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房价数据与市民感受为何不同?

2017年07月27日 14:43 来源于 财新网
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广东统计局局长回应称:官方公布的数据反映平均价格,并不特指某个楼盘
楼市调控背景下,官方公布的城市住房均价及涨幅,与购房人切身体会常常差异较大。图/视觉中国

  【财新网】(记者 王婧 实习记者 杨昳)楼市调控背景下,官方公布的城市住房均价及涨幅,与购房人切身体会常常差异较大。7月25日,广东省统计局局长幸晓维做客广东广播电视台“民声热线”节目。他回应称:统计局的房价是基于房企联网直报的数据,“要提高房地产数据的真实性,需要多部门联动”。

  关于房价,官方统计数据与市民感受的差异究竟有多大?

  官方公布的数据主要是新建商品房均价及涨幅。以广东省省会广州为例。根据官方网签数据统计,广州在2017年第一季度新建商品房均价为每平方米16603元,第二季度均价为每平方米16520元,环比下跌0.5%。

  购房人实际体会往往与具体楼盘的涨幅密切相关。近期,财新记者从某房屋中介机构获得一份广州部分楼盘的历史价格后发现,诸多楼盘在2017年第二季度的环比涨幅都超过了10%。

  幸晓维解释说:统计局公布的数据反映平均价格,并不特指某个楼盘。

  亦有多名业内人士对财新记者分析称:统计局公布的房屋均价,并不能直接反映楼市价格的波动。房地产专业分析机构的做法是:将一个城市划分几十个甚至几百个区域,每个区域选择一两个楼盘,进行价格跟踪和分析。

  为何房屋均价并不能直接反映楼市价格波动?据财新记者了解,其中一个重要原因是购房具备结构性变化——即购房人并不均衡分布在一个城市的每个角落。

  仍以广州市为例。广州增城区地处郊区,当地房价比中心城区便宜。公开资料显示:2016年,增城一手住宅均价为每平方米10926元,而中心城区天河区的一手住宅均价为每平方米40524元。

  广州中心区的新建住宅已越来越少。大量人口涌向郊区,郊区盘的成交量在广州楼市成交量中的比重也逐渐增大。现在,增城一手楼盘的成交量已经占到广州全市的四成以上。这些郊区新盘拉低了广州楼市均价——2016年,广州一手住宅的均价为每平方米16656元。

  政府可以通过控制各区楼盘预售证的发放,来影响整个城市的楼市成交结构。比如在2017年5月,由于均价较高,广州中心区的多个楼盘都难以获得预售证。即便获得预售证,一次也只能卖50套。相比之下,郊区盘拿到一个预售证,往往可以售卖几百套。(详见财新网报道“广州5月获准预售住宅套数大降七成”)

  业内人士分析称:这种由于交易结构改变而带来的价格变化,对购房者没有实际意义,对政策决策参考同样意义不大。这并非真正的房价下降,而仅仅是特殊时期成交结构的调整。

  另一个官方数据与购房实际感受相背离的原因是:在政府“限价令”下,“双合同”重出江湖。所谓“双合同”,是指开发商与购房者签订两份合同,一份是政府指导价下的房屋买卖合同;另一份是以装修、水电等名义补充再收费的合同。被纳入统计局的房价数据仅为第一份合同的购买价格,并非最终购房者所支付的所有款项。(详见财新网报道“‘双合同’再现广州楼市 一手楼网签价格失真”)

  对此,幸晓维回应称:部分开发商变相加价,造成价格不真实,这属于法律范畴。统计局统计的房价是基于房地产开发企业联网直报的数据。

  幸晓维还表示:要提高房地产数据的真实性,需要多部门联合起来,开展房企和中介机构违法违规行为专项整治行动,对商品住房预销售价格进行监督检查,严格查处各类价格违规行为。

责任编辑:贺信 | 版面编辑:刘明晖
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