深圳客变谨慎 临深片区楼市观望情绪渐浓

　　证券时报网消息 证券时报记者 吴家明

　　随着深圳楼市政策的收紧，原本市场都预计投资客将把“火”继续烧至周边的临深地区。不过，一度火爆的临深片区楼市，也出现了一定的降温迹象。

　　去库存与“降温”并存 是否矛盾？

　　“不是说东莞惠州的房子很畅销么，最近却经常接到中介电话推荐那边的房子。”清明节假期前往当地看房的王先生对记者表示，“我去了现场看房，也没那么火爆。”

　　在惠州市惠阳区代理某楼盘的销售人员陈小姐也对记者表示，“深圳楼市调控之前前来看房的深圳客很多，但新政后反而东莞客来得比较多，原本以为清明假期来看房的人会爆棚，但远远没有预期得多。”此外，根据东莞中原监控的数据显示，近一周东莞临深片区以及对接深圳客需求的项目来访量明显降温，如虎门、塘厦、沙田、凤岗一些具有代表性的楼盘的来访量均出现了明显的下滑，似乎从一定程度上反映深圳客流入东莞的需求减弱，市场出现降温迹象。

　　其实，像东莞和惠州等城市，依旧有去库存的压力。得益于楼市的火爆，当地去库存压力有所减缓。市场数据显示，继今年1月之后，3月惠州全市再度实现超160万平方米的交易量并刷新历史，1665万平方米的库存数在激增的市场下得到缓解，截至3月底已降至1464万平方米。2016年3月，全国房价环比涨幅榜中，东莞、惠州以6.7%、6.1%的幅度位居第一和第二名。

　　斩获如此佳绩，从春节过后便蜂拥而来的深圳客可谓立下汗马功劳。不过，惠州市依旧在近日出台措施，包括预售商品房时应取得《广东省惠州市商品房预售许可证》。取得商品房预售许可证前，开发企业不得以任何形式对外销售商品房，不得与购房人签订商品房认购书或以任何形式收取购房人的意向金、定金；不得委托销售代理机构（包含电商）对外销售，收取认筹金或团购服务费；不得由电商或者金融机构针对特定项目、特定楼栋、在特定时间以入会等形式收取会费或其他任何费用。此次惠州出台楼市“降温”措施，也是近期广东省内（广深之外）第一个出台类似措施的城市。有分析人士表示，临深片区房价短期内暴涨并不利于当地楼市的健康发展，即使面对去库存压力，及时出台加强监管等降温措施还是很有必要。

　　高价房变身“二手房” 谁接盘？

　　“其实，冲着当地城轨开通的利好，我还跑去了仲恺和惠城区看了看，但我也有疑问，临深片区的房价上涨很大程度依赖于深圳高房价和置业需求的大幅外溢。现在深圳楼市的确不像之前那么火爆，如果深圳客不去买的话，这些当地的利好能不能够撑起房价？”王先生如是说。

　　的确，不少地产中介都对记者表示，对于深圳楼市而言，现在银行信贷要求高，社保要求也提高，连评估价也大幅上调，拥有房票的刚需越来越少，看房者普遍的态度从此前的惶恐入市变为“再看看”。

　　美联物业全国研究中心给出的数据显示，小长假期间深圳一手住宅成交75套，成交面积为7163.97平方米，为近5年来的新低，调控力度初见效果。此外，上周深圳一手住宅网签数据回落，全市共成交652套，环比下跌29.7%。美联物业全国研究中心认为，究其原因主要是政策趋于严格，开发商延缓推盘速度，供应不旺所致。与此同时，置业者观望情绪加重，期待政策明朗后再择机入市，双重因素导致成交不利。

　　其实，二手房成交占比是判断一个城市有无投资价值的重要指标，能够反映该城市房地产发展的成熟度。深圳是二手房成交占主导的市场，而临深片区二手房成交并不活跃。由于二手房市场的热度较低，尽管近段时间临深片区新盘涨幅较大，但二手房并不是很容易就能脱手，投资客欲短期内获利退市比较困难。

　　从租赁市场来看，一些高端的二手房也并不是那么抢手。刘先生在2014年就在惠阳区买了一套接近80平方米的两房单位，该小区离惠州南站不远，周边配套齐全。刘先生告诉记者，房子装修好之后还配齐全屋家电家私，等了近3个月才刚刚把房子成功出租，租金为每月1800元。

　　可以预见的是，当临深片区这些高价房变身“二手房”之后，谁来接盘？也有市场人士表示，靠深圳客需求来支撑的市场毕竟只能是一时，过后仍需要靠当地的主力购房群体来消化。如今深圳客入市更趋理性，或不再为“高房价”买单。