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绿城董事长宋卫平:最艰难的时候已过

2012年06月15日 08:10 来源于 财新网
限购限贷时间长度和深度超过了之前的预料,压掉了四分之三的改善性需求;去年底最难,加强了项目的腾挪、股本架构的变动;2009年2010年拿的高价地,带来了很大麻烦

  【财新网】(记者 王晓庆)6月8日,绿城中国(3900.HK)宣布获香港九龙仓集团(00004.HK)51亿港元资金驰援,包括入股和可转股债券,绿城中国得以暂解债务危机。

  九龙仓入股后,绿城集团董事长、上市公司绿城中国大股东宋卫平的股权稀释至25.45%,仅比二股东九龙仓高出0.85%。九龙仓认购的25.5亿港元可转股债券若全部换股,将成为第一大股东,占扩股后的约35.07%。

  一手创建绿城集团的宋卫平,掌管公司十余年,以激进著称。6月8日宣布与九龙仓的战略合作之前,宋卫平接受了财新记者一个多小时的采访,他表示限购限贷政策把改善性需求几乎压掉四分之三,对改善性需求产品为主的绿城几乎是灭顶之灾。

  他表示,这种非正常情况的限购限贷,调控的时间长度和深度超过了之前的预料,并认为目前房地产市场是扭曲的、不正常的市场。

  此为绿城董事长宋卫平访谈的上半部分,下周一刊登下半部分。

  财新记者:绿城公司的现状如何?

  宋卫平:公司在做不大不小的调整。我们的产品70%多是改善性需求的产品,不是五六千块的产品,是比较高的。限购政策把我们的客户砍半,限贷政策又砍掉一半,改善性需求几乎被压掉了四分之三。

  市场有很多变通的办法解决限购限贷,但这些解决不了根本问题。改善性需求不应该被压制,中国改革开放让一部分人先富起来,这部分人的消费为什么要压制呢,这是社会发展的客观需要。

  但政策已经这样,说政策没有意义,这个时候唠叨合理不合理,没有必要。

  财新记者:绿城如何应对调控政策?

  宋卫平:在这种环境下,发展企业都很难,要依靠刚需产品、小户型房子,另外三四线城市的企业受打击小很多,在那里购房信心和房价都还可以,还是个正常的环境。

  不过,十家房产公司里最多一两家是这样的情况。公司的结构不同,有刚需有改善,一旦提供改善性产品的公司达到三分之一,大家就都很难过。

  面对现实,我们要把这种不正常的市场环境当做正常的环境。公司好的方面要调动出来,公司的生命力才能起来,对抗这样的扭曲市场。我现在的心情相对安宁,这样的环境下,企业死掉是正常的。

  财新记者:您之前发文说绿城一切尚好,现在为什么担心死掉?

  宋卫平:“君要臣死臣不得不死”。我们一方面做好走向死亡的准备,一方面也在努力。公司那么多员工,如果每个人都做努力,激发优点,在市场的黑暗中或许能找到生路。中国还是在现代化进程中,向工业化、国际化、城镇化迈进,在这样黑暗的市场环境中,我们忍受三五年时间,中国总会回到开放的市场环境,行业会遵循开放和普世价值。

  绿城最艰难的时候已经过去了,去年底最难,我们加强项目的腾挪、股本架构的变动。销售如果能卖掉70%、80%,公司依会“安好”。

  我们也没那么容易死,不是娇生惯养的企业,不是在温室里被呵护长大的,本来就是在市场中成长起来的。

  财新记者:绿城遇到的种种困难,有没有反思过问题出在哪里?

  宋卫平:公司建设到现在的程度,和以前18年的基本态势一样,我们一直往前走,产品品质、规模、素质都在那里,无非是市场的调控,让股本做了变动。我自己是要负一部分责任的,没有判断到2010年这次房地产震荡,几乎是灭顶之灾的,我们没有预测到这次海啸。

  有人问我,你是优秀的企业家,对中国的历史、现状及经济社会有成年人的阅读,为什么没有防范呢?我是需要检讨的,早知道现在,有些地不买,有些资金准备得好一点。这一点上,龙湖是值得学习的。

  之前我还是想把企业做大,在我们所到的每一个城市留下好的作品,存急切之心。其实在2009年,我们就想到过会有调控,并向很多专家做过学习,香港小户型的房屋、新加坡的组屋这些经验告诉我们,中国用市场化方式解决住房存在很多问题,尤其是在这么短的时间,所以政府对方方面面的把控应更加小心。

  财新记者:公司架构会有什么调整?

  宋卫平:没有调整。我们努力把该做的事做好,在有好的现金流之前,把储备的项目做做好,可以腾挪一部分变现。接下来看销售的情况,如果调控继续加强,我们可能做好继续腾挪项目的准备。较外部环境,内部的管控方式还是有很多东西值得检讨和加强。

  财新记者:您之前说过“最不济,房子降到底卖掉不玩了”,最近绿城杭州的项目开始降价了,这是信号吗?

  宋卫平:这个公司还没到关门的地步。现在也不是降价,只是定价比较低,甚至成本价卖,有的项目没有利润。这些情况,十几年前我们也经历过,从每平方米赚一两百块开始,然后赚四五百块。

  现在主要有2009年2010年拿的高价地,这些没办法。

  财新记者:绿城改进了经纪人制度,在很多场合,你自己都开始卖房,公司的销售策略有什么样的计划?

  宋卫平:公司将把销售作为重要方面,从理念到方法都会做大的转型,动员整个队伍改变销售方法、销售效率。以前天冷只是多穿衣服,现在是严寒,就要用更多的办法,比如生火、运动、不停地吃、休息等来抵抗严冬,谁也不知道持续多久,已经一年半了。

  财新记者:最近很多国资企业接手绿城的项目,是政府在帮助绿城吗?

  宋卫平:一个企业,社会怎么看你,外界怎么看你,是你之前的所作所为对外构成的基本印象。好在我们在浙江这么多年,做得还不错,十多年下来,应该是好感更多一点。

  房产商和地方政府的关系,我们开玩笑做比喻,我们就是批发商,政府把地卖给我们,我们做加工生产配套服务,然后卖给个人。

  财新记者:绿城将来的转型计划是怎样的?

  宋卫平:造更多的保障房、农民工住房,虽然这些没有什么利润空间,但也不会亏损,社会效应会很好。我们以前代建的市场被压缩了,别人找我们也是建改善性的住房,调控后这个市场到现在都不好。

  我们将来代建的业务一定会超过房产开发,尤其是保障房建设。

  产品转型方面,我们去年研究完的养老产品还会继续做,规模不会很大,如果没有调控,我们三五个项目都开工了,现在只有一个在今年开工,也会和别人合作。(未完待续)■

  记者点评:因激进扩张、高负债率运行、成本高企等因素,绿城在历次行业洗牌中,始终位于舆论的风口浪尖。

  即便是在哀鸿遍野的2008年,宋卫平依然没有选择妥协,绿城硬挺过了楼市萧条期,坚持不降价不倾销的政策,在2009年开始的一波楼市繁荣中赚得盆满钵溢。

  在本轮调控的初期,财新记者采访绿城高层时,他们还津津乐道绿城2008年的应对之策,称绿城依然保持既有政策不变,不会调整高负债运营模式。

  然而,一年半过去了,调控政策依然持续。在限购限贷的政策下,绿城销售几近停滞,资金链紧绷,2012年更面临超200亿元的短期债务压力。

  2011年底,绿城集团净资产负债率高达148.7%,高于行业水平,引入九龙仓可使负债率下降至80%。但九龙仓若未来有可能成为绿城中国第一大股东,将来的绿城可能不再姓“宋”。

  (本栏目稿件为财新与腾讯财经合作推出,未经授权不得使用。)

  

责任编辑:何华峰 | 版面编辑:张也
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