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公租房与商品房户数相当 深圳出现混居后遗症

2017年09月05日 09:02 来源于 财新网
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今年7月,726户公租房租客入住新房,与832户商品房业主为邻,双方将共享花园和车位。商品房业主强烈要求与公租房隔离管理,但住建部门要求租购同权
公租房和花园之间有一段水泥矮墙,设有缺口,供公租房租客出入花园。5月中旬,商品房业主用水泥砖头把它封堵起来,政府又派人凿开缺口。8月17日下午,缺口还残留着补墙时留下的水泥痕迹。财新记者 郑丽纯/摄

  【财新网】(记者 郑丽纯)周越(化名)今年33岁,是深圳一家公司的文员。几年前,她母亲接受了膝关节置换手术,行动不便。为此,周越卖掉一套楼梯房,置换成深圳市龙岗区金御半山小区的一套电梯房。

  深圳房价高企,这套89平方米的新房,总价近450万元。周越出租了另一套自有住房,加上她父母的退休金,凑齐月供1.5万元。“每个月过得紧巴巴的”,8月30日,她对财新记者说。

  今年6月底,周越一家五口搬入新居。7月,726户公租房租客入伙,与832户商品房业主为邻,双方共享花园和停车位。一套50平方米的公租房,每月租金加上管理费不过1000元出头,远远低于商品房业主的住房支出。租购还要同权,业主们无法接受。

  金御半山小区一期共有八栋住宅楼,围绕花园四周分布。公租房和花园之间有一段水泥矮墙,矮墙设有缺口,供租客们出入花园。“这就像堤坝上的缺口,一定要堵住。”周越说。

  时至今日,周越等业主已和政府部门有过两次沟通。业主们要求:同一宗地块上,商品房与公租房应从空间上隔离管理。政府站在租户一边。8月中旬,深圳市规划和国土资源委员会(下称规土委)龙岗管理局答复业主:反对隔离。早前8月3日,龙岗区住房和建设局亦给公租房租户回函称:该局联合街道办、区保障房公司约谈了开发商和小区物业,要求开发商准许租户与商品房业主以同样的方式办理停车位月卡、大门门禁卡等。

  政策导向不容挑战。深圳财力雄厚,保障性住房政策正从“济贫”向“留住人才”迈步前行。特区政府倡导“来了就是深圳人”,落户深圳、参保三年者,只要名下无房,皆可申请公租房轮候,政府甚至不对申请人收入设定限制。

  购房业主不愿意买账,这不是他们不够通情达理。

  深圳自2009年推行城市更新,意欲撬动市场力量开发存量土地。今年6月深圳市城市更新局公布的数据显示,开发商每开发1万平方米的土地,至少要无偿移交3100平方米给政府,还要按一定比例配建保障性住房。合一城市更新项目管理公司董事总经理罗宇告诉财新记者:保障房免缴地价,建成后由政府回购,但回购价一般是建安成本加上合理利润,普遍低于拆迁成本。这笔账算下来,开发商的成本势必转嫁到购房人身上。

  “政府请客我埋单,这样的政策谁之过?”金御半山小区一位业主在互联网上发帖说。

  户数比接近1:1

  早在今年春节后,金御半山小区的格局就引起商品房业主注意。部分业主告诉财新记者,售楼人员曾经承诺,公租房要与商品房物理隔离。业主们据此向物业交涉,物业只是搪塞拖延。

  5月中旬,商品房业主向这道宽仅一米的缺口宣战,用水泥砖头把它封堵起来。然而桃花源的生活不满一个月,政府就派人重新凿开缺口。一个纠缠各方利益的信访事件从此发酵。

  深圳市龙岗区保障性住房投资有限公司是当地保障房运营公司,也是房产所有人。8月14日,在业主代表、物业管理处、住建局和保障房公司各方见面会上,业主提出两大要求:商品房和保障房要分区域管理,保障房租户进出小花园的缺口要堵上;整个小区的地下车库由商品房业主共享,地面车位可由公租房租户使用。

  保障房公司寸土不让。公司代表说:“我们在同一宗地块上。我也是业主,我的租客理应享受小区花园、停车位的资源。”周越向财新记者回忆了见面会过程,“各方没有达成任何共识”。

  业主们搜集各种官方文件作为维权依据。例如,规土委曾于2016年1月发布《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》,其中规定:保障性住房配建面积是住宅建筑面积的8%-12%。若以面积计算,金御半山一期配比已然超标。若以户数计,据业主们统计,小区一期共有商品房832套,几乎按1:1的比例配建公租房726套,这更让业主光火。

  据财新记者了解:金御半山一期又名“荔山御园”,位于龙岗区布吉街道一片更新改造用地范围内。按照规划,这片土地上需配建保障房6.7万平方米,其中金御半山所在的南片区,需要配建保障房3.6万平方米。

  公租房即属保障房一个类别。实际情况是,配建保障房全部落地在金御半山一期之内。深圳市城市更新开发企业协会会长耿延良向财新记者介绍,为了防止项目烂尾,政府通常会要求保障房在项目一期中集中建设。

  财新记者查阅该小区所在的城市更新项目文件发现,金御半山所在的城市更新项目于2011年获得专项规划批复。这份文件显示,公租房原定是在另一体量更大的地块上修建,包括公租房在内住宅总面积为33万平方米。

  当年9月,开发商信义地产子公司即深圳市信旺房地产开发有限公司提出申请:调整规划,将分散的商业物业集中建设。这些商业物业后来成为一个购物中心。规土委最终同意将保障性住房挪到现在的位置,这是一块包括公租房在内总计住宅面积为13万平米的地块。此处地块亦同时调整为一期项目所在地。

  混居“后遗症”

  金御半山小区并非个例。在深圳,万科翡丽郡、万科公园里等小区都出现了类似情况。在北京,东五环东坝乡一由龙湖地产开发的小区被划分成两部分,分别是纯商品房组成的“首开龙湖天璞”和自住型商品房组成的“首开龙湖学府苑”。两种商品房被一道两米多高的铁栅栏隔开。

  政策性住房的业主认为受到不公正待遇,要求拆除屏障,随后政府介入干预,北京住建委要求开发商在8月31日隔离拆除。(详见财新网报道“商品房配建保障房‘后遗症’爆发 龙湖北京小区隔离墙难拆”)接近龙湖地产的人士指出,在拿地时,政府并未规定两种类型的商品房不允许设置隔离。

  北京住建委颁布的限期拆除令属于事后补漏洞。深圳情况与此有别。金御半山小区开发商、信义地产一位副总经理告诉财新记者:公司当初拿到的用地规划许可证就已明确:保障房与商品房要在同一宗地块建设,且一个管理区域只能由一家物业公司管理,双方需要共享花园及停车位。

  一方面是规划要求,另一方面是商品房业主关切,这或许是小区建设矮墙却又故意留下缺口的原因。深圳市城市规划设计研究院城市更新规划研究中心主任王嘉认为:小区停车位是否共有,花园是否与人共享,直接决定了社区品质高低,生活品质进而反映在楼价上。“若开发商没有在销售环节讲清楚,购房人事后心有不甘,后面就会出现一笔烂账。”王嘉说。

  住宅开发建设中采取共享混居模式,这在欧美国家有数十年的实践,立意在于促进居民交往和阶层融合。各国模式多样,例如向穷人提供住房优惠券,帮助他们入住私人房屋,或是将公共住宅与商品住宅联合开发。然而一个希望创造多元社区的政策在国内落地时,却陷入一厢情愿的尴尬。

  有学者认为,目前各地通常将商品房建设在小区某一部分,又将保障性住房建立在小区其他部分,这不是真正的社会混合。耿延良建议,应该在每个楼层插花式安排保障性住房,依靠现在的管理手段,这种设想完全可以实现。

  另有业内人士认为,人为把不同类型的房屋强行搁在一块,势必为日后冲突埋下隐患。

  建纬(深圳)律师事务所的律师颜雪明告诉财新记者:这类人为制造冲突的小区矛盾根源在于配建模式。他曾于2016年3月在《住宅与房地产》杂志撰文称:在低密度区域,业主享受到的是更少的居住人口、更宁静的环境、更多的绿化,他们为居住环境支付了更高价格。而高密度区域的业主,往往以同一个小区不应区别对待为理由,反对区域分隔, 这实际上是侵犯了低密度住宅区业主的利益。他认为,双方矛盾背后是物权冲突。

  (财新记者黄子懿对此文亦有贡献)

责任编辑:贺信 | 版面编辑:刘明晖
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