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“双合同”再现广州楼市 一手楼网签价格失真

2017年04月06日 17:13 来源于 财新网
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“双合同”中的名义楼价满足政府指导价要求,地方政府可以完成楼市调控任务,开发商可以获批预售证卖房实现利润,购房者还可因“装修款”等名目受益而少缴交易税费
在广州增城,一套建筑面积约为80平米的新建商品住宅,价格被分为房款和装修款两部分:其中房款约为143万元,装修款约为32万元,总计175万元。 高林/东方IC

  【财新网】(记者 王婧)在广州增城,一套建筑面积约为80平米的新建商品住宅,价格被分为房款和装修款两部分:其中房款约为143万元,装修款约为32万元,总计175万元。

  3月底,一名购房者向财新记者出示了广州某楼盘的贷款预算表。按照单价折算,这套房屋的房款约为每平米17800元;装修款约为每平米4000元。购房者实际付出的单价为每平米21800元。

  这正是广州近日卷土重来的“双合同”。购房者买房时,与开发商同时签订两份合同,一份为购房合同,该合同价格用于网签;同时绑定一份装修合同。房屋市场价与政府指导价之间的差价被计入“装修款”,从而不计入网签。

  根据房王数据中心统计信息,前述楼盘2017年3月共售出74套房屋,销售均价约为16700元/平方米。该数据中心统计的数据为网签数据。这意味着:由于“双合同”存在,购房者实际付出的购房成本,远高于网签价格。

  稳定网签价

  这并非个案。另一名购房者在3月底告诉财新记者:同样在广州增城,另一个小区的销售均价接近每平米20000元,其中包含的装修款高达每平米7000元,网签价格仅为每平米13000元。房王数据中心统计信息显示:这一楼盘在2017年3月共售出380套房产,销售均价约为14000元/平方米。

  “双合同”不仅仅出现在郊区增城。4月6日,财新记者在黄埔区实地走访三家楼盘,其中有一家楼盘也在采用“双合同”销售模式。该楼盘其中一套住宅,房款约为每平米17400元;装修款约为每平米12600元;购房者实际付出的单价约为每平米30000元。“现在全广州到处都是双合同。”该楼盘的销售人员对财新记者说。

  一名广州房地产业内人士告诉财新记者:自2016年10月楼市调控以来,广州多个楼盘开始采用“双合同”销售模式,以使得网签价格得以稳定在政府希冀的范围内。

  房王数据中心统计显示:2017年3月,广州市增城区共计成交住宅5044套,环比涨幅高达174.58%;成交均价为12275元/平方米,环比涨幅仅1.35%。

  增城一直是广州楼市成交量最大的区域。一般而言,其成交量占据广州楼市成交总量的三至四成。这意味着,增城房屋均价数据对广州市整体均价数据影响显著。

  房王数据中心统计显示:2017年3月,广州11区共计网签一手住宅16288套,环比涨幅达到131%;成交均价为16560元/平方米,环比涨幅仅1.34%。

  “双合同”的出现,使得网签价格失去数据参考意义。目前多地开发商和中介,已在各个渠道抛弃政府网签价格和数据,转向自行向市场公布成交量和成交均价。一名房地产中介对财新记者说:不能相信网签价格,那已经不能反映市场的真实成交情况。

  阳光家缘网是广州市住宅成交备案的官方网站,主办单位是广州市住房和城乡建设委员会。目前,该网站的统计成交数据页面多处注明:“本表信息仅限纳入网上签约管理的数据”。

  “装修款”的秘密

  房屋价格的一部分,被隐藏于“装修款”中。前述两名购房者都对财新记者说:在购房过程中,开发商并不讳言,签订一份装修协议,是为了规避政府的“限价令”——在楼市调控背景下,多地政府都设立售房指导价,开发商若希望以超出政府划定的价格范围售楼,即可能无法获得预售证或者售楼合同无法完成网签。

  “双合同”已由潜规则变成明规则。前述购房者提供给财新记者的贷款预算表是打印好的标准格式——房款和装修款分门别类列出首付和贷款额度。财新记者在黄埔区实地考察过程中发现,用“双合同”销售房产的楼盘,其提供的价格表亦是如此。

  “装修款”并不完全真实对应于房屋装修价格。广州一名地产界资深人士告诉财新记者:以广州的人工价以及开发商的用料来看,即便是顶级豪宅,装修成本价也不会超过每平米3800元。“这一价格已经可以做到包下全部家具家电、拎包入住的水平。”该人士说,“一般的精装修洋房,开发商的装修成本不会超过每平米2000元。”

  即便知道是虚假装修合同,购房者也没有和开发商谈判的空间。一名购房者对财新记者说:“房子供不应求,开发商根本不愁卖不出去。”

  对这名购房者来说,“双合同”抬高了他的首付门槛。这是他的首套房。按首付三成计算,原本他仅需首付52.5万元;但现在,他需要首付75万元。“虽然装修款也可以向银行贷款,但只能贷5年。”他对财新记者说,“这会加大前几年的还款压力,所以我放弃了。”

  黄埔区某楼盘的销售人员告诉财新记者:和他们合作的银行可以用消费贷的方式提供“装修款”的贷款,最多可以贷50万,年化利率可以做到3%以下,但最长只能贷款5年。他给财新记者算帐显示:仅“装修贷”一项,五年内每月需要还款9000余元。

  一名房地产界人士说:每逢楼市调控,“双合同”就会卷土重来。在他看来, “双合同”中的名义楼价满足政府指导价要求,地方政府可以完成楼市调控任务,开发商可以获批预售证卖房实现利润,购房者还可因“装修款”等名目受益而少缴交易税费,“各方都从中获益”。

  据财新记者了解,“双合同”的形式多种多样,并不局限于“装修款”,还有捆绑销售车位等行为,但共同的特征都是利用附属合同来转移“隐形房价”。

  前景存疑

  装修合同是否应该独立于购房合同,不同的人存在不同意见。1999年,国务院办公厅首次发文提出:“加强对住宅装修的管理,积极推广一次性装修或菜单式装修模式,避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象。”这是国家层面首次鼓励开发商直接出售精装房。

  然而精装房的推广在各地存在差异。由于各人对装修喜好不一,一些购楼者依然愿意购买毛坯房,另外委托装修公司完成装修——这正是“双合同”模式合理的一面。一些地方政府并不禁止开发商采用这一模式。

  广州是“新建住宅全装修”的试点城市——由广州市国土资源和房屋管理局制定、广州市工商行政管理局监制的商品房买卖合同中,有专门的附件用于交易双方约定装修标准。装修款亦被要求包含在售楼款中。

  然而依然有开发商使用“双合同”销售模式,尤其是在楼市调控期间——装修合同往往以另一个公司的名义与顾客签订。

  广州曾对“双合同”进行过严打。公开资料显示:2014年4月,广州市房管局明确要求:开发商在为楼盘拿预售证时,须先承诺不搞“双合同”,才给发放预售证,如违反承诺则愿接受相关行政处理。

  不过,多名广州房地产业内人士称:政策施行至今,并没有听说过哪家房地产企业因为“双合同”而被罚。

  鉴于分离装修合同存在一定的合理性,“双合同”并不仅出现于广州。一名房企内部人士称:但凡出台“限价令”的城市,开发商都会考虑用“双合同”等形式来规避政策。“除非政府取消对开发商的售价限制,否则不太可能取消双合同的销售形式。”这名人士说。

  在珠三角,已有部分城市开始整治楼市“双合同”。

  毗邻广州的佛山市,已于4月3日对外表态要对“双合同”加强监控。该市住房和城乡建设管理局称:发现将商品房总价不合理拆分、虚假装修、虚高装修价格、捆绑销售车位(库)等行为的,立即予以制止,并暂停项目网签,责令停业整顿。

  据《南方都市报》4月6日报道,在惠州,房管局方面称:经过与发改局等单位商谈,决定从4月1日开始,在政府备案登记的楼盘,不能再加装修款销售,只能按备案价销售。

责任编辑:贺信 | 版面编辑:刘潇
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