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广州新规:旧厂房可申请自行改造

2017年06月19日 21:11 来源于 财新网
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旧厂房改造难点,在于土地增值部分如何分配。新规能否让旧厂房持有者心甘情愿改造厂房,效果有待观察
广州国有土地上的旧厂房可申请自行改造。该市于6月18日发布的《关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》,提出上述方案。在以往的公开操作中,旧厂房改造,往往由政府来主导。

  【财新网】(记者 王婧)广州国有土地上的旧厂房可申请自行改造。该市于6月18日发布的《关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》,提出上述方案。在以往的公开操作中,旧厂房改造,往往由政府来主导。

  广东中原地产项目部总经理黄韬对财新记者说:在以往,更多的旧改是处于隐蔽状态,即在政府不知情的情况下进行“暗箱操作”,并从中获益。比如擅自提高容积率。他认为,这份文件最大的意义在于,允许旧改主体申请自行改造,同时对以往的“灰色地带”予以明确。

  企业如何自行改造?这份文件提出:在不改变土地性质的前提下,允许企业按照规划提高容积率,自行建设多层工业厂房(含科技企业孵化器)。

  政府要与市场共享增值收益。这份文件明确:国有土地上旧厂房不改变用地性质,企业自行改造的,只要不分割转让,政府可不增收土地出让金;分割转让的,政府按照《关于科技企业孵化器建设用地的若干试行规定》计收土地出让金。

  若企业申请改变土地性质,则需要相应补缴土地出让金。比如申请将工业用地变更为商业服务业设施用地,则需要按商业市场评估价补缴土地出让金。

  以往的旧厂改造,通常是政府先行回收旧厂,并对企业进行一定的补偿。这种模式遇到了问题——政府将工业土地变更成商业用地或者住宅用地后卖出,土地价值就能翻很多倍。因此,被要求旧改的企业,往往对拿到的补偿并不满意。

  广东省房地产研究会副会长韩世同告诉财新记者,旧厂房改造的难点,即在于土地增值部分如何分配。在他的观察中,广州市属国企的旧厂房几乎都已经改造完毕,而位于广州的省属国企和央企的旧厂房,改造迟迟难以推进。

  除了土地出让金,该文件还要求:将不低于该项目总用地面积15%的用地用于城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建设,建成后无偿移交政府。在韩世同看来,这一分成比例,是否能让这些旧厂房的持有者心甘情愿改造,仍然有待观察。

  进行旧厂改造的企业,往往有转型升级的需求。这份文件明确鼓励:纳入城市更新年度规划的国有土地上旧厂房项目,利用现有工业用地,兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台、现代服务业等国家支持的新产业、新业态建设的,可允许不改变现有工业用地性质自行改造,过渡期为5年。5年过渡期满后,允许按新用途办理用地手续。

  合富房地产研究院院长龙斌认为:旧厂房租金通常远远低于同等地段商业用地。这可为初创企业节约成本。

  这与广州2008年出台的《市区产业“退二进三”企业工业用地处置办法》一脉相承。该文件提出:在不改变土地性质、权属的情况下,闲置出来的工业用地,可从事除房地产开发以外的第三产业。

责任编辑:贺信 | 版面编辑:刘潇
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