代”的转折点，在艰难的转型中难觅出路。去年来的一场剧变，更是完全打断了佳兆业的崛起步伐。

　　在房地产“白银时代”，创造中国房地产市场无数第一的深圳房企，难道将在全国市场中沦为看客吗？

　　事实上，华润、宝能与卓越三家同样具有“深圳基因”的房企已经脱颖而出，成为深圳房企中的“新三剑客”。

　　三家企业拥有诸多共同点：起家于深圳本土，各自拥有中心区域的核心高货值大盘，分别在综合体、城市豪宅、写字楼等细分领域领跑市场，拥有全国扩张的战略野心与实力，并在“互联网+”的转型之战中占得先机。

　　它们继承了前辈企业的进取精神，将开创地产“新玩法”，正代表着深圳房企新势力，向步步紧逼的北方列强发起挑战。

　　“深圳基因”塑造“新三剑客”

　　暂时处于低谷期的深圳房企军团，亟需新锐力量和下一代领军者。

　　作为“领军者”，其视野势必不能局限于深圳一地。目前，不少具备一定实力的深圳房企，满足于利用在深圳长期以来打下的基础“吃老本”，主动放弃了向全国扩张的机会，导致适应能力及抗风险能力差。

　　然而，“生于忧患，死于安乐”才是一家深圳企业应有“基因”。让华润、宝能、卓越脱颖而出的，正是它们特有的“深圳基因”——不仅是以开工面积、土地储备等为代表的出众数据，更是敢于走出深圳向传统势力发起挑战的决心。

　　其中，华润已经羽翼丰满，将旗下综合体项目开遍全国大中城市，而宝能和卓越虽在深圳的项目更令人熟知，也早已完成了初步的全国布局。

　　自2004年深圳万象城开业以来，华润中心的旗帜已插遍全国。目前，华润已成为与万达并称的中国城市综合体“双雄”之一。

　　截至2014年12月底，华润置地总资产超过3,000亿港元，净资产超过1,000亿港元，土地储备面积超过4,000万平米，已进入中国内地51个城市，发展项目超过110个。2014年，华润置地实现销售额692亿元，进入全国房企销售排行榜前十。

　　而截止2015年初，宝能已进驻23个城市，总资产超过700亿元，开发建设项目共54个，项目总规划建筑面积2800万平方米，总货值约2600亿元。进驻城市数已与金地、招商地产处于同一量级，单盘平均规则模放眼全国都少有对手。2015年其计划销售项目共24个，总货量超300万平方米，货值超过430亿元。

　　2014年，在合肥、乌鲁木齐、天津、南宁、赣州、扬州等城市，宝能取得了骄人的销售业绩，单盘年销售动辄上千套，成为多个区域或城市的销售冠军。凭借着开发与销售层面的成功，宝能还被评为年度“深圳房地产综合实力10强”与“中国房地产品牌价值成长性10强”。

　　此外，宝能在建、规划的200米以上的超高层建筑达20栋，数量接近“世界头号摩天开发商”绿地集团，将成为中国地标建筑的最大制造者之一。其中，沈阳宝能环球金融中心、合肥宝能城的最大建筑高度均达560米左右，建成后将双双跻身世界前十。

　　卓越集团业务已进入包括上海、西安、重庆、成都、长沙、青岛在内的全国14大城市，总资产超过600亿元，已开发房地产面积1100万平方米，土地储备面积3000万平方米，也已成为深圳房企全国布局的代表。2014年，卓越集团以164亿元位列中国房地产企业销售TOP50榜第48位。同年，卓越还制定了“3年综合实力达到‘中国房地产企业30强’，2014年销售规模突破200亿元，2015年突破350亿元，2016年突破500亿”的战略目标。

　　“新三剑客”创业道路各异均成深企样板

　　虽同为深圳企业，但华润、卓越与宝能的起家之路却截然不同。

　　华润自不必多说，作为一家1948年得名的央企集团，以进出口贸易起家，承袭领袖之名，在特殊历史时期，代表着国家的形象与利益，为新中国做出了独特贡献。

　　卓越集团则在成立20年来始终专注于本业，专注于在地产领域开疆拓土。其创始人李华，也是深圳地产界知名的领袖级人物。

　　宝能的两位创始人姚振华、姚建辉，则演绎了一段深圳创业者的典型故事，也使宝能成为深圳企业中布局多元化产业的成功典型。

　　1992年，两位创始人先后来深圳创业，投身“菜篮子”民生工程，建立了深圳绿色蔬菜标准，自建农产品基地，尝试从种植、采摘、再到包装、运输，直到餐桌的闭合式链条，甚至将菜品出口到东南亚地区。随后，宝能开始进军物流及综合物业开发。2002年，宝能通过公开拍卖竞得深业物流集团部分股份。深业物流集团成立于1985年，旗下笋岗物流园区曾有“中国第一仓”之美誉，荣获多项“全国之最”称号。宝能借势进入物流产业，主导笋岗片区全面转型升级，盘活笋岗园区存量物业、形成八大专业市场集群，助力其成为“新中国60年‘影响中国’的深圳十大品牌专业市场”。

　　进入地产开发行业后，宝能急速发展。直到2012年，宝能多元化战略升级，实现地产、商业、产业园、酒店、旅游等业务全面铺开。

　　“新三剑客”各有“杀手锏”

　　项目规划与产品设计，是一家房地产企业的核心竞争力。

　　在房地产“白银时代”中，全面而又具备专项核心竞争优势的产品属性，已成为房企成功的重要准则。

　　华润、宝能与卓越均全面涉足住宅、写字楼、商业、产业园等各类物业，又各自在其中某个或某几个领域握有“杀手锏”。此外，三家房企还具有一个共同点：善于将单个楼盘的潜力发挥至极限，创造轰动市场的“超级项目”。

　　以三家企业的深圳项目为例，今年内，华润城、宝能城、宝能公馆、卓越前海壹号、卓越城等五大高货值、高品质、大体量且位于关内核心区域的“超级项目”，均将成为三家企业大把吸金的“核武器”。手握核心大盘的数量与质量，也成为衡量深圳房企销售潜力的重要标尺。

　　位于科技园片区的华润城，在去年10月、11月及今年6月三次开盘，仅在开盘现场，短时间内卖出近2000套房，总金额或达80亿元以上。

　　几乎完全依靠两大写字楼项目的销售成绩，卓越取得了深圳楼市上半年销售亚军，总销售额近60亿元。

　　早在2009年时，宝能即凭借太古城一个项目，在短短一年内卖出了1736套豪宅，总销售额达48亿，刷新了深圳乃至南中国住宅年度销售纪录。今年内，宝能将一口气拿出宝能公馆、宝能城两大核心区超级项目。宝能公馆是“竹子林-香蜜湖-农科”片区近几年来最大的住宅项目，总建面30万平米，保守估计货值应在200亿元以上。而宝能城则位于西丽大学城，总建筑面积83万平米，总货值高达350亿元以上。两大热点区域的热盘几乎将于同时推出，很难不在市场中掀起一阵抢购热潮。

　　此外，宝能在全国范围内的地产项目，都在当地连续创造着销售奇迹，其变现能力相当可观。持续的销售资金输血，也使外界对于宝能资金链的质疑不攻自破。

　　随着土地供应日渐稀少，能够在深圳这样一座一线城市的核心区域，持续获取优质项目，也是三家企业开发实力的体现。

　　华润、宝能、卓越在深圳已建成、在建及规划中的项目，几乎全部位于关内核心区域，且各自形成了极具特色与竞争力的产品线。

　　深圳华润中心2004年推出后在商业、商务及豪宅领域取得成功。其后，华润在南山大冲、后海、湖贝等地，均有类似的大型综合体项目在建，继续坐稳深圳城市综合体界的头把交椅。

　　宝能太古城作为后海中心的豪宅价值标杆，其高品质的产品，以及中心豪宅+商业的模式，至今仍在不断被业内同行谈论和学习。自太古城开始，宝能对产品品质的要求近乎苛刻，形成了自己的品牌特色。今年内即将入市的宝能公馆和宝能城两大项目，则将延续宝能在深圳城市豪宅领域的口碑及产品优势。

　　卓越则是唯一同时布局深圳福田中心区、后海中心区、前海中心区的写字楼开发商。在这三个中心区中，卓越已建和在建物业面积超过400万平方米。

　　产业多元化+创新转型：“新三剑客”潜龙在野

　　近期，乐视网市值一度超越万科。股市虽始终充满波动，但当前社会对于新产业的追捧是显而易见的。大型企业集团均在追求产业的多元化与创新，房企也不例外。

　　作为中国最大的央企集团之一，除地产外，华润还进入了商业、消费品、电力、水泥、燃气、医药、金融等多个领域。仅就与地产联系最为紧密的商业领域而言，华润已打造出堪称国内最成熟的商业产品线：万象城、万象天地、万象汇、五彩城、1234space规模不同，业态不同，面向市场也不尽不同。

　　宝能则提出了倡导“产城融合”的“大地产”模式。除了地产业务外，宝能还进入包括商业、金融、酒店、餐饮、文化旅游、医疗、教育、农产品等领域。这些产业布局能够为房地产业务发展提供配套支持，成为未来房地产不可或缺的内容。

　　在进行全国布局的同时，宝能及卓越也试图走在时代的前列，在“互联网+”转型中占据一席之地。

　　在“大众创业、万众创新”的浪潮中，来自深圳这座“创新之城”的宝能控股，在业界率先将“创业保姆”服务的理念，引入到成熟的产业项目中，为高科技企业提供“从孩提到壮年”的全方位服务，打造出全国首个国际化的全周期产业服务载体——宝能科技园。依托龙华新区雄厚的产业基础，宝能科技园已云集了全国顶级的“科学家创业团队”，成为深圳乃至全国高科技创新的策源地之一。宝能科技园独有的四大全周期服务体系，已从产业项目的“红海”中脱颖而出，成为全国产业园区中的典范。宝能控股也将依托宝能科技园的成功，把其成功经验与模式，移植至天津、芜湖等地的产业项目中。

　　卓越则创立了“卓越E+商务”品牌，成为华南首个“O2O”商务运营轻资产平台。“E+商务”包括金融服务、资产管理服务、商务物业服务、商务配套服务四个维度，将扩展商务地产的业务边界，甚至颠覆商务物业的既有生意模式。

　　附表1：

　　附表2：