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住房租赁资产证券化启航 首单类REITs面市

2017年11月04日 08:12 来源于 财新网
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住房租赁“类REITs”产品为企业开辟融资或退出新渠道,有利于快速回笼资金、解决盈利难题
2017年11月3日,“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”正式发行设立,这是全国首单住房租赁“类REITs”产品。

  【财新网】(记者 林金冰)住房租赁市场培育需要金融支持,资产证券化将成实用工具之一。11月3日,“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”(下称新派专项计划)正式发行设立,这是全国首单住房租赁“类REITs”产品。深交所当日对外披露这一动向。

  中央政府调控楼市,举措之一是鼓励租购并举,培育和发展住房租赁市场。在此背景下,大城市卖地要求开发商部分或全部自持商品房的案例,愈发多见。

  企业自持商品房,通常面临租金收益时间跨度长、资金回笼慢等问题,业界公认的解决方案之一是发行REITs(房地产投资信托基金)产品,这也是中央鼓励的方向。目前,国内尚未有REITs相关法律法规,市场常见产品多为“类REITs”,而非严格意义上的公募REITs。

  新派专项计划的发行,标志着国内“类REITs”市场在写字楼、购物中心、门店、物流仓储等资产类型之外,新增公寓这一类型。

  作为国内首单长租公寓权益型“类REITs”产品,新派专项计划由渤海汇金证券资产管理有限公司担任计划管理人,标的物业资产是位于北京国贸CBD区域的“新派公寓”。该产品总规模为2.7亿元,期限5年,其中优先级产品规模1.3亿元,获AAA评级,发行利率5.3%。深交所指出:该产品不依赖于主体信用,而是凭借公寓资产的租金回报和物业增值预期,获得投资者认可。

  据深交所介绍,新派专项计划于10月11日取得深交所“无异议函”,获审核通过。该产品此番发行过后,会在深交所综合协议交易平台挂牌转让。

  深交所方面认为:长租公寓具有“租金收入稳定、运营模式清晰”的特点,符合资产证券化对基础资产现金流的相关要求,是开展资产证券化业务的适合行业。住房租赁企业发行资产证券化产品,可为收购房源并改建成长租公寓提供资金支持。

  在上交所,以保利地产(600048.SH)自持租赁住房作为底层物业资产的“类REITs”,于10月23日获审核通过。这是国内第二单获批的住房租赁“类REITs”产品。(详见财新网报道“保利发行租赁‘类REITs’ 试水资产证券化”)

  近一年来,“只租不售”渐成大城市供地新趋势。自2016年10月起,北京采用“限房价、竞地价、竞商品住房自持比例”方式供应住宅用地,截至2017年8月中旬累计供应32宗,可建设住宅建筑面积300多万平方米,其中逾三分之一为自持面积。上海自2017年7月至今已推出多宗“租赁住房”用地。广州和深圳日前也推出“只租不售”宅地。

  国际评级机构穆迪认为,中国发展住房租赁市场,需要配以持续而有力的政策支持,这类支持包括降低地价、提供融资便利、加速投资资本回收、提倡租售同权等。

责任编辑:贺信 | 版面编辑:张柘
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