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楼市观察|今年前四个月房企拿地热情未减

2017年05月15日 14:47 来源于 财新网
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房企“豪放”拿地,源于资金充裕,旨在保证土地储备。拿地模式也更加多元化,合作拍地、项目入股、收并购案例明显增加
2017年以来,品牌房企在土地市场频频出手。视觉中国

  【财新网】(记者 张欣)2017年以来,品牌房企在土地市场频频出手。

  一季度,据同策咨询研究部统计,TOP20上市房企拿地成交金额4707亿元,占全国300城市土地成交金额的42.38%,占比同比上涨15.53个百分点。仅4月份,保利、龙湖、中海、首开、碧桂园、万科等品牌房企拿地金额均在100亿元以上。其中,碧桂园已连续5个月拿地金额过百亿。

  多位业内专家表示,房企“豪放”拿地,源于资金充裕,旨在保证土地储备。

  中原地产研究中心数据显示,从2017年1月1日截至5月10日,全国房企拿地超过百亿的合计21家。2017年拿地最多的前25大房企,其拿地总金额逾5599.1亿(只计算招拍挂部分,不考虑权益分配),同比上涨103%。

  前25家企业主要在一二线城市攻城略地,投入资金量占比八成。“没有面粉就做不了面包”,一位闽系房企品牌人士称,开发商面临补仓压力。

  中原地产研究中心首席分析师张大伟认为,北京等城市增加了土地供应也是一、二线城市拿地占比高的重要原因。

  4月7日,北京市发布的最新供地计划提出,2017年住宅用地供地计划为1200公顷。新公布的指标是年初发布数字的两倍。克而瑞研究数据显示,仅4月,一线城市通过土地出让成交的建筑面积达339万平方米,环比上涨55%。北京4月出让18宗地块,其中住宅部分几乎全部为自住型商品房,均有最高销售限价要求,但开发商拿地热情不减反增。

  碧桂园上海副总裁高斌告诉财新记者:各家(房企)都有规模增长的压力,急需补充土地资源。另外,连续两年多的稳步增长,令各家企业现金充足,“拿地热情和能力都很高”。

  2016年销售量火爆为房企拿地提供了充裕的资金。克而瑞研究数据显示,2016年规模房企扩张迅速,销售门槛提升明显。TOP100房企入榜金额门槛从2015年的104亿提高至157亿元,同比升51%。2016年,越过3000亿大关的房企就出现了三家,分别是恒大、万科、碧桂园。另有融创、华夏、绿城、华润、金地五家房企首次跨入千亿门槛。

  销售回款之外,房企融资渠道也较为宽松。海通证券研报显示,2016 年地产企业通过信托贷款、私募基金等非传统类渠道的融资规模快速上升。2016年全年基金子公司资管产品投向地产领域的金额约880 亿元,是2015 年的3倍。

  值得注意的是,业内报告指出,由于去年市场销售火热,房企补库存意愿较高。而面对激烈的招拍挂市场,房企的拿地模式也更加多元化,合作拍地、项目入股、收并购案例明显增加。例如万科今年首季增加的项目中,有六成以上的项目均是通过合作方式获取。

  不过,土地市场热度能够持续多久,业内人士表示担忧。上海易居研究院总监杨红旭认为,2016年年末至今,各大城市加码楼市调控,房企销售整体状况下滑,且监管层收紧房企融资渠道,因此明后年的拿地状况或不容乐观。

  2016年年末,银监会对16个热点城市开展金融机构房地产相关业务专项检查,所涉内容包括首付贷款、开发贷、银企合作、理财及信托等多种业务。2017年2月,中国基金业协会要求,私募资管计划禁投16个热点城市的普通住宅地产项目。这意味着,开发商常用的融资方式被纳入重点监管。

  更值得关注的是,内地房企未来几年的到期债务将持续增加,房企手头资金将受限制。海通证券研究显示,目前存量地产债规模超过2万亿元,2018、2019 年将分别有5000亿元左右的存量债到期,到期压力集中。海外债券到期压力也逐渐增多,未来3年待偿债券超过350亿美元(约合人民币2414.65亿元)。

  张大伟认为,房企拿地资金有超过70%分布在调控城市中,如果调控政策继续重压,未来销售压力巨大。

  高斌认为,后半年尤其是年末,房企拿地状况可能出现分化。即规模型企业出现拿地窗口,小型企业将面临现金压力。

  中原集团研究部总监陶琦认为表示,2014年至2016年TOP20房企的市占率分别为23%、23% 、25% ,而2017年这一指标则达到42%。大型房企市占率更高,强大实力支撑它们在短期内的快速扩张,越来越多的房企通过股权合作和收购等方式获取土地和项目。单纯拿地需要历经准备期、规划期、项目预售等多个环节,一般需要12个月,并购容易盘活项目,快的话只需要3个月,因此其完成销售额的速度比以前单纯拿地更快。

  陶琦认为,如果今年供地计划能顺利实现,今年接下来的8个月会有很多土地入市,地价会有很大程度的回落,“下半年是一个拿地的窗口,现在房企的共识是快干项目,加快销售,加速回款”。

责任编辑:贺信 | 版面编辑:张柘
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