华夏幸福上半年销售额增长７５％ 产业新城模式被广泛看好

　　证券时报网消息 记者 于德强 中国产业新城巨头华夏幸福（６００３４０．ＳＨ）于８月１６日晚间披露了２０１６年上半年财务报告，今年１月~６月实现营业收入１７６．０５亿元，同比增长４．３４％；实现归属于上市公司股东的净利润３９．５７亿元，同比增长３０．５４％，利润增速位居行业前列。

　　公司上半年的业绩之所以实现快速增长，一方面是因为产业新城业务继续保持良好发展，上半年贡献贡献收入１００．４１亿元，占公司营业总收入的５７％；另一方面是因为毛利率较高的产业发展服务实现收入７６．５９亿，同比大幅增长６９．４％，业务结构更加优化，综合原因使得公司的总体毛利率上升１２．７个百分点，达到４５．３％。

　　销售额同比增长７５％

　　行业排名上升到第七位

　　如果从实际销售的口径看，华夏幸福上半年实际取得的经营成绩要比报表上反映的要好得多。今年上半年华夏幸福共实现销售额５８４．３４亿元，较上年同期增长７４．９５％。其中产业新城业务实现销售额４８３．５７亿元；城市地产签约签约销售面积１０２．７７万平方米，销售额９５．３４亿元；其他业务（物业、酒店）销售额５．４３亿元。得益于强劲的销售增长，华夏幸福的预收账款从上年同期的６７２．５亿元增加到了８８５．６亿元，同比增长３１．６９％。

　　对于房地产企业来说，销售额（主要基于收付实现制的口径计算）要比销售收入（按权责发生制的会计原则口径计算，预售项目金额不计算在内）指标更能真实反映企业在报告期所取得的经营成果，华夏幸福多达８８５．６亿元的预收账款将为公司下半年及未来的业绩增长提供强有力的支撑。

　　随着时间临近８月底，包括万科、万达、恒大等在内的国内各大巨头企业纷纷亮出了２０１６年上半年的销售成果。万科预告实现销售金额１９００．８亿，同比增长２７８％；恒大地产２０１６年上半年预告销售金额约为１４１７．８亿元，同比上升６２．８％；万达商业上半年实现合同收入６４３．６亿元，其中，房地产合同收入５０６．２亿，同比减少１７．３％。

　　横向比较，尽管华夏幸福今年上半年５８４．３４亿元的销售额和万科、恒大、万达商业等巨头还存在一定差距，但接近７５％的增长幅度绝对可以算得上是非常“亮眼”，要大幅高于恒大、万达商业等房地产巨头的增长速度。得益于强劲的销售增长，华夏幸福的行业排名也从去年同期的第十名上升到了第７位。

　　产业新城模式实现共赢

　　可持续发展潜力大

　　华夏幸福近年来持续的强劲增长与其领先的商业模式高度相关。分析国内排名靠前的房地产企业，几乎全部是以住宅或商业地产开发为主，只有华夏幸福走出了一条“与众不同”的发展之路，即“政府主导、企业运作、合作共赢”的产业新城模式。

　　近年来中国房地产行业的高速发展，虽然在推动国际经济增长、增加税收和地方财政收入、创造就业等方面做出了不可磨灭的贡献，但也造就了一大批“空城”、“鬼城”，从这个角度看，房地产行业 “造房、卖房”的传统发展模式高增长或难以为继，特别是在人口较少的三、四线城市及部分二线城市。

　　相比而言，华夏幸福的产业新城发展模式坚持“产业优先”发展理念，持续打造以“经济发展、社会和谐、人民幸福”为核心的产业新城产品，不仅实现了城市发展和产业发展的完美结合，也最大程度实现了企业、地方政府和当地居民的多方共赢。因此，华夏幸福的产业新城发展模式相比传统房地产行业发展模式更具可持续发展前景。

　　对华夏幸福而言，产业新城发展模式不仅有助于提升公司对地方政府的议价能力，通过产业新城开发与建设获得收入，还可以对新增落地投资额按一定比例向地方政府收取分成收入，具备更好的可持续发展能力。

　　对地方政府而言，可借助华夏幸福强大产业新城建设和招商引资能力，筑巢引凤，在实现产业发展和升级，增加当地ＧＤＰ和财政收入水平，促进就业率提升等多方面得到全方位满足，而且政府不需要投入初期资金，只需分享园区发展的红利。以固安产业新城为例，华夏幸福２００２年与固安县政府签约时，当地还是以农业经济为主，全县年财政收入不足亿元，经过华夏幸福十多年来产业新城的建设，固安财政收入14年间增长５０倍，形成了发展生物医药、电子信息、高端装备、电子商务、现代服务业五大优势产业集群，主要经济指标增幅居廊坊地区首列。

　　对当地居民而言，华夏幸福的产业新城能够让居民在家门口就可以得到高质量的就业，增加居民收入，并且享受城市的高品质生活配套设施和生活体验。

　　由于能够促进地方经济良性发展，最大程度实现企业、政府和居民的共赢，华夏幸福的产业新城曾获得国务院点名表扬，并入选国家发改委ＰＰＰ示范案例。由于得到从国家到地方各级政府的高度认可和肯定，自固安、大厂、怀来、苏家屯、香河霸州、永清、任丘、无锡、嘉善等区域的产业新城取得巨大成功后，华夏幸福开始将该模式向全国复制。截至目前，公司投资运营的产业新城项目达到数十个之多，除上述区域外，还包括文安园区、昌黎园区、丰台区域、保定白洋淀科技城、房山区域、镇江区域、来安区域、溧水区域、和县区域、舒城区域、北戴河新区、雄县区域、涿鹿区域、枫泾区域、铁西区域、仁寿区域、武陟区域、彭山区域等。

　　有分析认为，华夏幸福的收入利润增长不仅来自源源不断地吸引新企业落户，同时来自现有入园企业稳定、健康、可持续的扩大投资和再生产，随着公司产业新城园区数量的不断增加，公司的可持续增长潜力未来也将更加突出。

　　财报数据背后的

　　硬实力与软实力

　　得益于产业新城模式的巨大成功以及在全国范围内持续的复制和扩张，华夏幸福的经营业绩在近几年也得到快速增长，营业收入从２０１１年的１６５亿元增长到了２０１５年的７２４亿元，年复合增长率达到４４．７３％。

　　图１：华夏幸福销售额屡创新高

　　（单位：亿元）

　　资料来源：公司财报

　　有分析认为，华夏幸福的经营业绩之所以能够实现持续的强劲增长，主要归功于其产业新城模式的成功，而产业新城模式成功的背后体现了公司强大的硬实力和软实力。硬实力主要是公司在产业新城规划设计、土地整理、基础设施和配套设施建设经验和能力方面，软实力则主要体现为公司强大的招商引资、产业聚集、产业发展服务、综合服务等方面。

　　硬实力或许可以被复制，但软实力则很难被其他企业模仿，但包括招商引资、产业聚集、产业发展服务等方面的软实力恰恰是公司产业新城模式取得成功的关键，这也是华夏幸福能够在产业新城开发建设领域“独树一帜“的主要原因所在。

　　在招商引资和产业聚集方面，华夏幸福配备了千人产业招商团队，与各类高新技术产业的众多优秀龙头企业保持了长期合作关系，为其新建园区的招商引资能力提供坚实保障。为推动区域产业升级、创新发展，华夏幸福坚持“一个产业园就是一个产业集群”，积极在全球范围内整合资源，因地制宜、因势利导为所在区域打造科技含量高、示范带动强的高端产业集群。

　　财报显示，上半年华夏幸福为投资运营的产业新城新增签约入园企业２１２家，同比大幅增长２２６％；新增签约投资额５８１．５３亿元，超过２０１５年全年新增签约额５３７亿元，同比增长１２９％。

　　产业发展方面，公司坚持“龙头驱动＋创新驱动＋资本驱动”等相结合的战略。龙头驱动方面，华夏幸福与奥钢联、京东方、佛吉亚、金海岸影业等世界５００强及行业龙头企业开展深度合作，进而引领推动产业链上下游企业集群集聚；创新驱动方面，加快与清华大学、韩国中南大学等科研院所的“产学研”合作模式，搭建了“创新研发、项目孵化、技术转移、支撑服务”四位一体的产学研合作平台，与太库科技持续合作，在全球创新高地设立了１０余个孵化器，并在美国硅谷、以色列特拉维夫、德国柏林、韩国首尔设立了１０余个孵化器；资本驱动方面，与昆山国显光电有限公司签署投资框架协议，拟在固安、霸州投资建设第６代ＡＭＯＬＥＤ面板生产线和ＡＭＯＬＥＤ显示模组，通过产业投资型的资本驱动导入技术，直接推动区域产业升级，“产业新城＋资本驱动”创新模式取得重大突破。

　　发展前景被机构广泛看好

　　华夏幸福业绩持续攀升受到了投资机构的广泛关注。Ｗind资讯显示，自今年３月３０日以来，共有１６家机构为公司出具了评级报告。其中平安证券、中投证券、东兴证券给予了公司“强烈推荐“评级；包括中信证券、海通证券、国信证券等在内的１１家机构给予了公司”买入“评级；另外还有国泰证券、华金证券两家机构给予了公司”增持“评级。

　　图2：机构对华夏幸福评级分布

　　资料来源：Wind资讯

　　国信证券认为，华夏幸福产业新城模式的优势正不断显现，战略布局实现突破：①国内多区域签约实现突破，全面布局战略版图初现；②国际化战略实现重大突破，首座国际产业新城正式落地；③产业新城＋轨道交通，业务模式再迎创新升级。在创新与资本双轮驱动下，产业发展能力再上新台阶。公司住宅业务精益化管理水平持续提高，在推动区域经济高质量、可持续发展的同时，实现了自身业绩的持续高增长。

　　安信证券分析师陈天诚认为，华夏幸福产业新城模式已成熟，在环京津冀区域已成功卡位，长江经济带和一带一路布局有望乘着政策东风和公司多年积累的经验和资源实现快速扩张；随着公司廊涿固保城际铁路的承建，有望催化公司环北京区域产业新城的价值兑现。

　　海通证券分析师涂力磊指出，伴随孵化、ＰＥ、ＶＣ 等多元化业务的不断加强，企业有希望在未来实现销售规模和市值规模的再突破，即两个１０００——销售规模突破１０００ 亿，市值规模突破１０００ 亿。

　　(于德强)

　　(CIS)