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广州规范个人消费贷 对楼市“双合同”影响几何?

2017年09月20日 20:18 来源于 财新网
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地方政府限价销售,导致一手房定价远低于同区域二手房,房企只能进行拆分销售,额外的装修款就只能申请消费贷
购房者用消费贷来支付房屋首付款,是被明令禁止的。图/视觉中国

  【财新网】(记者 王婧)购房者用消费贷来支付房屋首付款,是被明令禁止的。但在广州,新房以“双合同”形式销售非常普遍,购房者大量申请消费贷来支付房屋装修款,这是消费贷进入房地产市场的一种重要形式。

  自8月底至今,包括江苏、北京、深圳等在内,多地发布文件,规范银行发放消费贷,防止信贷资金违规流入房地产市场。广州房地产业对上述动向高度关注。遏制“装修贷款”,可视为对广州“双合同”进行釜底抽薪的举措。

  如今,靴子落地,政策比房地产业内的想象来得宽松。9月20日曝光的《关于加强个人消费贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》(下称《通知》)显示:原则上不发放金额超过100万元或期限超过10年的个人综合消费贷款。

  《通知》由中国人民银行广州分行、中国银监会广东监管局共同发布,落款时间为2017年9月13日。接近监管层和自银行界的人士分别向财新记者确认该文件属实。

  此前流入广州楼市的“装修贷”,一般放贷金额不超过30万元,期限不超过5年。这意味着新的监管令对广州市场上普遍存在的操作方式影响有限。一名银行界人士称,原则上不发放金额超过100万元或期限超过10年的个人综合消费贷款,《通知》这一要求主要还是限制用消费贷来支付首付款的情况, “这并不影响‘双合同’下的装修贷款。”

  “双合同”是房产销售应对楼市调控的产物。开发商与购房者签订两份合同,一份是政府指导价下的房屋买卖合同;另一份是以装修等名义补充再收费的合同。

  财新记者于9月17日走访广州东部多个楼盘后发现:“双合同”依然是楼市主流,这一方式扭曲了广州房价结构。

  某楼盘销售人员计算了一套面积117平方米的住宅。这套房折后价约为273万元,其中房款为172万元,装修款为101万元。若是在单合同下,购房者仅需首付三成,即大约82万元。其余191万元房贷可分30年还清,贷款基准利率为4.9%。

  而在双合同下,购房者能够从银行贷到的正常房贷仅为120万元左右。这意味着:购房者原本还有71万元房贷,只能被迫用利率更高的“消费贷”来“补齐”。据财新记者了解,目前消费贷的利率一般在6%至8%之间。

  与房贷相比,消费贷的贷款额度低、年限短、利率高。对购房者来说,更为艰难的是:银行并不会给消费者发放足够额度的装修贷款。该楼盘的销售人员告诉财新记者:装修款最多只能贷款30万元,而且时间最长为5年,折后利率为6%。这意味着:购房者的全部首付款将高达接近123万元,比单合同下高出41万元,而前五年的还款压力也将大大增加。

  广州的购房者是被迫接受条件更为苛刻的“双合同”的。从财新记者在广州东部多个楼盘现场采访的情况看,楼盘销售处都会公开政府指导价,销售人员亦不会对购房者遮掩“双合同”销售模式。

  方圆地产首席市场分析师邓浩志评论说:地方政府限价销售,导致一手房定价远低于同区域二手房,房企只能进行拆分销售,额外的装修款就只能申请消费贷。

  9月17日当天,已有一家楼盘的销售人员明确告知财新记者:该楼盘已经接到来自银行的通知,装修款的贷款额度“没有限定30万上限”,但贷款年限同样限定为5年。

  现在,《通知》明确:消费贷的金额上限为100万元,期限上限为10年。这是否意味着在楼市调控背景下,《通知》将为广州的“装修贷”松绑?9月20日,财新记者致电上述楼盘销售,他表示:暂时没有听说“装修贷”的贷款年限可延长至10年。

  前述银行界人士告诉财新记者:在不考虑“双合同”情况下,房屋装修款设定30万的贷款额度上限以及5年贷款年限,“是比较合理的”。他认为,从银行的角度来看,“必须认可居民有正常的装修需求”。

  《通知》要求:各商业银行“应从交易价格、借款人消费需求、消费意愿与动机等维度对消费的合理性进行深入分析,多方查证贷款用途的真实性和合规性,确保信贷资金用于满足居民日常生活的正常需求”。

  财新记者综合广州市黄埔区多个楼盘信息后发现:在该区域,政府指导价多限定在每平方米15000元至18000元不等;而开发商额外追加的装修款,则往往在每平方米3000元至10000元不等。

  针对动辄高达百万的装修款合同,银行是否会认定合同包含虚假成分,并拒绝发放消费贷款?9月17日,多名房产销售告诉财新记者:银行并不关注装修款项总额有多少,反正贷款额度上限只有30万元。

责任编辑:贺信 | 版面编辑:陈华懿子
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