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世邦魏理仕:境外投资管制将改变地产投资策略

2017年08月23日 16:38 来源于 财新网
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未来境外地产投资可能出现的变通策略包括:利用境外金融机构进行投资,通过香港企业实体购买资产,以“轻资产”模式输出品牌等
2017年上半年,中国仍是亚太地区商业房地产投资市场的最大资本来源。图/视觉中国

  【财新网】(记者 侯雯)2017年上半年,中国仍是亚太地区商业房地产投资市场的最大资本来源。具体物业类型包括写字楼、零售及工业物流等。不过,买家的构成却发生了变化:主权财富基金的海外地产投资仍然活跃,同比增幅达1932%。国有企业受政策驱动明显,海外地产购置活动已经降温,同比降幅66%。民营企业海外地产交易额同比增加102%。

  世邦魏理仕研究部8月23日发布上述房地产境外投资管制新政的解读。该机构的统计的交易额和商务部的存在差异。

  早在2016年底,政府就开始收紧海外投资,旨在稳定人民币汇率、限制资本外逃、降低金融风险。此后,资本外流大幅减缓。商务部数据显示,2017年上半年,中资海外房地产直接投资同比下降82.5% 。

  世邦魏理仕研究部认为,双方统计结果的差异表明,目前已经有大量中国资本在境外形成循环,并在房地产市场上持续活跃。

  据财新记者了解,该机构统计的主权财富基金主要包括中国投资有限责任公司(下称中投)、国家外汇管理局等,其中中投较为活跃。该机构统计,受中投特大额交易拉动,2017年上半年,主权财富基金的单笔海外地产交易额较2016年上涨了1200%。

  世邦魏理仕研究部介绍,主权财富基金是专门的政府投资机构,其作用是管理国家的外汇储备资产,因此不存在“资本管制”,但其投资方向亦多数呼应政府战略。例如,中投2017年向黑石收购高达135亿美元的物流资产包,有助于在欧洲布局物流网络,为推进“一带一路”打下基础。

  8月18日,国务院办公厅转发了《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》,限制房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资。《意见》由发改委、商务部、人民银行、外交部共同制定,并由国务院同意后发布。

  世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨认为,上述新规将在短、中期内有利于国内房地产投资。此外,新规背景下,部分出售物业的境外卖家更青睐拥有境外架构的买方,以便加快交易进程。长期来看,看好中国宏观经济发展趋势,和房地产基本面的外国投资者仍会继续投资,资本管制不会造成重大影响。

  谢晨指出,新规还将改变中国投资者的海外投资策略。未来可能出现的变通策略包括:利用境外金融机构进行投资,即大型投资机构已通过保险公司和其他已收购的投资管理平台获得境外资金融通的渠道,可以利用这些境外平台从事地产收购。

  其次,通过香港企业进行投资。即投资者可利用总部设在香港的企业实体购置资产。另外,香港本身依然是大陆投资者购置土地和大宗地产项目的热土。

  该机构预计,未来将有更多投资者将以“轻资产”模式输出品牌和运营经验,在境外从事地产投资。其他可能选择的途径还包括在“一带一路”相关国家进行投资;担任基金里面的有限合伙人(LP);购买低于5000万美元的小型股权;参与合资企业。

责任编辑:贺信 | 版面编辑:张翔宇
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