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万科深铁联手 欲仿东京轨道物业模式

2016年06月14日 18:25 来源于 财新网
万科如果全数增发新股,深圳地铁持股可能占摊薄后万科总股本的20%左右,替代“宝能系”成为新晋第一大股东

  【财新网】(记者 林金冰)重组方案即将面世之际,万科与深圳地铁携手合办论坛,意在描绘美好蓝图,争取股东支持。接近万科的人士透露,双方合作意欲效仿日本的“东急模式”,由同一主体开展轨道建设和周边物业开发,而非“港铁模式”——将物业开发交由第三方开发商负责。

  如今,万科(000002.SZ/02202.HK)与深圳市地铁集团有限公司(下称深圳地铁)合作意愿强烈。前者有望在地铁沿线以合理价格获得项目资源,后者则可寻得专业合作伙伴,增添物业开发运营实力。

  前述接近万科人士认为,效仿“东急模式”的前提条件,是万科与深圳地铁必须组成利益同盟,达成深度合作,否则,深圳地铁可以找任何一家房地产商合作,不必限于万科。言下之意,双方只有重组成功,实现利益高度捆绑,才能绘就这一蓝图。

  知情信源向财新记者透露,在此番重组中,如果原有股东不出售老股,万科全数增发新股,那么,深圳地铁持股可能占摊薄后万科总股本的20%左右,成为新的第一大股东;原有股东持股比例将被相应稀释,原第一大股东“宝能系”持股将少于深圳地铁。

  万科与深圳地铁达成重组意向,也正是为了抵御“宝能系”入侵的潜在不利影响。

  双方屡屡提及的“轨道+物业”发展模式,并非新鲜事。“轨道+物业”,从字面解读,即是在轨道周边开发物业。轨道建设与物业开发既可由同一主体完成,也可由不同主体完成,前者代表是日本的东京急行电铁(下称东急电铁),后者代表是香港铁路有限公司(下称港铁),亦即“东急模式”和“港铁模式”。

  “港铁模式”中,港铁由香港政府特许获得土地发展权,之后与不同房地产开发商签订协议,将周边物业开发交由它们负责。福建省国土厅前副厅长林依标曾撰文介绍:港铁与开发商按协议约定比例分摊物业租售利润、实物资产,或向开发商收取预付款,从中获利,以此提升轨道建设的投资回报率。

  这种模式令港铁成为全球少数实现盈利的轨道交通企业之一。财报显示,2015年,港铁不包括投资物业重估的利润约为109亿港元,其中,物业开发利润约23亿港元,约占21%。2014年这一占比高达31%。

  相比之下,“东急模式”的轨道建设和物业开发是由同一主体完成,或由东急与合作开发商联手操盘。

  东急电铁是日本大型民营铁路企业,总部位于东京。东急电铁除了铁路主业,还拥有百货、商店、旅馆、不动产、建筑、学校等业务,东急电铁与这些相关企业合称为东急集团。查阅东急集团官网可知,与港铁相似,东急集团的业务核心也是基于轨道交通的街区建设,亦即将轨道与周边房地产和商业开发相结合,聚拢人气,最终实现物业开发收益反哺轨道建设运营。

  东急集团津津乐道的成功案例,是由东急电铁主导、历时半个世纪开发的“东急多摩田园都市”项目。

  多摩田园都市位于东京都东南部神奈川县。北京交通大学经济管理学院教授赵坚对此有过介绍:上世纪50年代初这个地区只有2万多人口,后来,东急电铁修建31.5公里的通勤铁路线,将此地与东京都连接起来,并在沿线开发建设多摩田园都市,半个世纪之后,该地区人口多达60万。(详见财新网文章“中国应发展大城市群”)

  在前述接近万科人士看来,“港铁模式”中,由于是与外部开发商合作,港铁有意愿抬高土地估值,开发商之间相互竞争也会抬高地价。“东急模式”则可以规避这种弊端。

  回顾可知,深圳地铁过往实践既有“港铁模式”,也有“东急模式”。前者案例包括以招投标方式将万科引进红树湾项目和深圳北站项目。2015年3月,双方为此成立项目公司——深圳地铁万科投资发展有限公司,注册资本5000万元,深圳地铁持股51%,万科持股49%;后者典型案例即是前海综合枢纽及上盖开发项目。据其官网介绍,深圳地铁目前已有六个物业开发项目入市销售,累计销售额逾180亿元。

  万科A股股票自2015年12月18日停牌至今,将近半年。据财新记者了解,万科计划于周五(6月17日)召开关于重组的第一次董事会,讨论审议重组预案。一般会后即发布董事会决议公告,但也可能因周五因素,至迟不晚于周日(6月19日)发布公告。

  假如万科董事会超过半数反对,重组即告失败;假如重组预案获第一次董事会通过,则需提交深交所审核,监管部门在十个工作日内完成审核后,万科A股方可复牌。 由此推算,万科A股复牌日期大约在6月底、7月初。

  财新记者还了解到,假设重组预案获监管审核通过,万科预计在8月召开第二次董事会审议正式的重组方案,最快于9月底召开临时股东大会。

  据万科2015年年报及截至2016年4月8日的披露信息,万科总股本中,“宝能系”持有24.29%,华润持15.29%,安邦保险持6.18%,万科管理层实际控制的金鹏、德赢1号两个资管计划合计持有6.2%。

责任编辑:贺信 | 版面编辑:刘潇
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