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分析师评广州天价地产项目

2009年12月24日 16:01 来源于 财新网
得益今年楼盘销售势旺,民企拿地更为积极

  【财新网】(记者 符燕艳)12月22日,富力(02777.HK)、雅居乐(03383.HK)、碧桂园(02007.HK)以255亿元联合竞得广州番禺亚运城整体项目,高出挂牌底价90亿元。23日,三公司发布联合公告称,三家公司将分别持有该地块34%、33%和33%的股权,以各自的内部资源支付购地款项,并称考虑到市场情况、物业位置、开发成本等因素,其价格公平合理。

  在土地新政乍出、国家调控房价信号渐强的背景下,火热的土地市场并未降温且创下新高,十分出人意料。该项目占地264万平方米,总建筑面积438万平方米,其中商业建筑面积21万平方米,居住建筑面积385万平方米。由于项目面积庞大,耗资不菲,且广州国土局对竞买人条件设有资产规模、开发规模等诸多门槛,多数有意竞买的开发商均选择了联手方式,并形成两大竞拍联合体,一是由富力、雅居乐、碧桂园组成的民营企业联合体,二是以万科、中海、保利组成的央企联合体。竞拍期间,保利等央企联合体的最后一次出价是254亿元。

  央企军团中一名开发商表示,凭央企军团的实力,拿地并不困难。之所以没有竞争下去,是因为若再提价,导致土地成本提升,就会导致房价上涨。尤其是这个项目,面积非常大,影响更大,央企必须考虑到这些方面的事情,特别是国家已经出台楼市调控政策,央企对此考虑更多。而且他认为,255亿元已经透支了将来的房价预期。

  国泰君安(香港)分析师姚峣在其报告中称,“此项目为典型的高风险高回报项目。”参考项目附近的物业销售情况,他估算这一项目市场价值最多在480 亿元,发展商的毛利率约为20%-25%。

  由于开发资金巨大,且三家发展商联合开发,未来将涉及开工进度及利润分配等诸多问题。他认为,这一项目面临如下一些风险:一是2010 年广州住宅需求或将下滑,二是货币政策若转紧,三家公司有可能遭遇资金压力,因此“对收购持中性看法”。

  不过,广发证券分析师沈爱卿则认为,255亿元的价格尚为合理,因为亚运城项目基础设施非常优越,该地段完全可以建成高端住宅项目,“广州高端住宅项目非常稀缺,因此该项目还是很有发展前景。”

  据土地出让合同,富力等公司必须在2009年12月25日之前需缴纳出让价款的40%,即102亿元,并分别在2010年12月10日之前、2011年12月10日之前缴纳余款的各30%。沈爱卿认为,由于今年销售情况好,三家公司资金压力相对较小,支付地价问题不大。

  在三家公司中,富力负债压力原本最大。不过,据富力最新公告,该公司已提前完成全年230亿元的合约销售金额目标,并在10月份刚发行55亿元的公司债券。交银国际认为,富力负债比率已改善,预计年底净负债比率将降至80%,在半年前,该比例还为110.3%。

  此外,据中银国际报告,雅居乐2009年1月至11月实现销售面积242万平方米,销售金额180亿元,“公司的财务状况依然非常健康。”报告还称,雅居乐目前持有现金45亿元,预计年末净负债率为57%。至于碧桂园,中银国际报告指出,该公司10月份合同销售额已达163亿元,并认为“今年9月融资约3.7 亿美元后,公司将更加积极地进行土地收购。”■

版面编辑:朱张锁
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