华夏幸福上半年销售额同比增长75% 全年千亿销售可期

　　证券时报网消息 销售业绩是衡量企业模式是否成功的重要标志。

　　8月16日，华夏幸福发布业绩半年报，上半年实现销售额584.34亿元（人民币，下同），销售额同比大增75%，销售额及销售排名再创历史新高，位列行业TOP7，比去年同期再提升3名；已完成全年销售目标67%，超额完成870亿元的全年目标属大概率事件，全年千亿销售可期。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受笔者采访时表示，华夏幸福高速猛进与弯道超车的背后，与华夏幸福独特的业务模式紧密相关。华夏幸福一直致力于推动中国产业升级，打造产业新城，建设幸福城市。优秀的业务模式加上多年的实践，为华夏幸福赢得了长足发展，在推动区域产业升级的同时，业绩也逐步升级。

　　销售增速超过4家商业巨头

　　在企业达到一定规模之后，后续发展拼的是增速。

　　笔者梳理了华为、万达、万科、恒大、华夏幸福五大企业2016上半年的财报情况，发现华夏幸福增速排名领先。

　　2016年上半年万达集团收入1199.3亿元（万达百货为王健林个人公司收入未计入万达集团），同比增长10.6%。

　　华为在官网发布2016年上半年经营业绩，今年上半年，华为共实现销售收入2455亿元人民币，同比增长40%。

　　2016年1~6月份万科集团累计实现销售金额1900.8亿元，同比增长73%。

　　恒大地产2016年上半年实现累计销售额为1417.8亿元，较上年同期分别增长62.8%。

　　华夏幸福上半年实现销售额584.78亿，较2015年同期增长75.08%，位列中国房地产企业TOP7。对比发现，华夏幸福的销售额增幅远高于其他四家行业巨头。

　　业绩的猛增和企业的布局息息相关。

　　分析认为，“环首都经济圈”是一种经济现象，也是城市化发展的一条规律。环首都经济圈作为优质资源特殊载体，已成为当今世界活跃的区域经济中心。目前，许多发达国家的首都经济圈创造的生产总值占国家的三分之一以上。

　　在华夏幸福上半年584.78亿元的销售额中，香河、永清、嘉善、霸州等第二梯队园区实现销售额达公司总销售额30%以上，其中，嘉善园区（环上海布局）实现销售面积29.32万平方米，占公司总销售面积5%。香河（北京城市副中心布局）、永清园区（北京新机场布局）和霸州分别实现销售面积52.77万平方米、53.76万平方米和32.84万平方米，分别占公司总销售面积10%、10%和6%。

　　值得注意的是，产业板块也是高歌猛进。产业发展服务收入达76.59亿元，同比增长69.4%，实现毛利71.33亿元，同比大幅增长64.6%。

　　严跃进表示，单纯从物业销售的角度看，华夏幸福基业今年享受了两大城市群市场交易活跃的利好效应。比如说类似香河、永清等，市场成长性非常好。而类似嘉善等市场，过去一直不被看好，但结果2016年上半年市场异军突起，显然比此类企业本身的楼盘销售预期还要好。所以从这个角度看，上半年销售数据也体现了其对于此类城市群中的产业和人口资源流动规律有一个较好的把握。

　　产业新城模式异地复制成功

　　虽然目前支撑华夏幸福业绩的主要力量还是住宅销售。不过，华夏幸福受益产业发展的方式不仅是落地投资额抽成这种一次性的，随着园区的繁荣，新城逐渐成型，销售规模和毛利也开始提升，物业等服务收入增加，这也是受益于产业的一种方式。

　　华夏幸福在这种独特模式下，不仅能较好地分享到区域开发所带来的土地增值，并且在园区成熟的过程中逐步获取前期基建投资，中期招商引资，和后期产业服务的“城市生长红利”。

　　值得注意的是，截至2016年6月末，公司预收款余额约886亿元，比年初增长31.7%，将在未来3年内逐步结转为公司营收与利润，利于锁定公司未来三年持续高增长的经营业绩。

　　作为产业新城模式运营的标杆企业，华夏幸福持续深耕京津冀，同时积极开拓长江经济带、谋划布局“一带一路”、珠三角等热点区域，在坐享三大国家战略叠加难得机遇的同时，华夏幸福开启全面环绕国内外一线城市的卫星城布局。

　　2016年5月，华夏幸福与江门高新技术产业开发区管理委员会及江门市江海区人民政府签订合作备忘录，共同打造产业新城。该区域是公司在珠三角开拓的第一个产业新城项目，新区域的成功开拓表明公司的产业新城实践已经获得珠江三角洲的认可与青睐，将进一步促进公司产业新城业务在全国的大力纵深与快速扩张。该区域的成功拓展将开拓珠三角产业新城发展格局，共同打造全面覆盖全国的卫星城集群。

　　2016年上半年，华夏幸福与郑州都市圈的武陟签订合作协议、新郑签订合作备忘录，与沪杭都市圈的南浔签订合作备忘录，与武汉都市圈的新洲签订合作备忘录，加速布局国内经济热点区域。

　　不仅在国内，华夏幸福还把产业新城的业务开展到国外。2016年6月，华夏幸福与印尼知名企业马龙佳集团旗下地产开发运营的旗舰企业AS签订协议，在印尼万丹省唐格朗县内约定区域共同打造集产业、住宅和商业为一体的新城，双方将在合作区域内进行独家合作并分享联合开发产生的共同利益。这是公司首个海外产业新城落地。在印尼兴建产业新城，与中资企业海外投资建厂的集群需求紧密契合，符合国家“一带一路”政策，随着公司引入大批符合印尼产业升级需求的优质中资企业到华夏幸福产业新城投资落地，合作区域价值将得到极大提升。

　　而前期复制到异地的产业新城也开始开花结果，也成为公司新的销售和盈利增长点。

　　2016年上半年，苏家屯、怀来、霸州、嘉善、香河、永清实现签约投资额达到公司总签约投资额44%，其中，苏家屯实现签约投资额112.25亿元，占公司总签约投资额19.3%，成为仅次于固安的签约投资额贡献来源。三大环南京园区溧水、来安（2015年签约）以及和县（2015年签约）贡献超过11%签约投资额。异地复制成效明显，不断验证公司园区布局的区位优越性以及对人口吸附能力，第二梯队园区集体快速发力，为公司业绩不断持续增长提供新鲜血液。

　　华夏幸福为何可以快速复制，并得到地方的高度青睐？

　　严跃进认为，快速扩张积极做大项目，努力实现投资规模的增加，以及投资区域的多元化类型，这都是华夏幸福目前经营战略中的一个个成功有效的策略。应该说背后的逻辑非常简单，即抓住了“就业者”和“居住者”的概念，即在产业附近布局住宅项目，同时积极为缺乏产业的住宅项目周边布局产业。此类模式甚至在印尼和印度也能够得到积极的落地。

　　去年7月，发改委选取并公布了13个示范性PPP项目案例。固安工业园区新型城镇化项目，由于固安县政府采用市场机制引入战略合作者华夏幸福，形成了“产城融合”的整体开发建设机制，提供了工业园区开发建设和区域经济发展的综合解决方案，成功入选。而在随后，管理层更是发文对此模式提出了表扬。

　　销售、市值规模有望突破双千亿

　　长袖善舞的秘诀不仅仅是上述这些。5月27日，华夏幸福中标成为廊涿固保城际铁路项目社会投资人，成为国内首个投资并控股客运城际铁路项目的民营资本。将轨道交通资源系统性地接入产业新城平台，进而带动沿线区域发展，标志着公司又一次实现了产业新城模式的创新升级。

　　2016年6月，华夏幸福两家下属子公司与昆山国显光电有限公司签署投资框架协议，拟在固安、霸州投资建设第6代AMOLED面板生产线和AMOLED显示模组。

　　本次签约是“产业新城+资本驱动”的重大实践。本次签署投资框架协议，与行业龙头合作，公司一方面发掘平台模式的又一商业接口，直接介入OLED领域爆炸性增长空间，稳定分享园区企业落地投资额，凸显产业新城模式强大优势。本次签署投资框架协议标志公司产业发展能力的重大升级，同时带动园区电子信息上下游产业集成化发展。

　　2016年7月，公司投资控股珠三角区域的产业招商和产业促进专家伙伴招商，并与其在能力、产业、载体和品牌的协同方面展开深度合作，充分体现了企业资本融合促进产业发展服务能力升级的发展脉络。未来将助力华夏幸福加速布局珠三角，实现全国战略布局，并联手打造O2O互联网+产业服务大平台，将助推华夏幸福更高效地为城引产、为产造城，提升产业新城运营能力。

　　2016年7月，公司首单物业资产支持计划成立，融资22亿元。一方面创新融资方式，拓宽融资渠道；另一方面加快资金周转、提高资金使用效率，优化资产质量和结构，提高资产流动性。

　　华夏幸福业绩持续攀升受到了机构与投资者的关注。8月3日，海通证券发布研报，给予华夏幸福维持买入评级；7月13日，安信证券发布研报，给予华夏幸福维持买入评级。此外，平安证券、中信证券、兴业证券、长江证券也给予华夏幸福维持买入评级。

　　安信证券分析师陈天诚指出，华夏幸福产业新城模式已成熟，在环京津冀区域已成功卡位，长江经济带和“一带一路”布局有望乘着政策东风和公司多年积累的经验和资源实现快速扩张；随着公司廊涿固保城际铁路的承建，有望催化公司环北京区域产业新城的价值兑现。

　　海通证券分析师涂力磊指出，伴随孵化、PE、VC等多元化业务的不断加强，企业有希望在未来实现销售规模和市值规模的再突破，即两个1000——销售规模突破1000亿元，市值规模突破1000亿元。