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今年首现流拍 北京商服地块频遇冷

2017年05月19日 18:11 来源于 财新网
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分析师认为:商住项目受到政策打压,开发商很难规划出一个合理的产品让市场接受。此次土地流拍,或许会影响有关部门调整规划,减少商办用地规模
5月18日,北京市丰台区一商服地块流拍,另两个商服地块低价成交。图/视觉中国

  【财新网】(记者 张欣)商办项目调控之后,北京商服地块频频遇冷。5月18日,北京市丰台区一商服地块流拍,另两个商服地块低价成交。

  据财新记者统计,这是5月份第三次发生类似情况5月5日,北京成交的两宗商办地块中,一宗以底价成交,一宗接近零溢价成交。5月12日,北京市通州区一处商办地块仅获得一次报价,最终以底价6.2亿元出让。

  5月18日成交的两个地块位于北京市丰台区丽泽金融商务区南区(D-07、D-08地块,其土地属性为F3其他类多功能用地)。两处地块经过一轮竞拍,被多家房企联合体以43.4亿元拿下,成交价接近零溢价。当天流拍的地块位于北京市丰台区丽泽金融商务区南区(D-01地块,其土地属性为B4综合性商业金融服务业用地)。

  多位业内人士和分析机构认为,D-01地块的流拍和其属性有关。此地块为商业服务性质,有自持运营要求,但该地块位于郊区,商业消费能力极为有限,因此“性价比”不高。

  据市场研究机构克而瑞分析,流拍还因为项目未来持有运营时将面临高度市场竞争。丽泽金融商务区域内,新青海大厦等7个大型楼宇项目今年都将封顶,总面积达200万平方米。此外,该商务区规划了3个大型购物中心,其中2个购物中心就在D-01地块正对面,同业竞争极为激烈。

  财新记者依据北京市国土资源局官网统计,今年以来,北京市共有38个地块公开“招拍挂”,其中31块土地已成交,已成交的土地中有至少5块地含有商服性质部分。财新记者发现,这些商服地块大多位于房山区、丰台区等北京市郊。

  政府在郊区规划商服地块价值何在?同策咨询研究部总监张宏伟告诉财新记者:一般来说,相比单纯的住宅地块,商服地块可以规划更多商业物业,从而可以增加税收和就业。这也是政府规划商业地块的本意。但政府规划土地却未从需求端考虑,这样的商业地块在郊区没有多少消费群体可以支撑,其发展前景堪忧。

  新城控股副总裁欧阳捷亦认为,很多城市的商业已经饱和,有的甚至严重过剩,但地方政府仍希望用商业来带动区域繁荣、增加就业和税收,因此规划了较多的商业用地。

  亚豪机构市场总监郭毅告诉财新记者,郊区商办项目匮乏,政府规划商服用地旨在缓解这一状况,但实际上,这些区域商业动能不足,预期规划可能“无人买单”。此前开发商可以通过“商改住”出货。现在商住受政策打压,商服地块不能做成“类住宅”,而要按照商业产品属性开发,并且不能再向个人出售,开发商很难规划出一个合理的产品让市场接受。综合这些因素,近期出让的商服地块便出现了“无人问津”的情况。

  郭毅表示,政府制定调控政策时,应当有所区分,或者在产品规划方面适当放松,更才能切合市场实际需求。上海易居研究院分析师严跃进认为,此次土地流拍,或许会影响有关部门调整规划,减少商办用地规模。

责任编辑:贺信 | 版面编辑:王丽琨
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