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新规下现土拍闹剧 郑州土拍房价报1元

2017年01月22日 19:44 来源于 财新网
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拍卖采用“限地价,竞房价”制,3宗地块的综合房价远低于楼面价。在竞房价过程中,开发商甚至报出0元、1元的荒唐价格
1月22日,郑州市郑东新区出让7宗住宅地块,共计37.4万平方米,拍得土地出让金79亿元。 视觉中国

  【财新网】(记者 侯雯)郑州,持复垦券入场的开发商,在土地“熔断”新规下,上演了一出闹剧。

  1月22日,郑州市郑东新区出让7宗住宅地块,共计37.4万平方米,拍得土地出让金79亿元。此次土拍实行“限地价,竞房价”制度,有一宗地综合房价仅比楼面价高出1999元/平方米外,另有四宗地综合房价远低于或与楼面价持平。为了确保能抢到优质地块,在竞房价的过程中,开发商甚至报出0元、1元的荒唐价格。

  一位郑州房企人士表示:“房企都是先拿了地再拖着,等政策变化。或者之后再想办法转嫁给消费者,比如卖天价车位,买车位送房子。”

  这一拍地闹剧的背景是郑州2016年为控制“地王”出台的土拍新规。

  2016年,全国楼市增长迅猛,郑州房价水涨船高。自2016年7月万科拍下一块“地王”后,郑州楼市在9月达到沸点。

  郑州于2016年9月14日出台九项措施,其中提出“限地价,竞房价”:郑东新区等区域土地出让时,网挂报价超过50%溢价率,网挂报价中止,此即土地价格“熔断”,之后参与网挂的竞买人现场竞综合房价,价低者得。

  2016年7至9月,郑州土地市场逢拍必出“地王”,政府严控土地供应节奏。一直到9月底,郑州国土局才透露,年底开始将集中供地6000亩。

  供地前,郑州政府以土地指标控制土拍进场资格。据2016年12月14日郑州市国土局发布的宅地出让“持券准入”政策公告,自2017年1月15日起,包括郑东新区在内,土地竞买人必须提前购买与出让土地同等面积的“复垦券”,才有权参与土地竞买。

  “复垦券”指标主要来自国家集中连片特困地区、国家贫困县等地区,对应腾退的农村宅基地及其他可复垦为耕地的农村集体建设用地。在扣除自身安置用地后,节余的农村建设用地指标,即可成为城乡建设用地增减挂钩节余指标。

  其中,异地扶贫搬迁贫困户和同步搬迁户农村宅基地及其他相应农村集体建设用地拆旧复垦产生的“复垦券”,称为宅基地A类“复垦券”(简称A券),其他农村宅基地及农村建设用地拆旧复垦产生的“复垦券”(简称B券)。

  12月20日,郑州首批A类复垦券拍卖会上,政府共计以顶价30万元/亩拍出6000多亩复垦券,共计18亿元。A券起拍价为16万元/亩。

  前述郑州房企人士透露,根据其企业内部数据,100多家企业参与竞拍,规模越大竞得的复垦券越多。

  郑东新区属于“地王”频出区域,房价平均水平从2016年初的1.5万元/平方米一路涨至年底的2.3万元/平方米。郑东新区的北龙湖区域定位为郑州金融中心,尤以豪宅项目为主,被当地人称为“新富人区”。

  郑州市国土资源局网站的国土网上交易系统显示,15、16号地块地位于郑州北龙湖,在2016年严控“地王”的导向下被政府撤下,此次是时隔4个多月重新挂牌。此次竞拍,这两块地综合房价限价均为3.2万元/平方米。

  15号地的“熔断”楼面地价就已经达到23629元/平方米,最终被河南青风置业有限公司(原海马投资集团有限公司)以23631元/平方米的最低房价报价竞得。这一综合房价仅比楼面价高了2元/平方米。

  16号地的熔断楼面地价位23601元/平方米,最终被河南正商新铭置业有限公司(下称正商新铭)以25600元/平方米的最低房价竞得。这一综合房价仅比楼面价高1999元/平方米。正商新铭为河南本土最大的房地产开发商。

  其他三宗地块的综合房价比楼面价还要低。

  18号地被河南碧源新城置业有限公司竞得,楼面价约为7879元/平方米,竞综合房价为6789元/平方米。这一综合房价仅比楼面价低了1090元/平方米。该地块的竞拍过程中,有竞拍人以0元的价格竞房价,直接被判定无效。此前网传某当地房企已经宣布拟开发此地块作为内部福利房让员工进行内部认购。

  198号地被河南好喜地置业有限公司以楼面地价约4643元/平方米竞得。其报出的综合房价仅为1元/平方米。该地块此前也被传出是企业内购用地。

  河南中美置业有限公司竞得199号地,“熔断”楼面价约4433元/平方米,竞综合房价4100元/平方米,这一综合房价比楼面价低了333元/平方米。

  2016年9月以来,郑州政府出台多项调控政策,强行干预楼市。10月出台限购令,并在12月进一步升级为外地人购房需交两年社保或个税。

  前述郑州房企人士透露,郑州楼市已在多项调控叠加下陷入冰冻期。目前,土地供应量增大,但地价并未上涨;拥有购房资格的人减少,楼市成交量下滑,价格趋稳。预计2017年郑州楼市进入盘整期,购房者预期房价将出现下跌。

  “但从中长期看,郑州房价还是压不住的。”他表示,考虑到国家打造中原城市群的政策倾斜,河南自贸区的确立,以及郑州独特的“米”字型高铁覆盖到的4亿人口,郑州的城市价值将逐步提升。

责任编辑:贺信 | 版面编辑:李丽莎
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