中海地产中期成绩单抢眼 新掌舵人解析未来发展蓝图

　　证券时报网消息 记者 翁健 证券时报记者 翁健

　　25年前，央企中国海外发展(00688.HK)在香港联交所上市，彼时公司市值42亿港元；25年后，在新掌舵人的带领下，中国海外发展召开了2017中期业绩会，此时公司市值已达2800亿港元左右。

　　没有万科股权之争那般话题性，也没有融创“买买买”的并购，中国海外发展(中海地产)似乎异常低调。但过去相当长的时间里，公司被冠以“最能挣钱房企”。中海一直以独有的步伐在实现国有资本的保值增值。25年厚积薄发，公司手握充足的筹码。而从新任董事局主席的字里行间，也预示着这艘房地产“航母”将加速前进。

　　中期成绩单抢眼

　　日前中海召开的2017中期业绩会，最大的看点莫过于新任董事局主席颜建国，这是其首次以该身份出席公司的业绩会。今年5月份，中国海外发展发布公告，当时公司的执行董事兼主席肖肖由于超过公司“制定的退休年龄”而辞职，颜建国接过帅印。

　　而在此次业绩会上，由颜建国全程介绍了中海上半年的业绩情况，同时也由颜建国全程回答了记者的多个提问，这在以往并不多见。同时，尽管记者所提问题颇为犀利，但颜建国并未顾左右而言他，所答内容干货颇多。

　　颜建国底气十足，与中海靓丽的中期成绩单不无关系。

　　从规模来看，中海还是保持一贯“稳中有进”的风格。上半年销售合约额1273.2亿港元，同比增长33.7%（按人民币口径增长43%）；销售合约面积780万平方米，同比增长30%。值得注意的是，颜建国在会上还宣布，在一季度集团公布的2017年全年2100亿销售目标的基础上，调高全年销售目标10%。

　　从盈利情况来看，中海仍不负盛名，盈利能力在房地产行业继续领先。具体而言，公司上半年实现净利润216.5亿港元，同比增长25.2%。毛利率30.5%，较去年同期增长3%，保持了30%以上行业高毛利水平。同时，净利润率为24.8%，也是行业领先。除此之外，公司成本管控优势显著，分销费用与行政费用由去年的3.4%降至2.6%，融资成本从去年的4.8%下降至4.2%。

　　新任掌舵人首度亮相业绩会

　　为何说此次业绩会干货颇多？因从初次亮相的颜建国的字里行间，可以初步看出这位掌舵人对中海未来的发展规划。其中，对于一直摆在中海面前的关于规模与利润的问题，颜建国也做出了自己的回答。

　　从宏观层面，颜建国称国内房地产行业已进入了下半场。“从世界房地产行业发展历史来看，一个国家的城镇化率大约到60%的时候，房地产会有一个转折点。低于60%的时候房地产行业发展速度非常快，包括价格也上涨很快。到了60%到70%阶段会有一个转折点，那个时候整体增量比较巨大，但是增速趋缓。下半场的路到底怎么样，我们也在思考这个问题。”他表示。

　　颜建国认为，未来中国房地产在住宅方面空间还比较巨大，只不过增速会放缓。因此，对当下而言，住宅仍然是中海的主要业务板块，利润还是来自于高周转的住宅业务。目前这个阶段会把90%的资源放在住宅开发方面，保证公司现在，或者在未来三到五年有较快速度的发展。

　　而中海的另一个布局重点，将是持有物业。“现在美国最大市值的房地产公司，都是来自于持有业态的公司。中海上半年持有型物业整体收入13.9亿港元，到2020年希望达到50亿港币，中长期的目标是希望达到100亿港币。希望通过持有物业对公司明天稳健的发展提供一个基础。” 颜建国称。

　　值得注意的是，此次业绩会的一个重点，便是颜建国回答了中海的销售规模问题。众所周知，碧桂园、恒大等房企今年以来不断攻城拔寨，销售规模屡创新高。但中海地产的步伐却稍显缓慢。

　　对此，颜建国表示，基于前几年对市场的判断，今年可供货值可能没那么充裕，所以增长可能比较平缓一点，有增长，但是没那么快，这是目前存在的问题。现在有竞争对手了，可能发展速度要更快一点。但总体来看发展速度也不算慢，今年上半年销售额有33%的增长，利润有10%的增长，两个都保持了双位数的增长。

　　“中海是追求规模与效益的均衡发展，追求总利润的持续增长是很重要的一个问题，规模是必须要服从效益的发展，如果没有效益的生意我们不会去做。总的来看，公司规模扩大的同时，保持比较高的利润率也是个核心的问题。” 颜建国解释称。

　　从颜建国的回答中可以看出，在保证效益的同时，中海地产也将适时、适当地加速了。而从上半年中海的拿地及新开工情况来看，公司已付诸行动。

　　今年以来，公司在新增土地储备、在新开工面积方面有很大的增长，全年的资本化开支安排了将近1000亿港币，如果这些钱全部能够变成土地，维持公司快速发展是有前提条件的。而上述布局在明年都会形成可售的货源，为销售额的提高奠定一个基础。

　　中海地产的多元化布局

　　中海是否会像其它房企一样向多元化领域扩展及延伸，是这家房地产巨头经常被提及的重要问题。

　　对此，颜建国表示，养老、长租公寓、教育地产等一些创新业态公司一直都在做，这也是为后天的发展做准备，但这些业务策略更多的是“被动持有，主动运营”。所谓被动持有是指，中国在出让土地规划过程中都会要求配建一些配套设施，包括商业也好，养老也好，教育也好，有很多物业是配建的。

　　“从前几年开始中海组建了商业运营团队，陆续组建了长租公寓、养老地产、教育地产专业运营团队。公司希望和专业机构不断合作，探索专业化运营方面的经验，希望建立专业化运营能力；第二步，希望能够策略性持有，专业化运营，到最后能够主动持有这些业态。” 颜建国称。

　　不过，颜建国坦言，上述业态何时能够成为一个大生意，或者何时所产生的利润能够作为公司的支撑部分，这不仅仅取决于公司的投入，更重要的是社会上这个业态的成熟程度。公司现在将尽快做好手上已有的业态，培养专业能力，等这些业务到了快速增长爆发期，成为风口的时候，公司能够积极主动参与，并成为业务的重要组成部分。从整体来看，会把加快发展作为最主要的任务。

　　从上述种种回答可以看出，中海地产在“求稳”的大格局下，也在积极的“求变”。过去25年，作为房企，中海一直保持行业龙头地位；作为央企，中海出色的盈利能力很好的保证了国有资本保值增值的目标；作为上市企业，中海让每一位股东成功的“赚取了时间的复利”。在上市25周年致股东的信函中，中海地产称“时间是人世间最具威力的武器”。因此在国内房地产行业转型瞬息万变的大背景下，笃信“稳中求进”的中海地产发展或更具想象空间。