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对标碧桂园 雅居乐谋求多元化转型

2017年05月27日 23:02 来源于 财新网
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除主营地产开发之外,雅居乐的多元业务主要是四大产业:物业、教育、环保、建设。雅居乐董事长陈卓林称:这些板块未来“在资本市场上会有进一步的安排”
雅居乐于5月26日在广州发布其多元化转型进展。公司称其业务架构已经由“以地产为重”调整为“以地产为主,多元业务并行”。视觉中国

  【财新网】(记者 王婧)雅居乐于5月26日在广州发布其多元化转型进展。公司称其业务架构已经由“以地产为重”调整为“以地产为主,多元业务并行”。

  雅居乐集团控股有限公司(简称雅居乐,03383.HK)副总裁陈忠其在新闻发布会上介绍说,除主营业务地产开发之外,现在雅居乐已拥有物业、教育、环保、建设四大产业。这四大产业都已成立集团公司。

  其中物业集团服务的业主已经过百万,除雅居乐自身楼盘拥有70万业主之外,物业板块已经收购了其他地产商的一些物业服务。教育集团重点发展双语教育和高端国际教育,目前经营和开办的学校已超过30所。“近三年达到过百所学校,一点问题都没有”,陈忠其说。

  环保集团通过并购,拥有9家环保企业,聚焦固体废弃物、环境修复和水务三大领域。建设集团今年新成立,业务主要包括设计、施工总承包等,未来还会为其他地产商代建。

  这是雅居乐成立以来的第25年,此前雅居乐一直以房地产开发为主业。2016年8月,雅居乐将公司名称由“雅居乐地产”更名为“雅居乐集团”,从此拉开多元化转型序幕。

  在是次新闻发布会上,雅居乐董事长陈卓林说,多元板块未来“在资本市场上会有进一步的安排”。今年3月15日,他在2016年业绩发布会上介绍说,雅居乐物业板块正在筹备赴港上市。

  “雅居乐处处都在追赶碧桂园。”一位接近陈卓林的人士告诉财新记者,“甚至这一多元化的战略布局都和碧桂园非常相似。”

  地产业务“望其项背”

  雅居乐和碧桂园(02007.HK)都成立于1992年,分别在广东中山和佛山起家。熟悉广东房地产行业的人士告诉财新记者:此前大约20年中,雅居乐、碧桂园都偏好高端别墅和豪宅,项目选址也偏爱风景优美的三四线城市,或者一二线城市的远郊。

  “陈卓林和碧桂园董事会主席杨国强,经常考察对方项目。”接近陈卓林的人士回忆说,有一次陈卓林参观碧桂园豪宅项目,结束时发现,他进门时脱下的皮鞋,鞋尖已经从朝向门内变成朝向门外,“回来就要求雅居乐的销售也要做到这一点”。

  从2013年到2015年,整个房地产行业都不太景气,三四线城市库存严重过剩,雅居乐和碧桂园也未能幸免。两家企业应对策略不同,因此走上截然不同的道路。

  雅居乐着急去库存。2017年5月9日,陈卓林在股东周年大会上描述,“我们花了两三年时间,将所有不好的项目、不好的产品全卖了”。资金紧张之际,雅居乐也没有趁着楼市冷清扩充土地储备。中银国际曾在2016年8月发布研报称:雅居乐错失了2014年和2015年房地产市场较冷清时扩充土地储备的机会。2016年,雅居乐的销售额为528亿元,同比上升19%。这已是雅居乐近三年中最好的业绩。

  碧桂园则从2013年开始疯狂扩张。公司的合约销售规模从2012年的480亿元跃升至2015年的1060亿元。而在楼市火爆的2016年,碧桂园销售额更是达到3088亿元,在中国房地产企业中,仅次于中国恒大(03333.HK)和万科(000002.SZ;02202.HK)。

  碧桂园扩张的秘密是激进拿地。其2015年的拿地预算为200亿元,最终投入560亿元;2016年拿地预算为500亿元,最终投入1775亿元。

  对房企而言,土地储备对后续发展至关重要。财新记者统计上市房企2016年年报后发现,截至2016年底,碧桂园的土地储备为1.66亿平方米,在上市房企中名列第二,仅次于中国恒大的2.29亿平方米。而雅居乐的土地储备为0.33亿平方米,在房企中排名第十二。

  至此,在主营地产业务的规模效应上,雅居乐要想超越碧桂园,已经希望渺茫。碧桂园2017年的销售目标为4000亿元,而雅居乐的目标保守估计为600亿元,争取700亿元。

  2016年,雅居乐回到一线城市,甚至不惜拿下几块“地王”。不过在新闻发布会上,雅居乐多位高管对地产板块未来发展的表态都是“稳扎稳打”。陈忠其在新闻发布会上说:雅居乐地产业务未来将“深耕一二线城市”,而其目标是未来每年以20%至30%的速度稳步发展,“争取在三年内突破千亿”。

  多元业务“任重道远”

  新的四大板块被雅居乐寄予厚望。在陈卓林的设想中,未来三到五年内,非地产板块的利润要占到集团总利润的50%。

  但这显然不容易。雅居乐2016年财报显示:房地产开发业务占其主营业务收入比重高达95.87%;物业管理及其他服务的比重为2.29%;酒店业务比重为1.44%;物业投资比重为0.40%。

  每逢楼市下行,都会有诸多房企表示要“多元化转型”。不过即便是千亿房企,多元化发展成绩也良莠不齐。质量较高有万达的文化产业,旗下的万达院线占据中国电影票房16.7%的份额,在国内院线中排名第一;中国恒大的多元化布局亮点则为恒大足球,虽然恒大俱乐部2016年净亏损8.12亿元,但其为恒大的品牌传播立下汗马功劳。

  然而盈利者寥寥。比如中国恒大孵化出的多家上市公司恒大健康、恒腾网络等,仅从财务数据来看,要么规模很小,目前仍然亏损,要么业务仍在培育期。

  一家具备多元化业务的房企内部人士告诉财新记者:“多元化发展,隔行如隔山。即便关联紧密的行业,在人才、资源、能力等方面的要求都各不相同,所以很多企业都不同程度受挫。”

  雅居乐能否依靠多元业务突围,目前仍是未知数。前述接近陈卓林的人士称,雅居乐的多元化战略与碧桂园极为相似。

  关于雅居乐旗下的建设集团,陈忠其在发布会上介绍说:雅居乐此前的项目都是其他建筑团队代建的。而现在,雅居乐将有自己的建筑团队,以后还将为其他地产商提供代建服务。一名与碧桂园有过业务合作的房企成本部门的人士曾向财新记者感叹说:由于碧桂园拥有自己的建筑团队,其项目成本控制,“能够精确到每一根钉子”。 他认为这是雅居乐愿意对标碧桂园,布局建设板块的一个重要原因。

  此外,公开资料显示:2017年4月27日,证监会已受理碧桂园物业计划登陆上交所的申请,碧桂园物业IPO计划募集资金11.25亿元。美国当地时间5月18日,由碧桂园杨氏家族实际控股的博实乐教育集团在美国纽交所主板正式挂牌上市,以每股发行价10.5美元的价格发售1500万股。博实乐教育集团原名为碧桂园教育集团。

  在新闻发布会现场,陈卓林提到:雅居乐的多元板块亦在资本市场上有进一步安排。

  5月26日,雅居乐开盘价为7.25港元/股,收盘价为7.05港元/股,较前一日收盘价下跌1.81%。

责任编辑:贺信 | 版面编辑:陈华懿子
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