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上海上周新房成交均价跌破3万 刚需占一半

2016年04月11日 15:50 来源于 财新网
史上最严“沪九条”出台后两周内,上海新房成交均价下降1174元/平方米

  【财新网】(实习记者 侯雯)史上最严“沪九条”出台后,上海楼市持续降温。根据机构统计数据,上周上海新房成交均价首次跌破3万元/平方米。刚需盘占主导,造成房价回落。新政出台后两周内,上海新房成交均价下降1174元/平方米。

  3月25日,“史上最严”楼市新政“沪九条”发布。重点调控措施有:非上海户籍购房资格由2年变5年;购买普通二套房首付50%,非普通二套房首付70%。

  易居研究院智库中心选取“3.25新政”前后的各13天(即3月12日至3月24日、3月26日至4月7日)的新房数据进行统计,发现新政后市场交易热度明显降温。

  成交价格方面,跌幅达56%。成交均价从新政前的33420元/平方米下跌到32246元/平方米,下降了1174元/平方米,跌幅为4%。新房的套均价从原先的423万元/套降低到目前的389万元/套。

  新政后,上海15个区的成交面积全部下滑。除黄浦、浦东、徐汇、静安、闵行、宝山、金山、松江出现价格上涨外,其他区域均有下跌。其中,虹口区的跌幅最大,从新政前的76073元/平方米下跌到新政后的54286元/平方米,跌幅达29%。

  另据上海中原地产数据显示,上周(4月4日-4月10日)成交均价为28533元/平方米,环比下跌13.3%。这一价格也是上海新房均价自去年9月以来首次跌破3万元/平方米水平。究其原因,上周成交单价低于2.5万元/平方米的刚需成交占比为53.3%,比前期提升7.9%,降低了整体水平。此外,双休日也一改之前活跃交易势头,单日成交只有3万平方米,仅相当于平时工作日水平。

  上海中原地产市场分析师卢文曦表示,虽然刚需、刚改项目快速走量,但一周内全市成交已经跌破20万平方米。这一正常流量的下限。由于成交结构偏重刚需,成交价格因此回落到相对“正常”水平,起到稳定市场情绪作用。随着调控政策持续发酵,对市场影响逐步扩大,刚需成交势头减弱,成交还有下探空间。

  从供应方面看,在连续放量后,上周上海供应出现回调,为10.8万平方米,环比减少75%。供应结构仍以刚需为主,也有一些中高端项目有尝试性推盘。比如浦东花木板块的“千秋别墅”,推出8套房源,网上最低报价为11.7万元/平方米。

  卢文曦认为:按照以往交易节奏,刚需力量释放后,中高端产品会拿过“接力棒”,但是短期来看,这种迹象并不明显。近期中高端产品很少参与供应,单价10万元/平方米以上的豪宅更是少之甚少。短期来看,这些产品在尝试性推盘,观察高端客户对新政的承受力。不过近期新房价格并没有松动迹象,加上买家入市意愿逐步走低,市场接受度不容过于乐观。

  新政对于刚需购房者影响最大。业内人士根据上海中原地产2015年全年成交数据粗略估算,新政的户籍限制会将约27.9%的购房者阻挡在外。

  刚需购房者的焦虑情绪随之加重。部分购房者的置业计划被打乱后,选择到昆山花桥、浙江杭州等热点城市进行购房。不过,这些区域的房价也在持续上涨。相对而言,浙江嘉兴和嘉善的房价基本上处于底部,库存规模也比较大,购房的可选择面比较多。

  易居房地产研究院总监严跃进建议,上海和浙江、江苏也应学习京津冀的做法,在房地产市场调控方形成沟通机制,各地步调协调一致。

  新政对于豪宅市场暂未产生明显影响,短期内只是抑制了部分短期投资客的疯狂,使市场趋于理性。

  根据上海链家研究分析,购买豪宅的客户大体可以分为两部分,一部分是富二代类型的单身贵族;另一部分是大家族式的改善性客户需求。新政后,对于改善型客户影响较大,二套70%的首付使其在短时期内进入观望期。目前,豪宅的主力成交客户为小面积豪宅的刚需客户。■

责任编辑:贺信 | 版面编辑:邵超
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