财新传媒
公司 > 要闻 > 正文

“双合同”再现广州楼市 一手楼网签价格失真

2017年04月06日 17:13 来源于 财新网
可以听文章啦!
“双合同”中的名义楼价满足政府指导价要求,地方政府可以完成楼市调控任务,开发商可以获批预售证卖房实现利润,购房者还可因“装修款”等名目受益而少缴交易税费
在广州增城,一套建筑面积约为80平米的新建商品住宅,价格被分为房款和装修款两部分:其中房款约为143万元,装修款约为32万元,总计175万元。 高林/东方IC

  【财新网】(记者 王婧)在广州增城,一套建筑面积约为80平米的新建商品住宅,价格被分为房款和装修款两部分:其中房款约为143万元,装修款约为32万元,总计175万元。

  3月底,一名购房者向财新记者出示了广州某楼盘的贷款预算表。按照单价折算,这套房屋的房款约为每平米17800元;装修款约为每平米4000元。购房者实际付出的单价为每平米21800元。

  这正是广州近日卷土重来的“双合同”。购房者买房时,与开发商同时签订两份合同,一份为购房合同,该合同价格用于网签;同时绑定一份装修合同。房屋市场价与政府指导价之间的差价被计入“装修款”,从而不计入网签。

  根据房王数据中心统计信息,前述楼盘2017年3月共售出74套房屋,销售均价约为16700元/平方米。该数据中心统计的数据为网签数据。这意味着:由于“双合同”存在,购房者实际付出的购房成本,远高于网签价格。

  稳定网签价

  这并非个案。另一名购房者在3月底告诉财新记者:同样在广州增城,另一个小区的销售均价接近每平米20000元,其中包含的装修款高达每平米7000元,网签价格仅为每平米13000元。房王数据中心统计信息显示:这一楼盘在2017年3月共售出380套房产,销售均价约为14000元/平方米。

  “双合同”不仅仅出现在郊区增城。4月6日,财新记者在黄埔区实地走访三家楼盘,其中有一家楼盘也在采用“双合同”销售模式。该楼盘其中一套住宅,房款约为每平米17400元;装修款约为每平米12600元;购房者实际付出的单价约为每平米30000元。“现在全广州到处都是双合同。”该楼盘的销售人员对财新记者说。

  一名广州房地产业内人士告诉财新记者:自2016年10月楼市调控以来,广州多个楼盘开始采用“双合同”销售模式,以使得网签价格得以稳定在政府希冀的范围内。

  房王数据中心统计显示:2017年3月,广州市增城区共计成交住宅5044套,环比涨幅高达174.58%;成交均价为12275元/平方米,环比涨幅仅1.35%。

  增城一直是广州楼市成交量最大的区域。一般而言,其成交量占据广州楼市成交总量的三至四成。这意味着,增城房屋均价数据对广州市整体均价数据影响显著。

  房王数据中心统计显示:2017年3月,广州11区共计网签一手住宅16288套,环比涨幅达到131%;成交均价为16560元/平方米,环比涨幅仅1.34%。

  “双合同”的出现,使得网签价格失去数据参考意义。目前多地开发商和中介,已在各个渠道抛弃政府网签价格和数据,转向自行向市场公布成交量和成交均价。一名房地产中介对财新记者说:不能相信网签价格,那已经不能反映市场的真实成交情况。

  阳光家缘网是广州市住宅成交备案的官方网站,主办单位是广州市住房和城乡建设委员会。目前,该网站的统计成交数据页面多处注明:“本表信息仅限纳入网上签约管理的数据”。

  “装修款”的秘密

  房屋价格的一部分,被隐藏于“装修款”中。前述两名购房者都对财新记者说:在购房过程中,开发商并不讳言,签订一份装修协议,是为了规避政府的“限价令”——在楼市调控背景下,多地政府都设立售房指导价,开发商若希望以超出政府划定的价格范围售楼,即可能无法获得预售证或者售楼合同无法完成网签。

  “双合同”已由潜规则变成明规则。前述购房者提供给财新记者的贷款预算表是打印好的标准格式——房款和装修款分门别类列出首付和贷款额度。财新记者在黄埔区实地考察过程中发现,用“双合同”销售房产的楼盘,其提供的价格表亦是如此。

  “装修款”并不完全真实对应于房屋装修价格。广州一名地产界资深人士告诉财新记者:以广州的人工价以及开发商的用料来看,即便是顶级豪宅,装修成本价也不会超过每平米3800元。“这一价格已经可以做到包下全部家具家电、拎包入住的水平。”该人士说,“一般的精装修洋房,开发商的装修成本不会超过每平米2000元。”

  即便知道是虚假装修合同,购房者也没有和开发商谈判的空间。一名购房者对财新记者说:“房子供不应求,开发商根本不愁卖不出去。”

  对这名购房者来说,“双合同”抬高了他的首付门槛。这是他的首套房。按首付三成计算,原本他仅需首付52.5万元;但现在,他需要首付75万元。“虽然装修款也可以向银行贷款,但只能贷5年。”他对财新记者说,“这会加大前几年的还款压力,所以我放弃了。”

  黄埔区某楼盘的销售人员告诉财新记者:和他们合作的银行可以用消费贷的方式提供“装修款”的贷款,最多可以贷50万,年化利率可以做到3%以下,但最长只能贷款5年。他给财新记者算帐显示:仅“装修贷”一项,五年内每月需要还款9000余元。

  一名房地产界人士说:每逢楼市调控,“双合同”就会卷土重来。在他看来, “双合同”中的名义楼价满足政府指导价要求,地方政府可以完成楼市调控任务,开发商可以获批预售证卖房实现利润,购房者还可因“装修款”等名目受益而少缴交易税费,“各方都从中获益”。

  据财新记者了解,“双合同”的形式多种多样,并不局限于“装修款”,还有捆绑销售车位等行为,但共同的特征都是利用附属合同来转移“隐形房价”。

  前景存疑

  装修合同是否应该独立于购房合同,不同的人存在不同意见。1999年,国务院办公厅首次发文提出:“加强对住宅装修的管理,积极推广一次性装修或菜单式装修模式,避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象。”这是国家层面首次鼓励开发商直接出售精装房。

  然而精装房的推广在各地存在差异。由于各人对装修喜好不一,一些购楼者依然愿意购买毛坯房,另外委托装修公司完成装修——这正是“双合同”模式合理的一面。一些地方政府并不禁止开发商采用这一模式。

  广州是“新建住宅全装修”的试点城市——由广州市国土资源和房屋管理局制定、广州市工商行政管理局监制的商品房买卖合同中,有专门的附件用于交易双方约定装修标准。装修款亦被要求包含在售楼款中。

  然而依然有开发商使用“双合同”销售模式,尤其是在楼市调控期间——装修合同往往以另一个公司的名义与顾客签订。

  广州曾对“双合同”进行过严打。公开资料显示:2014年4月,广州市房管局明确要求:开发商在为楼盘拿预售证时,须先承诺不搞“双合同”,才给发放预售证,如违反承诺则愿接受相关行政处理。

  不过,多名广州房地产业内人士称:政策施行至今,并没有听说过哪家房地产企业因为“双合同”而被罚。

  鉴于分离装修合同存在一定的合理性,“双合同”并不仅出现于广州。一名房企内部人士称:但凡出台“限价令”的城市,开发商都会考虑用“双合同”等形式来规避政策。“除非政府取消对开发商的售价限制,否则不太可能取消双合同的销售形式。”这名人士说。

  在珠三角,已有部分城市开始整治楼市“双合同”。

  毗邻广州的佛山市,已于4月3日对外表态要对“双合同”加强监控。该市住房和城乡建设管理局称:发现将商品房总价不合理拆分、虚假装修、虚高装修价格、捆绑销售车位(库)等行为的,立即予以制止,并暂停项目网签,责令停业整顿。

  据《南方都市报》4月6日报道,在惠州,房管局方面称:经过与发改局等单位商谈,决定从4月1日开始,在政府备案登记的楼盘,不能再加装修款销售,只能按备案价销售。

责任编辑:贺信 | 版面编辑:刘潇
文章很值,赞赏激励一下
赞 赏
首席赞赏官虚位以待
赞赏是一种态度
  • 1
  • 3
  • 6
  • 12
  • 50
  • 108
其他金额
金额(元):
赞 赏
财新传媒版权所有。
如需刊登转载请点击右侧按钮,提交相关信息。经确认即可刊登转载。
推广

财新微信

2017年05月28日    15:55
【新华社:规范金融秩序对于维护金融安全具有重要意义】文章称,本周金融部门在“规范”上重点发力,旨在打造金融业稳定发展的健康生态。规范性文件出台的背后是金融部门对风险的清醒认识和精准把握,被监管对象要真正承担起金融风险管理和维护金融市场公平有序竞争秩序的责任。
2017年05月28日    15:54
【圆通在义乌投资50亿元建物流集散中心】5月28日,圆通速递宣布将在义乌投资建设圆通浙江总部、电商产业园、区域航空枢纽以及多式联运物流集散中心等项目,总投资额超过50亿元人民币。(记者 王琼慧)
2017年05月28日    15:54
【圆通发起国际物流快递联盟平台】5月28日,圆通速递首创发起的“全球包裹联盟”(Global Parcel Alliance)正式启动,搭建国际化物流快递联盟平台,首批联盟成员来自全球25个国家和地区,共50家网络加入联盟。(记者 王琼慧)
2017年05月28日    13:14
国家电网公司表示,在落实好前期已出台涉企减负政策的基础上,将推出新一批降费措施,同时加大对光伏和风电的消纳。新一批降费措施包括:全面推进剩余省级电网输配电价改革;停止向铁路运输企业收取电气化铁路还贷电价等。(央视财经)
2017年05月28日    10:52
我国第一家大数据交易所贵阳大数据交易所经过两年多的探索初见成效,2017年上半年实现正现金流。(新华社)
2017年05月28日    10:15
继3月末MPA“大考”后,银行又将迎来6月末的考核。从部分银行了解到,为了吸引客户,一些银行甚至将存款利率上浮了50%。(中新网)
2017年05月28日    09:13
银监会主席郭树清主持召开银行业改革领导小组会议,会议指出要充分认识改革督察工作的重要性,用好督察这一利器,加强督察力量。
2017年05月27日    20:35
【易付宝等涉嫌无资质开展第三方支付业务】5月27日,国家互联网金融安全技术专家委员会官网发布《关于涉嫌无资质开展第三方支付业务的巡查公告》,公告显示,2017年5月中旬,国家互联网金融风险分析技术平台巡查发现,包括易付宝、阿里缘宝支付、财付宝、有付、积木支付等互联网平台涉嫌无资质开展第三方支付业务。(实习记者 阳梦琪)
2017年05月27日    19:06
【深交所发布上市公司股东及董事、监事、高级管理人员减持股份实施细则】特别应当提醒,《实施细则》发布后,上市公司控股股东、持股5%以上的股东及董事、监事、高级管理人员拟通过集中竞价交易减持股份的,应当在首次卖出股份的15个交易日前向本所报告减持计划,并予以公告。
2017年05月27日    19:04
【上交所发布上市公司股东及董事、监事、高级管理人员减持股份实施细则】特别应当提醒,《实施细则》发布后,上市公司控股股东、持股5%以上的股东及董事、监事、高级管理人员拟通过集中竞价交易减持股份的,应当在首次卖出股份的15个交易日前向本所报告减持计划,并予以公告。