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商品房配建保障房“后遗症”爆发 龙湖北京小区隔离墙难拆

2017年08月31日 22:39 来源于 财新网
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北京市住建委要求,8月31日前需拆除隔离设施,9月1日起开始检查。财新记者8月31日走访发现,铁门、围墙尚未拆除
2017年8月31日,北京东坝,同属一个小区的自住型商品房“首开龙湖学府苑”与商品房“首开龙湖天璞”之间立起了铁栅栏。图/财新记者 杨一凡

  【财新网】(记者 侯雯)北京市住建委要求开发商拆除小区内商品房和保障房之间的隔离墙,8月31日是划定的最后期限。

  财新记者当天走访位于北京朝阳区东坝乡的小区“首开龙湖天璞”,发现隔离高档商品房和自住房的铁门还在,只不过贴上了一条蓝色横幅,上有“临时施工围挡”字样。另一个因类似情况陷入争议的小区,是龙湖位于丰台区的“玉璞家园”,一堵砖红色雕花围墙依旧矗立。

  龙湖方面回应,一定会积极配合政府,妥善处理现在的问题。据财新记者了解,商品房和自住房业主双方正在展开沟通,寻求更合理的方案解决上述关于隔离墙的争议问题,并等待政府后续指导意见。据业主反馈,采取的整改措施主要是增补绿化。

  并非龙湖一家陷入麻烦,据财新记者了解,此次北京市约有20多家房企被住建委等监管部门约谈,涉及十多个类似上述龙湖小区的项目,要求拆除或停建商品房及其配建保障房之间的隔离设施,但由于绝大多数项目现在都未交房,业主争议尚未激烈爆发。

  价值悬殊的高档商品房和配建保障房之间,究竟如何解决产品区隔、平衡两类业主利益等问题,既是棘手的社会问题,也是极富挑战的房地产开发技术问题,这是北京市自2013年底以来,供地要求商品房地块原地配建保障房带来的意想不到的“后遗症”,引起了房地产行业、消费者乃至整个市场的关注和讨论。

  拆墙之争已持续两个多月

  “首开龙湖天璞”和由两栋自住型商品房构成的“首开龙湖学府苑”,同在北京东五环东坝乡的商品房小区。2017年6月,该小区纯商品房交房,自住型商品房则预计10月交房。但自住房业主已然发现:两种商品房被一道两米多高的铁栅栏隔开。

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2017年8月31日,北京东坝,同属一个小区的自住型商品房“首开龙湖学府苑”与商品房“首开龙湖天璞”。图/财新记者 杨一凡

  “学府苑”的业主认为,设置隔离带后,小区的绿化明显偏向“龙湖天璞”,购房合同中30%的绿化率没有达到,且隔断后自住房容积率从原先规划的2.2上升到3.4。并且,“学府苑”的业主还不能从“龙湖天璞”的正门进入小区,200多户居民仅有一条出入道路,遇到突发事件,或有疏散隐患。因此,学府苑的业主要求拆除这一人为屏障。

  财新记者走访发现,目前通向“学府苑”主要入口的道路正处在施工阶段,道路泥泞,垃圾遍地,与正门主路对比鲜明。“学府苑”内有一套简易儿童游乐设施,但两栋楼前的活动空地较为有限。自住房楼内一梯四户,户型狭长似“刀把状”。两栋楼一层的窗户下面,沿着外墙边缘种了一圈绿植和花卉。

  无独有偶,龙湖位于西三环的限价商品房小区“玉璞家园”和商品房“西宸原著”也出现了类似的情况。“玉璞家园”于2016年3月交房,共有923户,与隔壁“西宸原著”被一堵高墙隔离起来。从3月起,限价房业主就要求打通用于分隔两类住宅的高墙。“玉璞家园”业主认为,拆墙事关全体业主的尊严与权益,依据明确、诉求合理,唯有拆墙才能保障生活品质与资产完整性。3月27日,丰台区规土委员会在收到业主集体书面维权书后,就该墙性质作出鉴定:“未取得《建设工程规划许可证》,属城镇违法建筑。”

  此后,两类业主各自挂起横幅维权进行舆论战,两起“拆墙”事件汇成公共话题。双方矛盾围绕容积率、绿化率和消防通道展开,进而上升到物权归属和阶层对立,事件在社交平台上迅速发酵。

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2017年8月,北京东坝,商品房“首开龙湖天璞”及其同一地块配建的自住房“首开龙湖学府苑”之间,也爆发了围墙争议。图/财新记者 杨一凡

  业内人士指出:在实际操作中,各家开发商都会用各种形式隔离开两种产品类型的物业,有的使用实体墙、铁栅栏,有的采用绿化带软隔离。即使同一个物业公司负责管理,也会区分成两个团队,“毕竟两边的房价、物业费和后期的维护成本都不一样”。

  财新记者走访了同在东坝乡的恒大地产东坝南部地块,该地块内的自住房项目“恒大江湾”,售价2.2万元/平方米,其与售价11万元/平方米商品房“恒大华府”,同样设有施工隔离。从外观到小区绿化景观等,自住房和商品房均有明显差异。

  商品房原地配建保障房产生“后遗症”

  追根溯源,这是北京市供地时要求商品房地块原地配建保障房带来的“后遗症”。

  此次事件涉及的自住型商品房、限价房都是目前北京主要的保障性住房。保障房销售价格较商品房便宜,但业主同样拥有产权,只是在再上市环节面临诸多限制。具体而言,自住房价格比周边商品住房低30%左右,五年内才能上市,上市后收益的30%须上交。限价房更是在供地环节即限制未来房屋售价,原则上比周边同类商品住房低20%-25%。满五年后再上市增值收益的35%的增值收益需要向政府缴纳。保障性住房供应量较少,采用轮候、摇号配售制,许多楼盘的中签百分比都在个位数。

  以“玉璞家园”、“西宸原著”所在地块为例,当年的土拍公告要求:限定地价上限,竞拍到这一上限之后,开发商开始竞报“限价商品住房”配建面积。

  2014年2月14日,龙湖地产以35.7亿元中标,承诺配建5.4万平方米限价商品房。该地块总规划面积为22万平方米,溢价率为48.1%。其中,限价商品房价格为2.1万元/平方米。除去商业与限价房面积,住宅部分折合楼面价约6.8万元/平方米。这一商品房的地价成本远高于限价房的房价。

  这意味着,开发商从一开始就清楚,商品房产生的利润需用于平衡配建的限价房。最终,“西宸原著”被规划成了双拼别墅和叠加别墅,户型分布在300-400平方米,项目单价平均在16万元/平方米,总价不低于2000万/套。仅仅一墙之隔,“玉璞家园”的户型则为50-60平方米,项目限价2.1万元/平方米。

  两类住宅均由龙湖旗下的物业公司管理,但由两个团队提供服务。“西宸原著”的物业费为每月9.9元/平方米,“玉璞家园”的物业费为每月3.3元/平方米。

  接近龙湖人士指出,龙湖西局地块在拿地时,政府并未规定,两种类型的商品房不允许设置隔离。

  限期拆墙

  2015年8月1日,北京市住建委发布《进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》,其中第十一条要求:实施统一物业管理的,建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式,将同一个物业管理区域内的保障性住房与商品住房分割。这一文件是在龙湖拿地后出台的,但并不意味着隔离设施就可以维持现状。

  从6月中旬至7月底,在多次约谈了相关房企后,政府有关部门出台了初步指导意见:拆除隔离墙。

  8月23日,北京市住保办组织召开“北京市商品房配建保障房小区分隔治理工作部署会”,指出分隔问题是政府重点督办问题,要求存在分隔措施的项目于8月31日前自行拆除。会议提出,9月1日起各部门将组织专项检查,如未拆除的进行强制拆除;对不予拆除的单位列入黑名单,不排除在资质、网签等方面进行处罚。

  8月25日,北京市住建委在官方微博“安居北京”发布消息:开发商在小区违法设置隔离不批预售、暂停网签。对于拿到预售证再增设隔离的开发商,住建委要求其限期整改:8月31日前拆除,9月1日开始检查。

  财新记者 黄子懿 亦有贡献

责任编辑:贺信 | 版面编辑:王永
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