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详解富力200亿闪电收购万达酒店

2017年07月20日 23:00 来源于 财新网
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从与万达接触到签约,决策过程只有三四天;收购将降低富力的资产负债率
万达急售630多亿资产包,交易结构一变再变。在7月19日颇具戏剧化的签约发布会上,富力地产(02777.HK)作为万达另一个接盘方浮出水面。图/视觉中国

  【财新网】(记者 吴红毓然)万达急售630多亿资产包,交易结构一变再变。在7月19日颇具戏剧化的签约发布会上,富力地产(02777.HK)作为万达另一个接盘方浮出水面。

  据公告,万达将酒店资产包增加一家至77家后,作价199.06亿元卖给富力集团富力将在签约后2日内付20亿元定金,2018年1月31日前付清全部转让价款,完成酒店交割。因此,融创中国(01918.HK)不再接手酒店,万达给融创的296亿元委托贷款取消。(见财新网“万达资产包一拆为二 融创富力分食文旅城和酒店资产”)

  据多位投资者透露, 7月20日下午,富力地产董秘胡杰在招商证券电话会议上表示,此次交易“是在机缘巧合的场所聊到了交易的想法”,富力在上周末(7月15日-7月16日)才得知万达要重新沽售酒店资产,从与万达接触到签约,做决策只有3到4天的时间。

  据多方信源证实,万达和富力的协议条款讨论,的确持续到签约前的最后一刻。但在7月18日的媒体见面会上,融创中国董事长孙宏斌已对财新表示,次日将有新的合作方加入签约,酒店部分资产的交易有变,融创愿意承担酒店折让部分的成本。这一信息显示,融创、富力和万达三方,当时已在基本交易框架上达成共识。

  在7月19日的签约发布会现场,印有富力地产字样的背景板一度被拿下,又在一个半小时后重新出现。多个信源透露,签约现场确实发生了波折,富力和万达双方的工作人员在协议细节上一度有所分歧。

  富力方面的报价底线是酒店资产包在净值上打六折,这一定价被多位业界人士认为“基本属于市场价”。一位熟悉三方的市场人士指出,酒店资产因各种因素并不受市场欢迎,关键还在于定价,高价肯定难以脱手。而像万达酒店资产包这么大的体量,市场上有业务协同又有能力接盘的并不多,而富力是其中较为理想的交易方。

  值得注意的是,与融创用454亿元承接万达13个文旅城债务不同,富力不用承担199.6亿酒店资产包相关的负债。据胡杰透露,合作银行对这笔交易都很关注, 但并没有进一步的负面信息,公司目前在银行的未使用授信有900亿元。

  “新的交易结构更为合理,富力确实有赚,而万达的资金能够更早回笼。”一位参加电话会议的投资者对财新记者如此评价。

  富力的账本

  “本次交易主要考虑收购酒店的成本非常低。”胡杰指出,77家酒店的账面净值330多亿,账面资产净值主要是固定资产净值及土地使用权,价格相当于标的酒店账面净值的六折。

  根据富力地产披露,万达77家酒店资产包的资产净值331.76亿元,总建筑面积328.63万平方米,折合每平米一万元。胡杰指出,从交易价格看,199.06亿元的对价,对应每间酒店平均2.6亿的成本,每平米6100元。如果按照账面净值计算,收购酒店的每平米成本和富力自己建造酒店成本相当。但品牌酒店的开发周期一般要4-5年,富力可以借道收购节省时间。

  财报显示,77家酒店去年的现金流50亿元,归属业主的净利润8个多亿。在酒店正常经营的情况下,4年的时间现金流就可以回收支付的对价。

  不过,融创需要向万达每年支付6.5亿元的管理费,富力的酒店管理费如何支付?胡杰回应称,这些酒店分两部分。其中54间酒店目前是由万达旗下的酒店管理公司在运营,将由他们继续管理。剩下的酒店目前由第三方酒店管理公司管理,富力将继承并尊重原有管理协议的约定。

  胡杰指出,根据富力自身的酒店管理合同,按照“基本管理费+奖励管理费”确定,管理费用和酒店的收入、毛利润等情况都高度相关,很难给予一个确定的估计。

  胡杰表示,收购将改善公司的资产负债率。收购前,富力的资产负债率接近80%,若是自有资金收购,完成收购后,资产负债率将下降到接近75%;即使完全使用负债融资,完成收购后,资产负债率也将降低到接近77%。

  胡杰指出,富力于2016年底账面现金460多亿,上半年协议销售400亿左右,目前公司自有资金非常充足,完全可以用公司自有资金来支付。同时,未来考虑将整体酒店业务拆分后做单独上市或者做REITs。

  富力将成酒店龙头

  由于万达目前的项目公司是综合体,包括商场、酒店、文旅城等资产,万达将负责把所有交易酒店从目前的项目公司中剥离出来,然后将酒店放入新的项目公司中,作为交易标的。

  富力初步的尽调结果是:万达出售的77家酒店分布在71个城市,个别一线城市有2家。收购的75家已经是运营开业的,58家在2014年之前开业的,已经进入稳定期。2家在2019和2020年分别开业,万达方面负责2家的开发完成,相关成本已经包括在支付对价中。

  富力或可因这次收购跻身酒店业龙头。收购前,富力的酒店位于8个城市,收购后富力的酒店将分布在75个城市。根据万达以往披露的公开数据,酒店入住率在58%-60%,高于富力自身酒店的入住率。同时,富力收购77家酒店后,将立马达到100家酒店的规模

  未来富力业务会受到这一交易的影响吗?胡杰指出,这次收购属于偶然的机会性收购,不会打乱公司住宅为主、商业为辅的既有发展战略。

  富力地产年报显示,其2016年签约销售额609亿元,收入537亿元,净利润67.5亿元,土地储备按可售面积计算为3848.1万平方米。截至2016年,账上现金为459.69亿元,总资产2264亿元,总负债1795亿元,净资产与总权益比例为159.9%。2016年的房企销售榜上富力地产位列第二十名,属于第二梯队房企。

责任编辑:贺信 | 版面编辑:陈华懿子
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